悉尼的房产泡沫说了那么久竟然没有破，市场反而逆势而上。墨尔本紧紧跟随悉尼的脚步，周末的清盘率只升不降，而且远郊的房产都 有破百万的趋势。
对于很多澳洲投资者来说，房产投资是一种长期持有达到资金增值的目的，因此很多有一定养老金积累的人会首先考虑用自我管理养老金（SMSF）购买房产，非常简单的道理，养老金需要缴纳的资金增值税只有10%甚至可以是0，相比较而言，这是避税的最好工具。
用自我管理养老金购买房产有几种方式：
如果养老金里有足够现金的话，用现金购买房产；
通过商业贷款购买养老金 ；
如果您已经以个人的名义购买了一处商业房产，可以通过非现金转让的方式将此处商业房产转到养老金 里作为个人税后的养老金投资。
不管是以何种方式购买房产，我们需要谨记的一点是如果是有联系的双方交易（例如把个人名义下的商业房产转到养老金里），所有的交易手续和购买金额必须符合市场规律的原则，避免高买低卖。
通过自我管理养老金购买房产有几个步骤：
1
首先当然是建立 一个自我管理养老金
如果您要使用商业贷款购买养老金，您需要考虑使用公司作为自我管理养老金的信托人，因为商业银行在审批贷款时，一般会要求自我管理养老金使用公司作为信托人而非个人名义，而且银行一般会给公司信托人提供更高的贷款额度。
2
将现有其他公司的养老金都转到自我管理养老金
如果您在其他零售或企业养老金公司里还有另外的养老金帐户的话，建议将这些帐户里的养老金都转到自我管理养老金里进行资源整合。有一点需要提醒大家注意的是，一般我们在零售或者企业养老金帐户里都会有保险，有时需要留一小部余额在这些养老金帐户里缴纳保险费。通常来说，团体保险比自我管理养老金单独购买保险会便宜很多。
3
申请银行的贷款预审（Loan Pre-approval）
在购买房产时，您 需要先做一个预算，养老金里可用的现金有多少，如果使用自我管理养老金购买房产时，银行大概会发放多少的贷款。而且您需要向银行了解清楚，用养老金申请贷款时需要提供什么文件。因为使用自我管理养老金购买房产和其他途径购买房产一样都 有风险，有一些银行还会要求您出具一份正式的《金融建议书》。通常这份建议书是由金融投资顾问出具，表明您在使用自我管理养老金时已经咨询过他们的意见并了解投资风险。
4
将雇主养老金直接转帐到自我管理养老金里
一旦使用自我管理养老金购买房产，您必须每月从养老金里还贷款以及支付与房产相关的各项费用，因此养老金里有充足的现金流对于保证房产还款非常重要。如果您 每月有固定的雇主养老金，在设立自我管理养老金之后，应该向您的雇主提供自我管理金的帐号并要求将雇 主养老金存入到新设的SMSF里，特别是在房子尚未出租，还没有收取固定租金的情况下，雇主养老金可以保证一定的现金流。
5
确定合适的房源
一旦确定自我管理养老金能够贷款的金额，您可以测算出能够购买的金额以及各项费用等。如果该处房产需要进行必要的装修才能入住的话，确保自我管理养老金有一定的现金余额用以装修支出。
6
签订购房合同以及建立有限制贷款架构（LRBA）
根据每个州的不同根据，有限制贷款的架构需要在签订正式房产购买合同之前必须就全部设立好。需要提醒您的是，在设立有限制贷款的架构时需要寻找一位有经验的律师帮您准备文件，确保您签署的购房合同是在自我管理养老金的名下。
7
银行正式的贷款文件及贷款发放
一旦以上各步骤都已经完成，有限制贷款的架构以及所有的文件都符合了要求，您可以向银行提供这些文件用以贷款发放。
8
房产入户
当上述的所有步骤都完成后，房产会进入最后的过户更名阶段，完成房产购买。如果房产不需要商要贷款的话，相对来说程序会简单很多，上述的步骤3，6和7可以忽略。
说起来只是几个步骤而已，但从实际操作来看，要涉及的细节操作会复杂很多，因此一个好的律师和会计师在这个过程中必不可少。
作者简介
陈晓静（Angela Chen）
拥有会计硕士学位(MBA) 和注册会计师（CA）资格证，是澳洲自我管理养老金协会认证的特许养老金顾问（SSA）, 持有澳洲投资和证券委员会（ASIC）颁发的金融执照（RG146），有十多年会计从业经验，是自我管理养老金管理方面的专业人士。
： SMSFExpert
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