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限购、限贷、限售后楼市原本已经被“冰冻”，然而今年仍有数万亿资金通过这两种方式进入楼市：
1、央行报告显示：9月末，个人房贷增速下降到26.2%，自今年3月份以来连续同比少增。这在过去，房贷增速的下降往往代表买房热情降温，但令人遗憾的是，三季度消费贷款增量高达1.9万亿，同比多增1.1万亿。
消费贷款一般用于普通消费，比如旅行、买车等。但你要知道，这样的消费基本花不了太多钱，最好的解释就是资金借道进入楼市。
2、用益信托数据显示，今年前10个月，新成立集合类房地产信托规模2871.15亿元，同比增长83.42%。此外，信托业协会的数据也印证了这点：截至2017年2季度末，流向房地产业的信托资金为1.77万亿元，环比上升约1900亿元,占比从1季度的8.43%上升到9.02%。
什么是房地产信托？
1、专家的版本是：信托公司作为受托人设立信托计划，将信托资金以信托计划的名义投资于房地产企业，由房地产企业用于房地产项目，进而获得信托收益，并将信托收益分配给信托计划受益人的投融资方式。
2、小白的版本是：
举个栗子：有一天，小白想在隔壁那个村头建房子，预计花钱1个亿。但是小白砸锅卖铁最后只能拿出1000万，剩下的9000万找银行借，银行说没门“就你们家那个小房子能值几个钱，凭什么抵押给我”!
小白很无奈，到处筹钱却筹不到钱，惆怅之际，一个轻飘飘的背影从远处走来，哦！原来是小黑，他是XX大学的高材生，在外混出了点名堂，它告诉小白，他可以帮我找到借钱的门路！这时小白的眼里仿佛出现一幅画卷：山穷水复疑无路柳暗花明又一村！
小黑给小白介绍了一个人，叫YY信托！
YY信托说，小白，我把你的1亿房地产项目打包成一个理财产品，分成N个份额，让投资人来认购这些份额，你用原有的1000万认购百分之十的份额！期限为1年，到期后小白要支付这款理财产品8%的利息。
YY信托把小白搞定之后，把这款理财产品在市场上出售，投资人按照资金量的大小认购不同的份额，最终筹集到了1亿供小白建房子。如果你购买了这款理财产品，那么你的钱就进入了楼市。
在这个过程中：
1、YY信托是受托人，如果你买了这款产品那么你就是委托人；
2、因为这款产品向很多人出售，有N个购买者（委托人），所以称为集合信托。
3、同时筹集到的资金主要流向房地产，所以称为房地产信托。
最后统称为房地产集合信托。
用益信托数据显示：
1、今年前10个月，市场上共发行了1333款集合类房地产信托计划，规模达4386.93亿元，同比分别增长82.1%和102.16%。此外，前10月成立集合类房地产信托规模2871.15亿元，同比增长83.42%。
2、房地产集合信托收益率已从年初的6.76%逐步上升至目前的7.16%。
上面两则信息说明3点：
1、楼市冰冻后房企的借钱难度加大，被迫转向信托筹资。
2、资金进入楼市渠道没有完全被阻断。
3、房企借钱的成本确实增加了。
那么问题来了，房地产集合信托规模高增背后是不是意味着楼市要回暖了？其实也不是这样，恰恰说明房企的无奈和对资金的饥渴。
下面是最近5个月房地产投资资金来源情况，可以看出资金增长速度逐月放缓！
下面是过去一年房企资金到位情况，可以看出今年到现在也是逐月放缓！
一般来说，房企资金来源下降后3－5个月左右就会影响到房地产开发投资，下面是全国1－10月房地产开发投资增速情况，可以看出在企稳两个月后，增速又开始下降。
可见，10月份楼市确实降温比较快，如果你不信，那么我们再来看一组数据：
10月份，土地和房地产相关税收中:
契税278亿元，同比下降3.6%；土地增值税304亿元，同比下降2.2%；房产税388亿元，同比增长18.9%；城镇土地使用税299亿元，同比增长6.1%。
而9月份是这样的：
契税3787亿元，同比增长19.9%；土地增值税3997亿元，同比增长21.8%；房产税1841亿元，同比增长17.9%；城镇土地使用税1788亿元，同比增长10.4%。
我在10月17日《楼市已降温？真相却是…》一文中说过这些都是买房时要交的税，买的房子越多，金额越大，税收就越多；反之则越少！
对比一下你会发现，相比9月份，10月份的土地和房地产相关税收下降了许多，而在小白的印象中，9月份之前土地和房地产相关税收也一直处于高增，10月份是拐点，显然不断加码的楼市调控是在10月份显现的。
这就意味着，原来楼市可能在上涨，但10月份后基本就变了，顶多是局部上涨，目前拐点刚刚显现，未来楼市冬天的路或许还很漫长。
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