消费贷急刹车

严监管“围剿”之下，消费贷违规流入楼市的通道将被斩断。

本刊记者 杨练/文

在金融去杠杆和MPA强考核的背景下，对公贷款和同业借款大有偃旗息鼓之势，消费贷却逆势异军突起，尤其是2017年以来，消费贷爆发式增长令人吃惊，并引起监管层的高度重视。

近日，北京、深圳等地监管机构发布通知或风险警示，要求辖区内金融机构对个人经营性贷款和个人消费性贷款违规流入房地产市场等问题进行自查。北京住建委和北京银监局的通知均显示，购房人以办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”等方式套取资金，作为购房首付的现象多有存在。

海通证券的研报数据显示，2017年以来，居民新增购房贷款小幅放缓，中长期贷款增速从年初的30%降至26%，增速仍在高位。但与此同时，居民消费性短期贷款却出现快速增长，引起市场的极大关注。

Wind数据显示，2017年1-7月，居民新增消费性短期贷款高达1.06万亿元，同比多增7137亿元，并已远超2016年全年8305亿元的水平。这1万多亿元消费贷中究竟有多少资金进入了房地产，目前尚未有明确的方式进行准确的计算。但不可否认的是，在一些地方，个人经营性贷款和个人消费性贷款经过层层包装违规进入房地产市场，已经是公开的秘密，这在一定程度上助长了消费贷的疯狂增长。

疯狂的短期消费贷

9月15日，央行发布的金融统计数据显示，在8月M2同比增速创下8.9%的历史新低的同时，新增信贷超预期增长令人侧目，这其中最值得关注的无疑是居民短期贷款的迅猛增长。8月，居民中长期贷款占新增贷款的比例降至41%，而居民短期贷款的占比则提升至20%，环比7月提升7个百分点。

一般而言，居民中长期贷款主要为住房按揭贷款，而短期贷款则主要体现为消费贷款。如果说2016年还是按揭贷款唱主角的话，那么，进入2017年以来，消费贷则大有后来居上之势。数据显示，1-8月，居民新增短期贷款达1.28万亿元，同比累计多增8231亿元；而2016年全年新增消费性短期贷款总额仅为8305亿元，2017年前八个月，新增短期贷款已达到2016年全年的1.5倍。

本来，M2增速的下降和按揭贷款增速的放缓，说明管理层正严控流动性进入房地产市场，但消费贷的异常增长或许表明，房地产业仍有增量资金变相流入。

按银行过往的信贷惯例可知，居民的短期贷款主要是汽车贷款，但2017年前八个月的国内汽车销量未见显著增长，短期贷款与汽车销量的背离说明这部分激增的信贷资金很可能已经流入房地产市场。

把时间拉长来看，2014年，居民新增中长期贷款只有2.2万亿元，2015年升至3万亿元，2016年则进一步激增至5.7万亿元，再加上8000亿元公积金贷款，2016年全年，居民与房地产有关的贷款达到6.5万亿元。本来以为经过2016年的信贷狂飙之后，加上2016年三季度以后政府对房贷监管的全面趋严，2017年的房贷增速会出现明显回落，房地产市场也会大幅下滑。

但没有意料到的是，虽然2017年前八个月，居民房贷的增长基本已经停止，但是居民短期贷款却在短时间内飙升至1.28万亿元，同比激增8000多亿元，这说明即使在严格的限贷调控政策下，居民仍在借道消费贷疯狂加杠杆买房，这或许也是2017年至今房地产销售在越来越严的调控政策下仍能保持较好增长的根本原因。

另一组数据也强烈地刺激着金融市场——2017年1-7月，居民新增中长期贷款总额为3.27万亿元，从5月起连续三个月新增额比2016年同期保持负增长，由此可见，控房贷政策初见成效。而另一方面，居民短期消费性贷款却在2017年获得爆发性增长，一个突出的现象就是，2017年前七个月，居民新增消费性短期贷款已远超2016年全年8305亿元的总额。

