今年上半年关于各地楼市的新闻报道屡见不鲜。报道内容大多为成交量下滑、房地产市场开始回落。其中一个很重要的原因，就是各地不断加强的楼市调控措施，过度投机行为得到了有效地遏制，很多城市的楼市有了明显的降温趋势。很多炒房者便纷纷涌入二三线城市，这使得有些城市的房价经了过山车式的波动，是什么原因使这些炒房者有了如此巨大的“法力”呢?今天我们就来揭秘一下。
炒房客大量抛售!合肥部分房价遭腰斩
“合肥是一个低调的城市，没有什么特别的东西能让人记得住。但在2016年，房是合肥的代名词，让全国更多人知道这个城市。”这是当地人对合肥的描述。要知道一直以来，合肥房价在3000~5000元/平方米之间徘徊，直到2015年合肥房价才突破万元。而在2016年却迎来了暴涨。2017年1月发布的2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中，合肥也首次登上榜首。但一切都变了。自合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂。据房产中介称，目前合肥房价普遍下跌15%～20%，一些小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。房价涨幅全球第一到遭遇腰斩，合肥楼市像经历过山车一样，让人大跌眼镜。事实上，合肥房价只是被打回了原形而已。因为这都是炒房客玩的一个游戏。
炒房者的牟利套路主要有哪些?
以合肥为例，去年大量的炒房者涌入合肥，严重扰乱了当地的房地产秩序。炒房者通过炒房来牟利，近日，有媒体揭露了炒房者炒房的手段。炒房者炒房的手段主要有两种，一是通过“高评高贷”，不用自己的钱就可以买房，然后再转手，赚取高额的差价;二是抓住普通购房者“买涨不买跌”心理，通过垄断市场，坐地起价，制造热销的假象，以让购房者产生恐慌心理，盲目入市。
高评高贷是二手房买卖过程中一种违规操作。炒房者通过高评高贷，甚至可以不用花自己钱，而利用银行贷款来买房，之后再卖出去来赚取巨额的利益。假如一套房子的价值是一百万的，首先炒房者从中介手中全款买的，然后再通过关系，找到第三方的评估机构将该套房产的估值评高，例如评到一百五十万。之后再通过银行贷款购买此房，贷款额度可以做到评估价的七成，也就是一百零五万。最终的结果是，炒房者一分钱没花买了一套房子，手头反而比之前多了五万元。在实际操作时，情况会比上面说的复杂一些，但基本逻辑不变。接下来，一旦楼市涨了起来，炒房者就会出售手中的房子。上面的案例中，如果那房子的市场价格到了一百六十万，炒房者出售套现的话，就几乎可以白赚六十万。
除了高评高贷之外，炒房者另一惯用的伎俩就是垄断市场，坐地起价，营造出楼市火爆，供不应求的的局面，让普通购房者陷入恐慌，在“买涨不买跌”的心理暗示下，盲目入市，成为接盘侠。例如，某个区域的二手房的价格在八千元元左右。炒房者报团进入后，会将市面上大部分好的二手房房源以此价格买入。接下来，他们会将已买部分房源以一万元的售价在中介门店挂出，几天后下架;之后再将部分房源以一万两千元的价格挂出，然后再下架。同时，他们也会借助各种渠道，来宣传，让普通购房者局的，这些房源都是被买家买走了。虽然以上操作，都不是真正的成交，但却给其他二手房卖家以及普通购房者制作了一种假象，那就是楼市已经处于了卖方市场。于是，其他的卖家自然也会惜售，借机上调挂牌价;而普通购房者则会恐慌入市，此时的该区域二手房的价格，已经由八千元变成了一万两千元，炒房者会借机套现，赚的盆满钵盈。
以上两种方式，是炒房者惯用的手段。炒房者之所以能够获取巨额利益，主要还是钻了政策的空子。现阶段，对于炒房者的打击更加严厉，各种限制也纷至沓来，炒房者的生存空间正在被逐渐压缩。据悉，合肥、唐山、燕郊楼市均已经开始回落，成交量持续下滑。炒房者为了尽快套现离场，不得不低价甩卖，部分区域的价格已经回落了20个百分点，有的房源挂牌价甚至遭到了腰斩。综合来看，未来对于炒房者的限制绝对不能放松，否则像合肥、唐山、燕郊等地楼市的情况会一再上演。
炒房客正是操纵房价的幕后黑手!
脱离正常轨道的变化总是有原因的。全国各地都分布着各类“炒房客”，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船高”。而这正是房价高涨的罪魁祸首!
炒房客大致可以分为两类，一类是“主流炒房团”，另一类是“金融炒房客”。
一类是“主流炒房团”。他们之间互相联手，组团买房，垄断式购房，控制房源，然后拉抬价格。这类“炒房客”对房子品质要求较高，注重绿化和户型，他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买，这样方便谈判压价，一旦入手后，便将这些房间隔成一个个小单间出租，或者整套一起租给别人，以租金来抵充月供，然后坐等涨价，等达到自己满意的收益后再出手。
另一类是“金融炒房客”。其实，最可怕的就是金融炒房，利用加杠杆可以说几乎是空手套白狼，把房子价格做高，然后再卖。这类“炒房团”大多不需要自己掏钱，如果做得好，还能多套出些余钱。举个例子，A炒房客从中介接手一套房子市值100万元，他让背后的财团帮其垫付，再找关系将该房产价值高估至150万元，按银行通用标准以房屋价值七成贷款，就能从银行套出105万元，这样还完财团垫付款，他用这种“空手套”还净赚5万元现金。而这也就是所谓的“高评高贷”!与“主流炒房团”不同，“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。他们对房子品质要求不高，只希望找到面积大的房子，这样可以从银行套出更多的钱。
专家：楼市调控政策初见成效 但仍需严防各类投机性炒作
3全国各地出台严厉的房地产调控政策，对住宅投机炒作行为进行围剿，取得了积极成效。数据显示，北京、重庆、上海、南京、合肥等城市在2017年的土地溢价率相比同期明显降低。“房子是用来住的，不是用来炒的”已经有效落实到具体的政策实践之中。但专家指出，仍需严加防范，以防炒作卷土重来。
热点城市房价上涨预期尚未逆转，土地价格仍明显上涨。综合来看，当前楼市正处于弱平衡状态，市场稍有风吹草动，都可能打破这一局面，引发连锁反应。加快形成稳定房地产市场发展的长效机制和住房制度。长效机制是促进房地产市场平稳健康发展的重要手段，也是推进新型城镇化发展的重要途径。中央已提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制，包括住房制度改革、房地产相关财税改革、农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设将有新的进展。
（巨丰财经综合）
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