住房租赁概念板块投资参考资料整理（V4-1709）

住房租赁概念板块投资参考资料整理（V4-1709）

2017年9月21日 第四版 

说明：本资料为信息类作品，主要对住房租赁板块的有关知识、信息、数据等资料长期跟踪，进行动态性、系统性的整理。

 

1 有关知识和概念

1.1住房租赁市场的现状

1）租房是不少老百姓的现实需求。然而在现实生活中，不少人对租房抱有看法，甚至，有的人宁可举家举债也要买房。大家之所以对租房有抵触情绪，一个重要原因是房屋租赁市场的不规范。

2）目前我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。培育和发展住房租赁市场，对建立购租并举的住房制度、解决城镇居民的住房问题，具有非常重要的现实意义。

3）住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%，美国约有1/3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50%。解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。

4）不同于发达国家，长期形成的“重售轻租”特别是租售比失衡，导致我国住房租赁市场极不成熟，市场中充斥着大量个人房东和中介二房东，租客在这个体系中处于弱势，权益得不到保障。

5）中国指数研究院报告认为，当前通过租赁解决住房问题的城镇居民家庭占据较大比例。根据第六次人口普查数据，全国租赁住房的居民家庭户数占12%，城镇租赁住房的家庭户数占城镇人口家庭总户数的比重约二成，其中租赁廉租住房的比重为2.4%。近年来随着房价持续上涨，部分城市房价收入比偏高，转而选择租赁方式解决住房问题的人群逐渐增长。

6）据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。

数据显示，我国有700万大学毕业生，2.45亿流动人口，每年，在人口净流入的大中城市中，都要涌入大批“新市民”。

7）目前国内租赁市场仍然处于自发状态，尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，基本上不存在新房租赁市场。对于租房者而言，面临租房提取公积金困难，租房贷款限制多、利息高，易出现合同纠纷等问题。

1.2 培育和发展住房租赁市场的背景

1）培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的一项重要举措。2016年6月国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确了税收、金融和土地等一揽子住房租赁市场扶持政策措施，并将着力解决目前我国住房租赁市场存在的市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题。

    业内人士认为，一系列的扶持政策措施，将对住房租赁市场的发展起到很大的推动作用，尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展，取得一举多得的效果。

2）深圳房地产中介协会研究总监徐枫认为，租赁市场是一个初始化的阶段，应该说在未来的2到3年之内应该会有翻天覆地的变化，会有很强的立法和行业监管的体系介入。由此可见，“人人有房住≠人人有房产”的租赁时代已然开启。

3）种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。当前的实际情况显示，一些热点城市在出让土地时已要求开发商100%自持，而不少房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式；另一方面，利用农民集体建设用地建设的租赁住房，未来也将丰富整个租赁房市场，改善民生。

4）链家研究院院长杨现领表示，一个完善的楼市格局应是“三足鼎立”：新房、存量房和租赁住房同时为解决城市住房问题发挥作用。但数据显示，2016年中国房地产市场交易总规模超20万亿元，其中新房12万亿元，二手房6.5万亿元，租赁房却不到2万亿元。显然，购租严重失衡。他还表示，新的房地产阶段已经到来，租赁市场是中国房地产市场“最后的红利”。

5）易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于租赁市场来说今年各地有较为明显的发力，这也充分说明了当前形成了明显的共识，即租赁市场正成为长效发展机制中的重要组成部门。这个信号的含义有两点，第一是后续更多城市会加入到发展租赁市场的行列中，第二是各类企业和消费者会接触更多的租赁产品。如果租赁市场发达，那么实际上对于房价来说则会有一个较为积极的意义，即有助于房价的稳定和发展。

1.3 租购同权概念。所谓的租购同权，即明确承租人在义务教育、基本医疗、基本养老、社会保障等方面，与购房者一样享有基本公共事务。而在没有明确同权之前，承租人是不可能享受这些好处的。以义务教育为例。在大中城市，有所谓的“学区房”之说，为了小孩能就读一所好的学校，许多人不惜重金购置相关房产。这不仅造成学区房价格普遍离谱，而且也加重了老百姓的负担。而在租购同权后，只须承租下相关房屋，小孩也可到好学校就读。

