房地产行业板块基础资料整理（V2-1707）

          房地产行业板块基础资料整理（V2-1707）

              2017年07月13日：第二版 

说明：本资料为信息类作品，主要对行业板块的基础知识、信息、数据等资料长期跟踪，进行动态性、系统性的整理。

 

1 基础知识和概念

1.1 土地对于房企来说，就是最重要的基础资源。没有适量的土地库存，房企的发展将会处于被动状态。因此，房企会通过各种渠道弥补土地库存不足，而中型房企为了自身发展也需要有较为充足的土地储备。在2.017年5月举办的2017中国(上海)城市土地展上，来自南京、合肥、无锡、扬州等近30多个国内热点城市的千宗拟上市地块集中参展。此次土地展共吸引了350余家品牌房企报名，中国房地产前200强开发商基本上全部出动。房企对拿地的热情由此可见一斑。

1.2 房地产市场是和地紧紧地结合在一起的，有着很强的区域性特点，一线城市、二线城市、三四线城市是不一样的。

1.3 房地产行业的特点

我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

 一是区域性较强，企业竞争不完全，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。

二是受土地、资金的高度制约。大多数房地产企业正处于发展阶段，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策的限制。

三是高负债、高风险、波动性大。房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争是相当残酷的，无数房地产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性。

四是与政府关系密切。我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。

五是运营中的更高要求。房地产开发经营从土地获取、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中，无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求。

1.4 2017年5月，中国社科院就《房地产蓝皮书》举行发布会，国家税务总局税科所研究员付广军在会上表示，降房价首先降地价。10万块钱北京的房子，6万块钱的土地成本，这只是土地出让金的收入，还不包括房地产开发的税收，还不包括交易环节的契税，也就是说有70%是土地和税费。

1.5进入21世纪以来，房地产市场竞争呈现出全球经济一体化、顾客个性化需求、高新技术迅猛发展等新的特点，房地产企业将逐渐和国际接轨。如何增强大型房地产企业的竞争力，使其在巩固国内市场的同时，进一步开拓国际市场，已成为我国房地产业企业关注的焦点。

1.6从世界金融风险史来看，房地产已经是一个重要的风险来源点之一，而房贷高杠杆率是公认的罪魁祸首，例如美国和日本。众所周知，房价飙升必然有房贷从中推波助澜，房贷杠杆率越高，房价就越高。反之，没有房贷高杠杆，即便房价飙升所引发的金融风险程度也是比较低的，有学者统计过金融风暴的国家，凡是房贷高杠杆率的国家必然是“爬得越高，摔得越惨”。

1.7房贷已经对我国实体经济造成了严重的“挤压效应”。一方面，实体经济的信贷与房贷是在一个总的信贷盘子里分食的，存在此涨彼消的关系。另一方面，房贷影响了居民家庭的流动性，即挤占了居民消费。

 

2 行业总体情况

2.1 由中国房地产研究会等三家单位联合主办并发布2016年中国房地产行业500强情况

2016中国房地产开发企业500强区域分布持续稳定。以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看，华东、华南和华北三大地区分别占500强的40.80%、17.00%和13.20%，总计占据约70%的席位。其中，华东区域以一线城市上海为核心，区域内众多重点二线城市南京、杭州、福州、苏州、宁波、厦门等地经济基础良好，城市发展红利促使全国房地产开发企业争相入驻展开竞争，企业占比较上年提高3个百分点。

具体来看，榜单的三强位置依然由万科、恒大和绿地牢牢占据。其中，万科以超群的综合实力连续八年位居榜首。保利、中国海外、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位，其中，华夏幸福凭借近几年持续增长首次跻身前十。

2.2 房企资金收紧。从资金成本看，债券是房企利率最低的资金来源,过去三年，绝大多数房企都享受到了发债融资的红利。2014-2015年，房企中期票据、公司债先后被放行，发债成为房企最主要的融资渠道之一。

2016年，包括私募债、公司债、中期票据在内的房企融资额刷新历史记录，首次突破1万亿，达到11376.7亿元。然而，自去年年底出台房地产公司债审核新政后，房企发债门槛大幅提高，发行规模锐减。去年7-9月，房企每月的债券发行规模均在千亿以上。而到年底，12月的债券融资额仅有126.7亿元，缩水逾九成。今年首季，债券融资持续低迷，于2017年1月达到一年来的最低点，仅80.07亿元。信贷收紧和市场整顿的双重利空，是导致房企出现发债困难的主要原因。

对房企而言，债券融资和银行贷款渠道遇阻后，寻找包括海外融资、信托融资、私募股权基金在内的其他资金来源势在必行。

2.3 2016年，被业界视为房地产市场最为疯狂的一年，个人住房按揭贷款增量占比也一直过高，曾一度引发市场对于房地产金融风险的担忧。但今年以来，随着房地产调控效果的不断显现，房地产贷款增速出现回落迹象。