实际上，消费贷资金流入楼市并非始于如今，以前也是禁而不止，消费贷被挪用流入楼市的现象一直都存在，2017年也不例外，特别是在目前房贷资金急剧收紧的情况下，消费贷的表现尤为突出。2017年以来，消费贷的爆发式增长，一方面与银行力推的信贷政策有关；另一方面也不排除随着新一轮调控政策下首付比例的上调，一定程度上促使更多人不得不借助消费贷凑首付款。

虽然银行是明令禁止信贷资金被挪用的，但依然难以避免这一现象的发生。虽然银行消费贷合同上规定贷款资金不能用于投资，只能用于消费等用途，但是信贷资金一旦打入个人账户里，如何使用银行并没有真正去严格跟踪和管理。这至少说明银行在贷后管理上是存在一定漏洞的。

当前，随着互联网金融技术的发展，各家银行都在力推线上消费贷，不需要提供消费单据，贷款资金直接打入到借款人的个人账户，银行对客户如何支配资金本身就较难控制；而对于需要委托支付的消费贷，市场上也有相应的渠道帮助套现。此外，此前有不少开发商暗中操作双合同，以装修贷的名义做贷款业务实际也是首付贷的业务。

海通证券首席经济学家姜超认为，短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分。虽然2016年下半年以来银行房贷额度逐渐受限，但地产销售仍在增长，部分居民购房贷款或借道短期消费贷款得以完成，从而导致居民短期贷款的高增长。

消费贷变身首付贷

通常来说，消费贷款的对象是自然人，目的是用于个人消费而非经营和投资，在生活中广泛使用的信用卡和种类繁多的互联网信贷产品等均属于消费贷的范畴。发放消费贷款对拉动消费、扩大内需、改善居民生活质量、促进国民经济健康发展有着重要的意义。

最新数据显示，2017年以来，短期消费贷款增长迅猛。2015年年底，国内短期消费贷款规模为4.08万亿元；2016年年底为4.91万亿元，一年时间仅增加了8300多亿元；而截至2017年8月末，短期消费贷款规模为6.18万亿元，八个月时间就增加了将近1.3万亿元，大幅超出2016年全年的涨幅。

按照通常的理解，短期消费贷款主要用于居民的日常消费，但与短期消费贷款大幅增长相对应的是，社会消费品零售总额一直保持稳定增长。自2016年以来，社会消费品零售总额基本稳定在3万亿元上下，并没有因为短期消费贷款的激增而发生变化。这从一个侧面说明，上述异常增长的用于消费性质的短期贷款很可能被转移到其他性质的用途上。

那么，这些资金究竟被转用到了哪里？进一步分析可知，居民资金除了消费之外，还有两个主要使用途径，一是实体投资；二是金融投资。观察数据可以发现，实体投资的增速保持稳定，外汇相对人民币在贬值，债券市场不太景气、大宗商品和股票市场成交量基本稳定，那么剩下的最有可能的资金流向途径只有房地产投资。根据易居房地产研究院的测算，2017年以来，预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市，其中，九成流入广东、福建、江苏、上海、四川、河北六个地区。

消费贷为什么会流入房地产市场？究其根本，房地产行业的发展是要有一定的货币增长作为基础的，通俗而言，它就是一个不断烧钱的行业。

从房地产的资金链来看，以个人住房为例，房地产行业的供给方是开发商，开发商需要找银行贷款盖房；需求方是居民，居民出于自住需求或者投资需求购买房屋。作为居民而言，买房可以有两种模式，一种是全款买房；一种是贷款买房。贷款买房的资金可以分为首付和月供两部分，首付一次性付清，月供每月偿还，这个叫做住房抵押按揭贷款。