 

2 行业发展前景情况

2.1海通证券分析师表示，初步估算，房地产租赁市场规模可达1万亿元。此外，还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等，按3%-4%的租金计算，附加价值达300-400亿元。

2.2根据中国最大的房屋中介机构链家预测，中国租赁人口数量将从目前的1.6亿增长至2020年的2.0亿，2025年的2.3亿，2030年的2.7亿，同期年租金收入将达2020年的1.6万亿元，2025年的2.9万亿元，2030年的4.0万亿元。根据估算，目前年租金收入约1.0万亿元，这意味着中国住房租赁市场收入规模的复合年增长率将于2018-2020年达16%，2021-2025年为13%，2026-2030年为7%。此外，我们预计由专业租赁公司经营管理的品牌公寓产品所占的市场份额将从目前的2%增长至2020年的5%，2025-2030年的10%，并最终达到50%。

2.3 长江证券发布研报称，发展租赁企业，也为房企带来契机。鼓励房企使用库存房、新建房开展租赁业务，引导租赁企业与房企合作，开发“租赁地产”。租赁市场为白银时代房地产企业转型带来发展新机遇，租赁企业的发展也有利于房地产企业消化库存，加快资金回笼。

 

4 有关政策支持情况

4.1 2016年6月3日，国务院办公厅引发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》)，从多个维度释放了住房租赁市场的制度红利，并提出将在2020年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

　　《意见》指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，并将现有住房按住宅设计规范改造出租；同时，将对住房租赁行业提供相应的金融制度支持，例如符合条件的住房租赁企业可发行债券、不动产证券化产品，并将稳步推进房地产投资信托基金(下称REITs)试点。

4.2 2017年7月20日住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市常

　　《通知》指出，当前大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛。与此同时，特别是在一些人口净流入的大中城市，存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

4.3 8月28日，国土资源部住房城乡建设部制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

 

5 行业发展情况

5.1 行业总体情况

1）据央视财经报道，目前住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点，后续将向全国推广。

2） 7月份上海易居研究院发布的《50城房租收入比研究》报告显示：

北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。

深圳的房租收入比是54%，月平均房租超过1500元。

上海的房租收入比是48%，月平均房租是2319元。

广州的房租收入比是38%，月平均房租是2211元。

除了北上广深，在全部50个城市中人均房租高于1000元每月的城市还有杭州、厦门、南京、三亚、珠海、福州、天津、温州、大连、哈尔滨、武汉、郑州、海口、宁波等。

3）长租市场料将获得更多信贷支持。2016年四季度以来房地产贷款增长势头有所放缓，但保障房信贷支持力度仍较大。2016年，全国城镇棚户区住房改造开工606万套，棚户区改造和公租房基本建成658万套。年末，全国保障性住房开发贷款余额为2.5万亿元，同比增长38.3%，增速比住房开发贷款高25.0个百分点。央行在近期发布的《中国区域金融运行报告(2017)》也明确指出积极发展长期公共租赁住房，稳定和规范住房租赁关系。

4) 上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。他预计，未来几年，北京、上海等大城市租赁房的供应量将大幅增长，从而使租赁和销售“两条腿走路”，若干年后，一线城市租赁房的交易规模可能会超过二手房。

5.2 各省市近期动态

1）北京市住房城乡建设委会同多部门8月17日联合起草《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》，提出增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、丰富租赁房屋公共服务等措施。中原地产首席分析师张大伟表示，北京市2016年以来供应了19宗住宅70年产权出租房用地，房源接近2万套，此次《意见稿》对保护租户权益、稳定租赁关系有积极作用。

2）上海市2017年7月首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地；北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房。

3）7月17日，广州市政府出台16条扶持措施(下称16条)，首次提出“让租者幸福居住”的口号。16条中既包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策，也包括允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施。

4）8月18日，全国发展租赁市场试点城市之一的南京市公布了住房租赁试点工作方案，确定未来建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米，并将培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业，其中，2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。

