中国的股市运行了将近30年,其中不乏波浪壮阔的牛市,也少不了萎靡不振的漫漫熊途,但是反观中国房市,在不知不觉中,其实已经偷偷地涨了30多年。


炒股不如<span data-type='2' data-code='512200' class='zwstock'>房地产</span>?如何从技术面去分析<span data-type='2' data-code='512200' class='zwstock'>房地产</span>?


大多数房产投资的参与者只是普通的民众,这就像在中国股市中广大的散户一样,他们仅仅是在某一时期买入了一处房产,又在另一时期卖出了这处房产。


这里面我们可以形象的把房产比作一手股票,而中国整体的房市就是大盘,当大盘处在一个长期上升通道内,那么这手股票大概率是赚钱的。


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只是不同的股票,因为不同的因素,其涨跌的幅度和速度也不尽相同,也就是说一处房产,因为其内部结构和面积,其所在地段和周边环境,所在的地理位置和人口流入流出等等不同的因素影响,所呈现出的是不同的价格变化趋势。


房市和股市的原理是相通的,咱们今天就以一个股民的视角,用分析股票的方法来分析房产的投资,汇总出不同的因素对于房价的影响。


1. 摇号买房=涨停板


国家出台这个政策其实也是无奈之举。因为限价,引起了蝴蝶效应。一方面,限价导致了很多开发商疯狂捂盘惜盘,造成了新开楼盘大幅减少。另一方面,一手房被限价,而二手房政策却相对宽松,价格远超一手房,一二手房价格严重倒挂。


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所以,相对便宜的新楼盘一开盘,就遭到了民众彻夜排队疯抢。僧多肉少,新楼盘的数量并没有满足民众所需。在当前住宅供应量没有明显上升情况下,通过公证方式来摇号,充分体现了公平公正性,较大化保护购房者权益。其目的是遏制投机炒作和恐慌性购买,消除卖方和中介的不当行为。


其出发点是好的,但是现价会引起蝴蝶效应,那么摇号就不会出现新的蝴蝶效应吗?答案是否定的,这就像在股市中的涨停板一样,我们知道一只股票当天出现涨停板后,第二天往往会高开,甚至继续涨停,我还是因为供求关系造成的,做多的多,做空的少,而认为设置的涨停板,阻碍了多方力量的释放,所以容易造成连板的情况发生。而摇号买房是同样道理,一样会造成了价格的暴涨。


那么这类房产我们要不要投资呢?回答这个问题,我们还要在股市寻找答案,我们知道在股市的牛市中追涨停板玩法是最赚钱的,而在熊市中这种玩法就不那么稳当了,很容易被套,类比到房市中,中国的房市明显处于上升通道当中,当一波炒房热经过时,这类房产的投资收益是相当高的,但如果这时政策进行打压,那么收益很可能就会很低甚至没有,而且造成变现困难的情况,所以这类房产的投资者必须有一定的风险承受能力。


另外和股市中涨停板一样的,是摇号买房一样是以时间为优先,越早摇号越有选择的空间,当然这里面必然存在没摇到号的情况,这也是完全符合追涨停板的特征,就是并不是每次都能成功买进。


1. 城市文化=股性


我们知道在股市中,不同的个股有不同的特性,就像人有各种不同个性一样,有的人活泼,有的人沉闷;有的人外向,有的人内向;有的人受外界影响小,有的人收外界影响大。而股票也是一样,有的个股容易拉升,有的股票拉升就很困难;有的个股容易冲高回落,有的个股就容易探底就马上回升。


但是并不是所有的个股都有鲜明的特性,如果没有也不要乱贴标签,这样会误导我们的判断。


股性也不是一成不变,它会随着时间和环境的变化而发生改变。一路一带题材火热的时候,中国中铁中国铁建是很活跃的股票,而现在热点退却,题材炒作不起来,这两只股的股性就变得很沉闷。


还有很多妖股在起初时因为盘子小,股性相当活跃,但现在盘子已经很大,妖性退却。这就是股性的时效性。


如果类比到房市中,有些城市的房价特别容易炒热,有些城市的房价却不怎么收影响波动很小。这是根据一个城市的文化决定的,而铸造城市文化的因素有人文,地理,历史,经济,当然还有地方性政策,这些因素决定了一个城市的定位,而城市文化就是作为这个定位的表象。


我们拿天津来举个例子,天津是四大直辖市之一,曾经的北方工业城市,GDP曾经超过北京。但是现在相对北上广深,其经济地位却相对偏低,房价相对于其他大型城市来说,也是较低的,这是为什么呢?


从个性来讲,现在的房产需求者,在30~45岁之间,而这一代人,都是上一代工人阶层的后代,其从小的教育环境决定了其性格的特性。因为是工业城市,所以对于个人收入上,往往比较稳定,没有太大的起伏。


但天津也是个码头城市,车水马龙,人来人往同样也造就这座城市商业的氛围。所以你会发现这座城市有一个特点,收入偏低,物价偏高,房市虽然会根据全国房市而波动,但是其波动幅度相对较小。简单地说,相对其他同等规模城市来说,房价一直也炒不起来。


在股市中有一个名字叫贝塔值,它表明的就是个股跟随大盘的波动率,如果一只股票的贝塔值小,就表明大盘上涨或下跌时,其上涨和下跌的幅度要弱于大盘,反之,若贝塔值大,就表明其上涨下跌会强于大盘。


如果单从利润率来讲,对贝塔值较大的个股进行投资会更具价值,但是风险却较大,相对的,如果对贝塔值较小的的个股进行投资,则收益率会比较小,但风险也较小。所以如果选择投资于天津的房产,那么利润可能会相对少一些,但更稳定。


1. 人口流动的房价的影响


我们先从宏观的数据来看一下,近10年来在股市中每年新增投资者人数


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再来看一下近10年来A股大盘走势图。


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我们可以清楚看到股市在2007年和2015年两波大牛市时,当年新增投资者人数全是暴增的,但是其实这两者并没有直接的关系,而是间接的。


我们知道推动股市上涨最直接的是资金,而新增人数的暴涨,带来的是主要的是资金的增量,以及买卖人气,交投活跃的增加。


如果类比到房市中,一个城市的人口净流入的增加,房价一定会涨吗?不一定,因为人口净流入只是增加了潜在购房群体,简单地说,就是人进来了,但是买不起房,这样也是无法增加房市的资金流入的。所以这最终取决于,这座城市的造富能力,也就是说,民众的收入能力必须有一定的保障,才有可能从潜在购房群体转化为实际购房大军。


但是一座城市的造富能力,却是和人才流入有着密不可分的关系,这里注意是人才,而不是人口,我们会看到很多城市都会出台一些人才引进政策,比如有一定能力标准的人才,可以享受购房补贴,人才子女可以享受某些优先等等。


人才从哪里出的最多呢?这一点不用说,大家都知道,自然是学校,这也算是承接上面讲到的教育资源对于房市的利好。


我们看下图是“211工程”的部分高校分布,我们可以看到北京23所,上海9所,江苏11所,湖北7所,广东5所,我们看下在江苏的11所里211高校中,其中出了苏州大学和江南大学以外,其他9所全部在南京,在这个教育资源聚集的城市,我们没有理由不相信,这座城市的将来会有很大的发展,聚集更多的人才,而房价就不言而喻了。


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