2017年以来，随着房地产调控政策的不断升级，全国不少城市一方面提高了首付比例和首付金额；另一方面提高了房贷利率，这使得居民更愿意去多付首付从而减少月供，甚至更愿意去全款买房。更有甚者，一些地方还限制了贷款额度，这使得居民在无法通过正常渠道获得足够资金的情况下，更加偏向于通过消费贷款来获得融资。这样，一些人无力支付首付，首付贷款便应运而生，即通过贷款来凑够首付资金。当然，这种贷款面世不久就被监管层明令禁止。

于是，人们转而寻求其他途径，消费贷、经营贷、装修贷等便有了流入房地产市场的动力，这其中又以消费贷为主力军，它一方面为全款买房者凑足房款；另一方面为按揭买房者凑足首付。从本质上而言，这就相当于变相的“首付贷”，变相的降低首付比例，变相的加杠杆。

消费贷变相流入到房地产市场的危害有目共睹。首先，此举使得房地产调控的效果大打折扣。限制资金大规模流入是房地产调控的重要一环，现在出现了消费贷这个资金来源的漏洞，导致前期限购、限贷、限价等调控政策的效果很可能会大幅弱化。更严重的是，市场也会不断地自我强化地产预期，从而催生出更大的资产泡沫。

其次，如果任由消费贷资金变相流入房地产市场，将会滋生更大的金融风险。在消费贷进入房产市场的过程中，相当于加了三层杠杆。第一层杠杆是按揭贷款；第二层杠杆是以消费贷为代表的“首付贷”，相当于变相降低了首付比例；第三层是消费贷ABS，即将消费贷款打包成资金池，在金融市场上卖出，从而获得资金，这部分资金又可以再次用于消费贷。这三层杠杆加剧了楼市金融风险的积累，严重时可能会引发系统性金融风险。

这与2008年美国爆发的次贷危机颇有几分相似。当年，美国金融机构为了把钱贷出去盈利，降低标准将贷款借给收入很低、大概率还不上贷款的穷人买房，很多贷款买房是零首付，无形之中大大增加了贷款资产的风险。而现在中国消费贷爆发式增长的背后是资金违规变相流入房地产市场，美国次贷危机的影子隐现其中。

在经济上行周期，购房者收入处于正增长，还贷问题不大，风险也不会暴露；一旦经济下行，购房者收入下降或者失业，偿付能力大幅下降，债务链条瞬间断裂，零首付更是让很多贷款银行失去了基本保护，直接裸露在市场违约潮中而无能为力，并陷入破产倒闭的深渊。而一家金融机构倒闭，其债务链条会无限传递，甚至波及全球，影响全球的美国次贷危机就这样一发不可收拾。

如果再考虑到中国居民部门从父母、亲戚、朋友处获得的隐性负债，那么，这不仅意味着实际上居民部门已经没有加杠杆的空间，而且更意味着杠杆断裂的风险更大，未来面临的金融风险也非常巨大。

表面上看，次贷危机是银行无标准发放房贷所致，但根源还是金融机构的贪婪。如今，同样类似的情况正在中国上演：在购房贷款持续收缩的情况下，很多买房付不起首付的人，正在通过消费贷的形式获得首付资金，然后通过商业银行的房贷完成空手买房的过程，这和美国次贷危机中的零首付并无区别，如果任由其发展下去，或许一场新的金融危机会如“灰犀牛”一般不期而至。

变了味的消费贷

无论从哪个角度看，严查消费贷用途和流向，堵住消费贷的火山口都是不可阻挡的趋势，更何况现在的消费贷已经变了味。消费贷包含住房抵押贷款和以稳定工作、收入为担保的信用贷款两大部分，目前来看，这两大部分贷款资金都已流入房地产，成为购房者支付首付的主要资金来源。

从时间上来看，相对于长期贷款，短期贷款的风险性和不确定性明显高出很多，债务链断裂的风险也大幅增加。对管理层而言，只有严格堵住消费贷，才能控制住流向地产的增量资金，让房地产调控政策真正起到作用，也才能降低未来发生金融危机的风险。因此，消费贷成为当前金融监管部门重点监控的内容。