5）8月28日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)，将完善住房租赁立法和支持政策。

意见提出，进一步完善住房租赁法规规章。严格落实国家关于住房租赁的有关法律法规，进一步完善深圳市住房租赁管理的有关规定，修订完善《深圳市出租屋管理若干规定》，增加住房租赁市场管理等相关内容，允许产权手续不完善、但经济利益关系已经理顺的“城中村”以及其他建筑，在符合规划、消防、安全、环保政策的前提下，用于住房租赁经营并纳入住房租赁合同备案管理。

5.3 有关企业近期动态

1）据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房企逐渐壮大为另一支市场力量，已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如，万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。

2）8月9日，阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用和杭州市房管局达成战略合作，通过利用阿里的技术能力、生态资源，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理，共同打造全国首个“智慧住房租赁平台”。并且，在新的租赁平台之下，租客将过上“免押金”、“租金月付”、“房东租客互评”的租房生活，且所有操作均可线上实现。

据芝麻信用总经理胡滔表示信用租房不仅实实在在地减轻了资金负担，还避免了黑中介、假房源、恶意违约等行业问题。

3）国企作为租赁住房的建设者和运营者，将在未来市场中发挥中坚力量。在培育租赁市场主体中，政府明确提出，扶持国有企业发展规模化租赁，2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。在拓展租赁住房筹措渠道中，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，同时试点集体土地建设租赁住房。

4）在已发布2017年半年报的59家A股上市房企中，大多数都提到了“住房租赁”这一关键词，发展住房租赁已经成为上市房企的共同心声。

 

6 行业细分和相关个股情况

6.1 相关概念股：万科A、世联行、广宇发展、国创高新、渝开发A、昆百大A、三六五网、南京高科、栖霞建设等。

6.2 近期机构投资观点

1）安信证券指出，从投资角度，持续看好租赁市场的发展机遇，建议关注：1)住宅租赁：世联行、万科；2)租赁管理：嘉宝集团；3)商业租赁：金融街、陆家嘴等。

2）招商证券建议：目前租赁市场发展格局中，房地产服务商和率先布局长租公寓的地产开发商最为受益，推荐世联行和万科A，同时建议关注国创高新(收购深圳云房)、昆百大A(收购我爱我家)、皇庭国际(成立公寓管理公司)、*ST宏盛(停牌重组标的涉及房屋租赁行业)等标的。

6.3 相关个股优势和特点

1）万科：于2014年末率先进入住房租赁市场，并于2016年5月推出长租公寓业务的统一品牌
– 泊寓。截至目前，该业务布局已扩大至逾20个城市，旗下可出租的公寓数量已从2015年的500套、2016年的8,000套迅速增加到约15,000套。万科董事会主席郁亮此前曾表示，计划今年年底前将泊寓数量扩大至10万套。相比之下，龙湖直到今年年初才开始试水，但其旗下长租公寓品牌 - 冠寓于今年6月已跻身中国长租公寓前十大品牌排行榜第四位，并计划于2017年完成开办数量至1万套，并于2019年达5万套。

2）世联行：作为租赁行业领先企业，未来将充分受益于政策各项支持，未来长租公寓业务也将成为公司重要的流量入口。公开资料显示，世联行旗下长租公寓品牌为红璞公寓，目前主要在广州、武汉、杭州等地开展。据世联行2016年年报，公司的红璞公寓签约超过2万间，2017年的签约目标是10万间。但同时，世联行的年报也指出，公寓出租业务预计在运营第三年起将逐步实现盈利。

3）招商蛇口则聚焦国内中高端租赁市场，其布局深圳约50万平方米、1.3万套长租公寓产品，已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线，并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等细分标准化体系。招商蛇口提出，将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标，计划以三年的时间实现品牌全国布局。

4）亚通股份：未来将积极投身于崇明现代化生态岛建设，重点参与崇明生态农业和崇明城乡一体化建设，拥有2500多亩的农业土地使用权。

5）空港股份：拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权。