关于房地产投资的讨论已经持续了10多年，每次房价都以上涨、暴涨惩罚看空者。城镇化的推进，房地产市场成为我国经济发展中的最重要组成部分，也演变为老百姓最重要的投资品种。
有投资者总结：用赚的钱贷款买房，相当于放大杠杆，房屋出租可以带来租金收益，抵押可以带来流动性资金，出售可以获得溢价收益。纵观投资市场，兼顾实物资产与金融资产双重属性投资品，没有什么比房地产投资更稳健的了。
然而，时间进入2018年，房地产市场开始遭遇滑铁卢。
随着脱虚向实推进，房地产市场的金融属性正在被剥离，首先是首付比例的提升，降低了资金的杠杆率，其次是限制交易时间，增加了变现的周期，加上提高贷款利率增加投资成本，随后是共有产权房、租购同权政策的出台。如此一来，极大的降低了房地产的边际效应，降低了附加值价值，从北京学区房价格下跌就可见一般。
在供给侧改革大潮下，城市副中心缓解了一线城市土地供给紧张的局面，尤其是雄安新区的设立成为城市建设的案例，使得城市建设突破了地域局限。这一创新极大的缓解了刚需购房者紧迫的心态。
如果说，前10年是房地产投资黄金10年，那下一个10年会是白银10年吗？全民创新、创业的政策导向下，全民PE、全民VC，股权投资会成为房地产的替代品吗？
这个问题是摆在全体投资人面前的第一问题，也是必须要回答的问题。
全国中小企业股份转让系统（俗称新三板）是即上海证券交易所、深圳证券交易所之后的第三个全国性交易场所。新三板市场的出现降低了股权投资难度，给中小微企业一个接触资本市场的机会。
与A股不同的是，股权投资更贴近于价值投资，一旦判断失误，可能血本无归。投资者必须与企业共同成长，获取企业成长所带来的溢价和分红收益。
股权投资与房地产投资的对比可以发现以下几点：
一、企业的行业壁垒、技术壁垒代替了房地产市场的土地稀缺性；
二、股权分红收益代替了房屋出租收入；
三、股权投资必须全款，只有对赌协议可以与购房贷款比例的杠杆率对应。
四、出售房屋的收益是分享了地方经济发展的成果，股权的出售是获取了企业成长的成果。
五、股权的变现能力周期优于房地产市场。股权可以分割出售，房屋不能分开出售。
六、股权可以质押，房地产可以抵押。
如果投资失败怎么办？
炒房者至少还有一套房子，而股权投资者失败了，只有一纸持股凭证。但是一旦推出房地产税、房屋空置税的话，那对于炒房者相当于负收益，比股权的0收益更可怕。而这两个税收项目已经酝酿很久了。
股权投资是趋势吗？
我国的经济发展已经进入快车道，民营企业与国营企业享受同等的待遇，尤其是混合所有制的改革，给了民企进入国有垄断行业的机会。腾讯、阿里巴巴、京东的崛起让市场看到股权投资的丰厚利润。
股权投资可以帮助企业解决融资难的问题，缓解企业对流动资金的需求，增加企业研发投入，加强企业抗风险能力，确实是脱虚向实的主流方向。新三板的市场的出现，让股权投资更加大众化。
从大环境上看，房地产投资已经接近尾声，“房子是用来住的，不是用来炒的。”直接让万科A等房地产股票屡创新高。政策引导资本方向的效应已经在A股市显现。电子商务的盛行逼迫商业地产转型。如今的房价正在人口数量下降与城镇化扩张中寻找新的平衡点。
当前，工匠精神、创新精神、诚信品质成为社会意志的方向。互联网、物联网正在渗透到生活的每个角落。微信、支付宝取代刷卡机，花呗、白条取代信用卡。自动驾驶、人脸识别、基因疗法，人工智能、虚拟现实技术等正在指引投资者未来的方向。
人类的进步不会依靠不断上涨的房价而是依靠技术革命，依靠人类智慧的结晶。空守房子过百年，不及助力实体企业买股权。巴菲特曾经说过，你买的黄金只能呆在那里一动不动，黄金对你什么用也没有，只不过你看着它它看着你罢了。可是，你知道，可口可乐会赚钱、富国银行也会赚钱。
不过有人说了，普通民众的智慧只适合配置固定资产和一小部分权益类资产，只有精英阶级才有资格投资股票和股权，毕竟这些高风险的投资品只适合做聪明人的筹码
那么股权投资者能否取代房地产，成为高净值人群的下一个黄金10年呢？
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