近日，江苏、北京、深圳三地银监局和人民银行分行先后发文，提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，并要求加强个人消费贷款管理，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况，避免对地产调控产生负面影响，金融系统全面严查消费贷肯定是下一步行动的重点。

其实，早在2010年，中国人民银行和银监会就曾发布通知，要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。此后，银监会等部门陆续多次发布相关通知，强调对消费贷款的管理。

2016年下半年，央行等七部门出台新规明确规定，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。2017年3月开始的房产调控重申了禁止“首付贷”的监管态度。

以北京为例，2017年3月17日，北京市多部门联合发布楼市调控政策，将个人二次购买普通自住房的最低首付款比例提高至60%，二次购买非普通自住房的首付款比例提高至80%，且在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则。这一条款使得很多购房者的首付款骤增，按照当前北京的房价水平，首付款可增加数十万至数百万不等。

北京银监局相关负责人表示，近期，北京银行业金融机构的个人经营性贷款和个人消费贷款规模快速增长，据市场情况反映，个别银行发放的上述两类贷款却违规流入了房地产市场，借款人将其用于购买住房，而非个人经营或日常消费，这种行为不符合房地产调控的政策要求。

结果是，这轮房地产调控使得很多购房者的购房计划搁浅，北京楼市的成交量也明显下跌。但与此同时，部分中介机构开始向购房者推介首付贷、抵押贷，以及垫资业务。

对购房者而言，买房就是资金杠杆行为，如果真的看好这套房子的升值潜力，不如把杠杆用足。对购房资金缺口，以前主要是使用抵押贷款的方式进行凑钱，现在又增加了消费贷款这一新金融工具，虽然利率较高，但综合考虑到房价上涨的幅度，仍然可能有所收益。据了解，由于调控政策的愈发严格，2017年以来，用消费贷筹集购房资金的情况更多了，因为首付比例上调了，越来越多的购房者面临更大的资金缺口。

根据相关机构的调查，消费贷流向楼市的方式方法五花八门。第一种是房地产中介牵线搭桥，以“房抵贷”和第三方中转的方式套取贷款用于购房。

这种方式的操作流程分为两种形式，一种是进征信系统的，需要有房产等做抵押，年化利率约6%-7%，这种贷款可以直接打入个人账户；另一种是无抵押的，现在政策不让钱直接流入房地产，得找第三方来让贷款中转一下。但这种要收1-2个点的手续费，利率也是6%-7%左右。以上两种方式一般都可以做到30年期限。

另一种是金融中介帮助办理大额信用卡违规套现。只要有身份证就可以贷款。没工作、没社保的人只要交点中介费，中介公司可以帮你包装，并且办理大额信用卡，50万元至60万元都能提现，银行一般不会管资金用途。

虽然监管要求个人消费贷款必须专款专用，但现实中挪作他用的情况很多。一般来说，30万元以上的个贷是银行将贷款直接付给合同约定用途的借款人的交易对象，30万元以下可以自主支付。但实际上，有些中介公司可以帮忙提供虚假的贷款用途材料，使得消费贷“挪作他用”很难被银行察觉。

无论是银行发放的消费贷，还是银行与中介机构合作发放的贷款，都不可避免地出现了个人消费贷款违规进入楼市的现象，且愈演愈烈，这其实也从侧面折射出部分银行贷前、贷中和贷后审查不严的问题。

银行成排查重点

事实上，银行信贷审查有所放松与个人消费贷款投放力度的加大有关。随着房地产调控政策的升级，银行总体信贷逐渐收紧，尤其是房贷增量大幅放缓，但银行消费类贷款却出现猛增势头。

根据上市银行2017年半年报披露的数据，截至6月末，共有三家银行个人消费贷款余额突破2000亿元，其中，工商银行上半年末个人消费贷款余额为2600.48亿元，比年初增加130.28亿元；中信银行为2058.44亿元，比上年末增加79.49亿元。而位居首位的平安银行消费金融贷款余额为2770.9亿元，上半年新发放贷款1294亿元，同比增长255.49%。其中，“新一贷”上半年发放贷款486亿元，同比增长95%。

