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上一期我们介绍了如何在悉尼这块“有价无地”的人口暴涨大都市，用被动收入轻松达到财富自由。要做到这一点，最重要的环节，便要依靠稳定租金收入的正现金流。
除了地区的选择（详情请参照本系列第六期——选对区域，才是房产投资的精髓所在），你应该考虑的是，如何在交房后，找到稳定的租客，从一开始还贷就享有正现金流。
从开发商角度来看，整体规划小区不仅利于管理，更有着方便出租和降低物业成本等重大利好，本期我们就通过悉尼的实际案例详细比对一下，投资物业中，有无小区的整体规划，究竟会给你的物业增值，租赁情况造成多大的区别。
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整体规划的小区，优势体现在哪里？
众所周知，与国内成熟的公寓住宅小区相比，澳大利亚的许多带地别墅项目大多数还是以开发商单独卖地、买家自己寻找政府允许的建筑商团队，打造自己的“梦想之家”。在悉尼的传统富人区，许多拥有大面积土地的“豪宅”甚至自带游泳池、花房、还能自己打造属于自己的后院和健身场所。在当地政府的安排下，几乎每一个Suburb都有配套的大型运动场、小学中学、托儿所、购物中心、市政活动厅及停车场等基础设施。
位于澳洲传统富人区的豪宅
而如今的新开发地区，当地政府则把所有的基础设施建设一并交给开发商，这样的好处在于：
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开发商在购地建设时，必须严谨考虑整个地块的综合设计规划，为置业者提供完善的基础设施，如：游泳池、健身设施、大型运动场、活动会所和公园、儿童游乐设施、咖啡店及其他小区内配套设施。同时，通过整体规划小区道路交通设施，商业服务设施，可以方便居民的多元化要求。
如西北地区的Box Hill青城山庄项目中，整个小区的购物中心、活动场所与体育场馆将被建设在学校附近，也就是整个小区的中心地带。这样的设计使得中心地区具有较强的魅力，吸引着人们在这里参与不同的交流活动，增强小区社会凝聚力和归属感。
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规划完善的小区，拥有统一的建筑设计风格，整体规划的园艺设计，为住客打造身处自然美景的生活环境。修饰有型的园艺设计，统一的房屋装饰风格，都为吸引稳定租客，打造高大上的居住环境，添上一笔重彩。
整体的小区规划，包括景观设计都不是刻意的塑造和渲染，而是重在生活当中，以人的角度去理解、把握空间的特性，进而体验场所对于人的意义。如果没有统一的规划，整个区域则显得杂乱无章，若无美感可言，何来活得舒心？
是否有统一的整体小区规划，对于投资者而言，更重要的一点，还是对升值潜力的影响。
其中最明显的差异就在于房价的差距，有些区域甚至仅一墙之隔，相同户型的房价便可相差近$30w澳币，如Breakfast Point 的小区，整体规划性强，相同的两房户型，墙内墙外租金价格和转卖价格，便是两个不同层次。
城内两房，有小区整体规划，有周边设施，有绿地和篮球场，靠近购物交通中心，两房公寓转卖价格则高达$125万澳币。
相比之下，仅5分钟走路距离的相同户型两房，尽管也靠近购物交通中心，却只能卖到$96w澳币，相差近$30w澳币。
租赁情况也大致相同，仅仅相隔一条街的两房两卫一车位的不同房产，周租金竟然相差$110澳币，一年的租金收入相差$5720, 相当于整整一年的物业管理费。
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投资新区无法避免的痛点
（开盘直购项目最后一期，增值空间超乎想象）
近年来，许多投资者都十分关注新开发地区的投资。因为相比于设施已经十分完善的小区，投资未成熟地区的房产，有以下两大优势:
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成熟的小区性价不不高（追涨期房价过高）
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新区都是价值洼地，增值空间大
然而投资新区有优势，自然也有以下无法避免的痛点：
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开发周期长，从第一期开始持续动工（噪音、尘土等都会影响入住质量）
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难出租，难转卖，等待收益的时间长（因为小区的各项基础设施还未完善）
那么如何投资才能跳过新区痛点呢？从开发商的角度来讲，直接购买最后一期，是性价比最高的选择。
因为直接使用第一期的价格购买小区的最后一期项目，要比选择购买小区第一期的置业者，在等待交房的过程中，有更充足的时间，来准备自己的金融杠杆和资金；第二，往往在小区基础设施建成后，房产增值逐年体现出来，此时银行估价必将上涨。第三，最后一期建成后，直接入住或出租或转卖，跳过痛点，坐享现成的房产增值和租金回报。
Kellyville North自2013年来的发展情况
当小区的基础建设逐渐完善的时候，房产项目的价格便会一路上涨，因为基础设施的建设，与购地建房有一定的时间差，尤其是当开发第一期项目的时候，周边设施不够完善会让投资者“望而却步”。很多看似荒凉的地区，都因此被投资者拒之门外。正谓“三十年河东三十年河西”，当政府规划和小区发展逐渐成熟之时，这些“价值洼地”的增值潜力才被体现出来。
实例分析
2013年，当Kellyville North第一期进行销售的时候，带地别墅项目仅$70w澳币起。当年的价格洼地却由于地处西北，靠近山区，看着人烟罕至，便鲜有人问津。然而政府的大西北规划早已 “板上钉钉” ，作为发展地区的 “中转站” ，各项基础建设很快就落到实处。3年后的Kellyville North，超市巨头Woolworth已经进驻，周边开设了各类型的咖啡厅、健身馆以及药房保健室。而规划建造于对面的社区中心也已开始施工，相信不久后的未来，Kellyville North将迅速成长为一个成熟的社区。
银行对Kellyville North 2年前的土地价值评估报告
当年购买了Kellyville North前几期带地别墅项目的投资者，3年时间，仅仅土地价值就从当年的$34w澳币，翻涨至$63w，平均带地别墅的价格也由当年的$70w澳币涨至$100w澳币以上。更为夸张的是，同一个开发商最后一期的项目，在还未交房就转卖的时候，竟然要比原来的价格高出$15w - $20w澳币。
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把握投资时机，选对产品跳过投资痛点，
坐享收益
如果几年前的你错过了Kellyville North投资的黄金时期，那么现在，西北大开发沿线地区的Box Hill，正在复制当年Kellyville North的增值奇迹。
一片空地时出手才叫投资，设施都全再下手那叫追涨！
青城山庄小区未来规划一览图
Box Hill North的青城山庄带地别墅项目，小区整体规划好，发展前景好的新区投资，跳过第一期痛点，直接购买最后一期项目。不论是首次置业者、家庭自住者还是资深投资者，都能挑到自己心仪的“Dream House”！
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