买房是件大事,关系到的是一个家庭,有的人存了一辈子的钱才能购买一套房子,所以买房最重要的准备其实就是资金。倒不是说所有的资金立刻都要到位,但是购房人务必前提把可调动的资金规模搞清楚。我经常听到我的朋友跟我抱怨:惨了,我买不起了,怎么毁约?产生这个现象就是因为过度自信,虽然买房这个事,毁约很常见,但是购房人毁约基本都要损失几万元,所以,尽量别去毁约。


按照目前的统计数据,中国人均存款是5万元,北京的人均存款是10万元,按照二八定律,80%的人的存款要是低于平均水平,所以现在年轻人不靠父母,买不起房很正常的,能在银行有200万元存款,但是还没买房的人,我想他们应该是打算出国不回来了。月还款超过25000元,大部分家庭是没有承受能力的。偿还470万元贷款,为期30年,最终本息大概是900万元,也就是说,如果这个房子在30年后的价值小于1100万元,买这个房子就比较亏。此外,这笔投资你还有30分之一的概率要打官司。


如果你的家庭月收入在两三万元上下,每月还25000元贷款,房价一旦下跌,你肯定无法承受。


所以充裕的资金是快速订购房子的基础。好几个买家同时看一套房子,价高者得。大家给出的价格差不多,但是你定金付的快,房子自然是你的。这样就得出,你看房买房的时候,你卡里至少有10万元能随时给对方打过去。



定金


定金是买房交的第一笔钱,是购房人支付给业主的,订金的意义,就是一旦签了定金合同,对方收了你的定金,就必须把房子过户给你,只要违反了定金合同的约定,对方就要双倍返还定金。


那么定金交多少比较合适?


5万元、10万元都可以,如果你能力不错,定金越多越好,但是法律规定定金的数额是有上线的,上线是总房款的20%。


当然如果你毁约,这个定金也会拿不回来的,而且有的房主本身就是骗子,收了定金人消失了,房子还是买不到,所以交5万元左右的定金是比较常见的情况。只交一两万定金的话,业主的违约的成本太低, 存在一定的风险。


既约定违约金又约定定金的,二者只能选择一主张。


根据《合同法》第116条的规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。意思就是,定金和违约金只能选择适用,两者取其一。现实生活中,有不少认购协议即约定定金又约定违约金的,虽然你已构成违约,但是也只要给一份就行啦,具体给什么,人家开发商说了算。


【特别提醒】定金不等同于订金


定金与订金虽只有一字之差,但可谓是天壤之别。目前法律上对订金没有明确规定,其效力取决于双方当事人的约定,双方当事人如果没有约定,一般可视为"预付款",并没有担保性质,若一方违约,另一方有权要退还订金。许多人在这个地方吃过亏,所以说,以后再签订合同的时候,一定要擦亮眼睛啦!



首付款


不管是贷款买房还是全款买房,过户前购房人都不用支付全部房款。首套房一般是首付30%,付50%、80%也都没问题。但是即便你资金宽裕,也没必要急着把钱打给业主。站在买家的角度,手上能多留点钱是好事。


分期首付


按照最新的房贷政策,如果是(注:名下无贷款,即可算作首套房),那么首付只需要按照总的25%(首付20%)来计算。而分期首付则是按照总房价的10%或者20%来计算,剩余未付完的首付款,可以跟开发商商量,在一定期限内补齐。


据了解,对于分期交首付,开发商主要通过两种方式操作。一种情况是购房者支付部分首付款后,开发商替购房者付清剩余首付款,而购房者与银行签订贷款,此后购房者再在约定时间内,将剩余首付款还给开发商。另一种情况是,开发商以分期交首付为由,先向购房者收取部分首付款,而后约定在短期内缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后,再正式签订,办理。


尾款(贷款)


住房抵押款是目前我国最有吸引力的贷款,没有之一。尽管利息不低,贷款100万元,差不多要还款200万元,但是还款周期相当长,你可以选择用20年、30年来还贷。如果还贷30年,每100万元商业贷款,每个月大约需要还款5000元,公积金贷款是4000元。公积金贷款利息最低,银行则会根据政策,给予一定的利率优惠。所以考虑到30年的周期,仅通货膨胀这一个因素,就让贷款相当有吸引力。刚才说了,贷款100万元,每月需要还款5000元,那么我们首付300万元买一套价值1000万元的房子,每月还款大概是35000元,如果你的月收入水平低于这个数字,还不起贷款的后果是:首先是被不停的催款,然后是上黑名单,最后银行执行查封拍卖你的房子。



谁买房也不是为了银行来拍卖,所以理性投资很重要。


银行贷款的还款方式有两种


一种是等额本息还款:把住房抵押款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行固定金额,但每个月还款额中的本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。


另一种是等额本金还款:将本金分摊到每个月内,同时一次性付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式与等额本息还款相比,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。


还有一点很重要,我们不要光想着房子是便宜还是贵,一拖再拖,其实时间本身也有价值。

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