除此以外，建设银行和招商银行个人消费贷款的增量也较大。截至上半年末，建设银行个人消费贷款余额为1580.76亿元，比上年末增长830.37亿元，增幅达到110.66%，建设银行表示，主要是个人自助贷款产品“建行快贷”增加所致。招商银行上半年个人消费贷款余额为840.77亿元，比上年末增加199.89亿元，增长31.19%。

中信银行副行长方合英在中期业绩发布会上表示，上半年贷款增长的80%都用在了个贷上面，现在整个消费升级对个贷的需求比较大，而上半年个人贷款定价又比上半年新发生的对公贷款的定价高，存在比较高的收益率，这对银行有很大的吸引力。

从银行的角度来看，上半年，大家都抢着做消费贷款，因为一是现房抵押风险小；二是利率上浮比较多，一般执行上浮30%-40%左右的利率；三是客户质量较优质，一般都是白领。在这三层因素的驱动下，银行有了放款的充分动力。加之在银行和购房者的合作下，消费贷以五花八门的方式躲避监管，作为首付资金源源不断流入房地产市场，推动着房地产市场的虚假“繁荣”，只是这种繁荣的背后已逐渐显现危机的影子。

虽然监管机构多次警示银行要严查信贷资金的去向，但市场上为客户办理消费贷、信用贷的贷款中介仍然非常活跃，这背后肯定与银行的资金支持密不可分。

值得关注的是，2017年上半年，不少银行个人消费贷款增长迅猛。从A股上市银行中报整体情况来看，部分银行并未列出消费贷款的具体余额，而是归总在个人贷款“其他”项下，包括中国银行、交通银行、民生银行、浦发银行、兴业银行等。从上述银行的个人贷款分类来看，其他项大多为消费类贷款，或消费类及经营类贷款。

在楼市预期上涨时期，首付款不足的购房人通过各种渠道贷款用以支付买房的首付，消费贷就是其中之一。“加杠杆”买房是推动房价过快上涨的重要推动力，极易造成金融系统性风险。

消费贷等非房贷资金变相流入楼市，本质上是把一些支付能力不足的人拉入了房地产市场，一旦房地产市场的走势出现逆转，违约风险的急剧暴露会造成严重的金融风险。此外，除了银行资金外，还有部分消费贷款是由P2P等互联网金融公司的资金穿透而来，这中间有不少资金流动是游离于现有监管体系的视野之外，潜藏并易诱发较大的金融风险隐患。

对银行而言，由于近几年受到利率市场化的冲击，利差收入大幅减少，而个人消费贷款相对风险较低、利率较高，对银行有着巨大的吸引力，因此，对消费贷款的真实资金用途存在监管不严的问题也在情理之中。

毋庸置疑，消费贷进入楼市确实起到了加杠杆的作用。在房价上涨的预期下，居民急于借钱入市，只有多措并举扭转居民的单方看涨预期，才能真正堵住楼市的“配资”通道。而遏制消费贷款违规流入楼市，不仅要靠监管机构建立灵敏、动态的监管机制，而且要银行等金融机构合作建立信息共享平台，以实现监管的精准有力。

根据统计，上半年，在A股25家上市银行中，平安银行、建设银行、招商银行等消费贷款出现明显增长。如果清查消费贷的监管政策落实到位，则个人消费贷体量较大、增量较多的银行将成为后续排查的重点。

堵住楼市配资通道

虽然金融机构有自己的客观原因，但如果放纵消费贷较大规模进入房地产市场，会损害房地产调控的效果，因此，未来管理层清查消费贷的行为有可能会进一步扩大。经过2016年以来的多轮房地产市场的调控，信贷、税收、限购、限价等政策都已出尽，现今各地严查消费贷的流向，是对房地产市场调控的一个重要补充。

