大家好，这里是Hi房地产...
话说十次危机九次地产，今天我们也不发表啥高论，就给大家捋一捋，全球的几次大的房地产泡沫，它们是怎么破裂的。
1、美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫
首先就是这个，在19世纪20年代，美国佛罗里达州的地产泡沫。
20世纪初，美国作为超级大国在世界舞台上醒目崛起。在第一次世界大战前夕的1913年，美国工业生产已经占世界总额的三分之一以上，超过了英、法、德、日的总和。
由于一战远离战场并大发战争财，美国经济再一次得到腾飞。到了20世纪20年代初，享乐主义在美国兴起。
美国人乐观的心理首先表现在股票和房地产上。当时，股票天天涨，很多投资者都一跃成为富翁，房地产市场也是一片欣欣向荣。看上去，只要进行合适的投资，任何人都可以发财致富。
而由于地处偏僻，佛罗里达的土地均价一直较美国其它地方低得多，却是度假的好地方。许多富豪以及中产们来到佛罗里达，购置房产用以冬日度假，于是佛罗里达的房地产开始腾飞，不少投资人抓住机会，热钱就向佛罗里达涌过来。
之后，投机炒房盛行，棕榈滩上的一块地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年竟高达400万美元。
炒房之风盛行，银行为了利润，也煽风点火。随着房地产价格的不断升高，银行批准贷款也不再看借款人的财务能力而专注于房地产的价格。
因为只要房产价格不断飙高，银行就不必担心借款人会没有能力偿还贷款。而正是这种宽松的放款环境，更加使得美国人肆无忌惮地借钱加杠杆炒房！
在房地产最疯狂的那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！
然而谁都没想到，最后刺破这个越滚越大的泡沫的，不是什么经济政策，而竟是一场飓风...
1926年9月，一场飓风以每小时125英里的速度横扫佛罗里达，所到之处尽成废墟...许多土豪们花大价钱炒起来的房子，尽成尘土...
天灾摧毁了13000座房屋，也使得地产泡沫得到了遏止。房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多后来投入房市的人开始付不起每个月的房贷，于是破产的连锁反应就此展开。人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌。持续狂热4年之后的佛罗里达房地产泡沫终于被飓风吹灭。
2、日本1986-1991年房地产泡沫
日本的房地产泡沫，相信大家都比较耳熟能详，咱们就长话短说。
从上世纪60年代开始，日本保持着高速经济增长。到了80年代，日本连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。
然后，之后的故事大家都很熟悉，日本人漂了...和前面的美国人一样，他们也觉得日本会永远繁荣。
而国际因素下，美国为了改善美元过强导致的收支不平衡情况，1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
广场协议后，美元大幅贬值，日元作为避险资产，升值最大，三年间达到了86.1%。
这使得国际热钱纷纷涌入日本，抬升了日本的资产价格，为日后的泡沫埋下祸根。
由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济扩张政策，并放松国内的金融管制。从1986年1月到1987年2月，日本银行连续5次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。受货币宽松推动，1985-1990年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上。
在低利率和流动性过剩的背景下，大量资金流向了股市和房地产市场。股价扶摇直上，地价暴涨。但是当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。巨大的危机已埋下深度祸根。
1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%，仅东京都的地价就能买下整个美国。
然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。日本泡沫经济离实体经济越走越远。
与大多数人的错误认知有所不同的是，日本房地产泡沫的破裂，并不是偶然，而是政府有意为之。
在股市与房市双重泡沫的压力下，日本政府选择了主动挤泡沫，并且采取了非常严厉的行政措施，调整了税收和货币政策
日本央行从1989 年开始连续5 次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。与此同时，货币供应增速大幅下滑。
或许，日本政府一开始并没有料到，主动刺破泡沫，伤害会那么大...
除了加息之外，日本政府还出台了一系列遏制炒房的政策，于是...日本房地产崩盘，日本进入失去的二十年。
好了，今天就先跟大家讲两次房产泡沫刺破的前因经过，咱们下期接着盘点！
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