一、躁动的地产板块
过去的这一个交易周，A股房地产板块持续活跃，以万科A和中房地产为代表的地产股，连续两天大涨。9月15日当天，南国置业、合肥城建、中房地产、阳光股份等纷纷涨停，尤其是中房地产涨幅更为凶猛，连续两个涨停。涨幅居前的还有卧龙地产、广宇发展、万泽股份、鲁商置业等。
与A股相呼应的，地产板块的港股同样表现惊人。万科企业周五盘中逼近30港元，同样创出入市新高；碧桂园也逼近历史最好表现。此外，融创中国、中国恒大、佳兆业集团等均迎来史上一波最好行情。
二、房地产上涨逻辑
我仔细盘整了市场的主要观点，目前房地产上涨的逻辑集中在三个分支，分别是房地产8月企稳、龙头加速拿地产业集中度提高、8月经济放缓带来房地产调控预期放缓。
（一）房地产8月企稳
2017年1至8月份，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1-7月份持平。市场主流观点认为，上市房企股价表现持续活跃，8月份房地产开发景气指数为101.42，景气度始终，房企资金到位情况良好。预示“金九银十”房地产市场有望重建信心；同时A股房企市盈率不高，估值水平具有吸引力。
（二）龙头公司加速拿地，产业集中度提高
从传统产业链优势的角度来看，一线房企在土地拓展、开发模式和产品溢价等环节的相对优势将在行业精细化发展阶段进一步凸显，市场也将给与这些相对优势更高的价格认可。行业利润来源的比重预期逐步从土地增值向开发商个性化的增加值转移。8月份主流房企销售数据增速有所扩大，表明市场集中度正在以超预期的速度提升。
据统计，今年前8个月60家房地产上市公司(含港股)已经耗资10327亿元拿地，远超去年同期的6817亿元，同比大幅增长逾五成。其中，碧桂园和招商蛇口拿地耗资均超过1000亿元，两者均较去年同期增长近1倍。
举万科A为例，“仅仅是7、8两个月，万科拿地数量已经有44个，耗费金额超500亿元”。1-8月公司累计完成销售面积2391.6万平方米，同比增长34.46%；完成销售金额3497.8亿，同比增长47.26%。市场认为这有效补充了优质库存，将是保持万科销售规模和业务增速持续向前的主要动力。企业正朝着市场所预期的良性方向持续发展。
（三）8月经济低于预期带来房地产调整放缓
8月经济数据低于预期，对于房地产调控进一步收紧的预期更为大幅度降低，房地产的支柱作用或将再次凸显。8月份投资、消费、出口均步入下行通道。
投资端，8月规模以上工业增加值同比6.0%，创年内新低，1-8月固定资产投资同比增7.8%，较前值下降0.5个百分点。消费端，8月社会消费品零售总额同比增10.1%，较前值10.4%下降0.3个百分点，为6个月以来最低。CPI上行超预期，而各品类零售额增速下滑，表明内需乏力。出口端，8月出口同比增6.9%，较前值11.2%大幅下滑。
历史经验表明，经济承压背景下，房地产的支柱托举作用会凸显，调控收紧可能性大幅降低，不排除边际货币或行政政策放松可能。
三、房产股上涨是否可持续？
在判断这个持续性，其实本质就是针对房地产的三个上涨逻辑进行分析，验证这三个逻辑支点是否经得起考验？
（一）地产调控是否会放松？
上半年我国货币紧缩对经济影响有限，源于贷款利率较低信贷超增，但下半年在信贷额度和成本约束下，贷款利率将持续上行，地产销量或重回负增长。难走放水老路。
本轮地产销售回落以后，政府不会回归放松货币刺激地产的老路，因为三四线的房价上涨缺乏人口支持，长期看是更大的泡沫，而避免泡沫破灭的最佳选择是抑制三四线房地产投资，而防范商品价格再度暴跌的最佳选择是抑制设备投资扩张。这意味着中国经济的希望在于把供给收缩进行到底，而需求扩张难以持续。
在政治经济学角度，为了迎接十月大会的顺利召开，稳定压倒一切，金融去杠杆在3季度暂时休兵，而央行也在6月份短期放松了货币政策。但在经济角度来看，今年的GDP目标增速仅为6.5%，目前6.9%的GDP增速已经远超年度目标，加上海外经济复苏对外需也有支撑，因此从经济角度看当前其实是难得的内部风险释放窗口，因而十月大会以后金融去杠杆有望继续展开。