与此同时，严查消费贷对防范市场风险亦大有裨益。不管市场是好还是差，都有不顾风险加杠杆炒房的人。一旦房价出现持续下跌，炒房客很容易遭受较大的损失。若大量资金来源于银行等金融机构，则有引发爆发大面积金融风险的可能。

此次，监管层严查消费贷表明，一方面，在上轮调控已过半年后，严查消费贷流向房地产市场，释放出房地产调控不会松动的信号；另一方面，随着传统旺季“金九银十”的到来，上述严查行为将会对市场的非理性情绪起到一定的震慑作用。

2017年下半年，房地产调控一直处在零星加码的过程中，没有出现明显的松动迹象，由于消费贷增速异常且居高不下，未来清查消费贷的行为进一步扩大的概率逐渐变大。如果房地产市场反弹过于激烈，对于个别地区或个别领域，不排除调控进一步升级的可能。随着各地监管机构的关注并开始风险排查，银行个人贷款资金违规进入房地产市场也将成为银行风险自查的重点。

对此，有专业人士认为，规范银行商业贷款的流程或能减少消费贷入市的情况。银行一直都有对个人消费贷款的用途进行抽查规定，最近这方面的检查更加严苛，主要是为了防止消费贷被借款人挪用于购房而非个人经营或日常消费。

面对监管机构的严查，有个别银行已主动缩短消费贷的最长贷款期限，即个人消费贷产品的最长期限由30年缩短到5年。事实上，不同银行的最长贷款期限并不相同，比如广发银行最长能贷30年，而中国银行的最长贷款期限则为5年。

除了缩短贷款期限，近两个月以来，不少银行的消费贷额度逐渐收紧，甚至部分银行由于额度紧张暂停了个人消费贷业务。虽然最高额度未变，但现在大额长期消费贷通过审批的难度比以前增大了。如中国银行一分支机构目前主推的个人消费贷产品是中银E贷，不过采取白名单制，准入门槛较高。

而建行一些分支机构内部已对个人消费贷总体额度采取收紧的政策，接下来会越来越紧，这种变化主要是监管政策方面的原因。虽然目前尚未收到明确的文件要求，但监管的具体口径是要求缩小相关业务的信贷规模。

针对消费贷用途，银行也有进一步加强监管的动向。对个人消费贷用途的从严管理实际上也是个人消费贷悄然收紧的信号。如果消费贷用于家装，一般在申请时就需要提供第三方收款账户、装修合同，同时银行工作人员会在装修前和装修后上门拍照，以确认资金用途真实无误。

其实，这些政策措施都不是新规定和新要求，以前确实是有些银行执行不严，现在则是要求对资金用途从严管理，且近期在执行方面的力度更大。虽未收到监管机构要求严查消费贷业务的通知，但银行一直以来都对消费贷资金流向有专项检查，不能流向房地产是消费贷的底线。

防止极限杠杆断裂的风险

在2015年之前，居民的负债率远远比不上国企和房地产商，正是由居民存款和可支配收入还有加杠杆的空间，央行适时放开信贷的闸门，让居民加杠杆投身房地产，而国企和房地产商则趁机去库存和降杠杆，摆脱债务泥潭的桎梏。

根据姜超的观点，衡量居民部门的偿债能力，还要考虑居民部门分配到了多少可支配收入。美国收入分配主要倾向居民部门，但中国则倾向政府和企业部门，导致中国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%，其中主要是房贷债务，这是一个非常恐怖的数据，这意味着中国居民部门可支配收入的九成多都被套牢在房贷上，还有剩下的10%才是用于全家衣食用行、医疗、保险、教育、养老等各项开支的费用，这是一个非常脆弱、非常危险的现象。