2.4 中原地产研究中心的统计数据显示，今年以来截至目前，拿地最多的25家企业合计拿地金额达到4942.56亿元，相比2016年同期拿地最多的25家房企合计拿地金额2549亿元上涨了94%。其中，碧桂园拿地金额达到527.22亿元，排名房企拿地金额第一位，保利地产、中海地产分别以454.8亿元、413.38亿元紧随其后。

尽管2017年楼市调控政策不断加码，但并不能阻挡房企拿地的热情。从拿地结构来看，品牌房企一线城市拿地占比达两成，二线城市拿地占比50%。笔者认为，房企在调控期大肆拿地主要是基于三方面因素考虑，一是弥补土地库存不足，二是中型房企拿地谋发展将企业做大做强，三是大型房企谋划转型升级。

2.5统计数据显示，2017年上半年，北京二手房交易量跌逾三成，房价也随之下行，专家称北京房价将迎来拐点。与此同时，南京、福州、深圳、成都新房价格自去年四季度开始的下滑趋势证明，去年以来全国楼市的此轮调控政策有着非常显著的成果。

2.6国家统计局的数据显示，2015年5月到2016年9月，成都的新建商品住宅价格从未出现过下降，一直保持稳中有涨态势，但从去年10月份开始，成都新房房价止涨；2015年6月到2016年11月，福州新建商品住宅价格也呈现持续上升的态势，但在11月份之后也开始止涨；从2015年4月到2016年9月，深圳新建商品住宅价格持续上升，10月份开始也出现止涨；而南京新建商品住宅价格从2015年4月到2016年11月是持续上升，此后则是持续下降。

2.7中原地产的统计显示，今年上半年，房地产企业在内地通过私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资规模为1771.8亿，与去年同期相比，降幅达74%。同期，房企海外发债规模达到148.75亿美元，同比上涨97%。

但在这一债务转化的过程中，房企的融资总规模仍然有所减少，且无论境内还是境外，融资成本都明显上升。尽管当前并无资金链的忧虑，但业界普遍认为，在销售不畅的情况下，未来房企的资金压力将逐渐增大。

2.8 2017年上半年，是中国楼市调控发布最密集的时间，调控开启了“5限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商。相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加了“限售+限商”，这对房地产市场的投资投机造成了打击，成交频次和流动性进一步降低。

其中，目前对开发商影响最大的政策是限价，尤其是在一线、热点二线和环一线城市。

2.9《上海市住房发展“十三五”规划》(以下简称《规划》)今天(7月7日)正式发布。《规划》明确提出，“十三五”期间本市城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，其中新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。同时，本市将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制。

2.10北京市住建委7月份发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2017)》明确，2017年将继续坚定不移加强和完善房地产市场调控，确保2017年房价环比不增长。《白皮书》指出，需进一步巩固和深化调控效果，2017 年将继续坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以建立购租并举的住房制度为主要方向，继续坚定不移加强和完善房地产市场调控，大力整顿规范市场秩序，并加快构建符合国情市情、适应市场规律的长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

 

3 有关政策和发展规划情况

3.1 2017年4月6日，住房和城乡建设部、国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，这是自北京开启全国楼市调控升级以来，两部委首次出台的全国楼市调控统领性文件。《通知》中要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

专家认为，这种量化的指标对地方政府的供地更加有效率。因为很多地方土地不是有地就能供应出来，因为供地周期比较长，比如年度计划，政府的土地储备、到“七通一平”将生地变为熟地，再到出让、开发，开发还需要企业报建等。这其中哪一个环节出现问题，都会影响供地进程。房企从自身发展角度考虑，也会尽可能的多拿一些土地作为储备。

 

4 有关企业情况

4.1上市企业共142家，其中沪市76家，深主板55家，中小板11家。

4.2 龙头企业：万科A，近期总市值 2697亿。

4.3 按市值排序前五名分别为（统计日期：2017年7月13日）：万科A 2697亿，招商蛇口 1616亿，保利地产 1243亿，华夏幸福 963亿，绿地控股 943亿。

4.4 按市盈率排序前五名分别为（统计日期：2017年7月13日）：新湖中宝6.55倍，华联控股7.77倍，中国高科 8.38倍，世茂股份8.76倍，金地集团9.05倍。

4.5 涉及主题概念。长江三角概念35家，国企改革概念14家，粤港奥大湾区概念9家，雄安新区概念7家。

4.6 有关企业优势和特点。

1）万科A:地铁集团入驻稳定股权结构未来持续快速发展值得期待。2017年1月，地铁集团以协议受让方式获得公司15.31%的股份，成为公司基石股东；3月，地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的1,553,210,974股万科A股特定股东权利，成为拥有公司表决权比例最高的股东。地铁集团作为公司基石股东，表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制，支持公司城市配套服务商战略，支持公司稳定健康发展。未来公司和地铁集团将充分发挥各自优势，共同推进实施“轨道+物业”发展战略，全面提升城市配套服务能力，助推城市经济发展。