总结来说，如果我们未来下决心收货币，虽然会付出地产泡沫破灭的代价，但如果大家的聪明才智不再去炒房炒泡沫，而把有效的资金用在中国经济真正需要的方向，那么中国经济将走向效率模式，而价值投资将形成主流。
所以，从宏观层面，只能暂时定性房地产行情是一次局部的反弹，切莫贪图恋战。地产调控的放松目前还只是停留在市场的希冀层面，而这个预期已经体现在本波的炒作之中。
（二）房地产8月是否企稳？金九银十成色如何？
据统计，1月至8月份，房地产开发企业房屋施工面积721781万平方米，同比增长3.1%，增速比1月至7月份回落0.1个百分点；房地产开发企业土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%，增速比回落1个百分点；商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速回落1.3个百分点；房地产开发企业到位资金99804亿元，同比增长9.0%，增速回落0.7个百分点。
事实上，楼市仍在持续调整之中。市场只是看到，8月相比7月，稍微数据有回暖就得到了企稳的预期。根据收集的各主要城市的房管局数据显示，上周一线四大城市房地产成交面积49.1万平方米，环比下跌15.8%，同比下降43.82%。而据广发证券跟踪统计，上周部分二线城市房地产成交面积214.8万平方米，环比下滑2.9%，同比跌幅收窄至24.5%。
融360数据显示，8月份全国首套房平均利率较7月份继续上升13bp至基准利率的1.04倍，全国533家银行中90.8%不再提供优惠利率，上浮趋势进一步扩大。考虑到二三线城市的高成交比重，房贷利率的集中上浮将对需求端构成实质性的抑制作用，而非此前趋势上浮所带来的预期引导作用。
在市场量价水平已经有所反映的情况下，流动性层面调控力度进一步加大存在矫枉过正的风险，并且会进一步伤及刚需。而从金融机构息差压力的角度来看，这部分压力在完成滞后传导之后，预计不会继续上升，尤其是考虑到温和去杠杆的需求、近期人民币的强势表现以及升值所带来的出口担忧。
未来利率继续上浮空间有限，但是短期定向加息效应的升温将显著影响成交意愿，同时近期消费贷的严格监管也将进一步压缩居民端杠杆空间，金九银十或成色不足。近来一线城市再次上调房贷利率，部分银行将首套房贷利率上浮10%甚至20%，层层加码的调控政策使楼市大降温，许多炒房族暂停了购房计划。对房企来说，成交量下降导致回款变慢，这加剧了其现金流困境。
（三）龙头集中，业绩亮眼是否可持续？
上半年龙头房企表现较好，市占率提升、盈利水平高、土地和信贷等资源也向其倾斜。但调控背景下，回款率下降，市场化拿地成本仍高但限价，从而长期利润率仍不乐观，板块PE估值难以持续提升。
目前北京已经成交和正在挂出的所有商品住宅地块均已全面实施了“限房价、竞地价”的出让方式。所有这些住宅用地，从土地出让伊始就全面规定了未来的销售均价和最高售价。未来这些“限房价”土地转化成商品房供应时，很明显，将会对目前的商品房住宅定价形成影响。限价带来的是房地产商的利润封顶。
不过，在低库存背景下，存货流动性折价缩减将带来NAV估值修复，板块存在结构性行情。这恐怕是唯一亮眼的地方。但是，随着万科A的连续大涨，此时再介入已经是风险大于收益。
四、投资总结
目前房地产上涨的逻辑集中在三个分支：1）房地产8月企稳；2）龙头加速拿地产业集中度提高；3）8月经济放缓带来房地产调控预期放缓。
仔细分析验证之后，龙头逻辑成立但是股价高位，已经兑现在预期之中，介入风险大于机会；房地产调控放缓大概率是市场的美好希冀。地产指数企稳，但是因为限价、限贷等政策导致金九银十成色会低于预期。
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