尽管监管层已经开始从严清查消费贷，但央行10月14日公布的最新经济数据显示，居民加杠杆的步伐不但仍未停止，反而还在继续。

数据显示，截至9月末，人民币贷款余额117.76万亿元，同比增长13.1%，增速比上月末低0.1个百分点，比上年同期高0.1个百分点。前三季度，人民币贷款增加11.16万亿元，同比多增9980亿元。其中，住户部门贷款增加5.73万亿元，超过了前三季度新增贷款的半数。前三季度，居民短期贷款增加1.53万亿元，中长期贷款增加4.2万亿元。

姜超认为，2017年前三季度，新增贷款中有一半以上来自居民部门，居民加杠杆速度依然迅猛。根据他的预测，10月份，房地产销售将继续降温，且监管机构严查居民短贷流向房地产，再加上银行房贷额度受限，预计居民贷款增速将趋于回落。

中金固收研究团队认为，考虑到消费贷中有部分与房地产相关，房地产居民端融资和企业端融资占据整体社会融资的半壁江山。随着房地产调控的深入和房地产长效机制的逐步出台，未来房地产销量将进入下行通道，房地产相关的融资需求也将趋于减弱。

最新的金融数据显示，9月，人民币贷款增加1.27万亿元，社会融资规模增量为1.82万亿元，双双超出市场预期。从结构上看，受房地产调控的影响，前三季度，居民中长期贷款新增4.2万亿元，与2016年同期持平。不过，居民短期贷款则出现快速增加，新增1.53万亿元，环比继续增长。

中国民生银行首席研究员温彬指出，截至9月末，居民短期贷款是2016年同期的近三倍，占全部新增贷款的比重从2016年同期的5%提高到目前的14%左右，部分资金存在违规流向楼市、股市的情况。不过，温彬认为，近期，监管部门和银行加大了对短期消费贷款资金用途的审查，预计未来短期消费贷款的增速会回落。

中国人民大学国际货币所研究员、苏宁金融研究院特约研究员李虹含表示，个人经营性贷款和个人消费贷款有流向房市、股市等领域的势头。很多中介会建议购房者通过个人消费贷款筹集首付贷，而银行在受托支付、发票等资质审查方面并不是特别严格，很容易出现问题。一些小型城商行及发展个人经营性贷款和个人消费贷款较多、占比较大的银行将成为监管排查的重点。

相比经营性贷款申请所需要的工商营业执照等资质要求，消费性贷款的申请限制较少，也成为贷款资金违规流动的重要出口。

尽管有监管政策重压和银行加大力度排查，但这类灰色通道仍难以彻底杜绝，背后的原因主要是首先市场有需求，仍有大量不符银行资质的人需要资金周转；其次，银行本身有放贷考核的指标，因此，对很多违规行为“睁一只眼，闭一只眼”；最后，第三方中介更可以从中提取高额手续费，利益驱动因素难以完全消除。

从短期来看，加强对消费贷的监管已是势在必行。一方面，加强技术监管手段的创新，严控消费贷款流向；另一方面，制定相应的惩罚措施，打击消费贷违规流入房地产的责任主体。

当然，短期的手段是治标不治本，最根本的解决方法还是需要建立起完善的房地产长效机制，打破房价单边上涨的预期，真正使得房屋回归其居住属性的本质。过去，管理层对房地产的调控主要是在买卖上进行限制（如限购限贷）、在价格上进行限制，今后调控的重点要逐步转移到在持有上进行限制（如房产税）、在稀缺性上进行限制（如发展租赁市场等）。

根据国外的经验，房价的最理想状态是随着居民实际可支配收入的增长而增长，两者最好保持在一个稳定的比例。未来，随着中国各项立法举措的出台与完善，房地产的投机功能有望弱化，从而真正发挥房子的居住功能，一个结构良性的房地产市场有望形成，当然这是一个长期的漫长的过程。

无论如何，在当前M2降低到9%左右和央行收紧房贷的大背景下，依靠居民借款买房，尤其是通过短期消费贷变相筹集首付资金违规买房之路基本已经走到了尽头。