大家好，这里又是Hi房地产...
上一期跟大家介绍了全球比较大的前两次房产泡沫的形成与崩溃。今天咱们继续来讲讲剩下的几次房产泡沫。
3、中国1992-1993年海南房地产泡沫
嗯，你没看错。地产不死的中国，其实也是有过局部泡沫崩盘的情况的，就是90年代初的海南。
1988年，正值改革开放十周年，当时，国内已经建立了深圳、珠海、厦门和汕头四个经济特区，但这四个城市皆属于沿海城市经济体，成功的经验是否适用于广大农村地区。因此，中央需要一块理想的试验田。1988年的海南农村人口占比超过80%，工业产出水平低下，人均GDP只相当于全国平均水平的80%，有六分之一的人口生活在贫困线以下，基本符合中央改革实验的各项条件，尤其是其所具有的独特地理条件。
然后，海南岛就浩浩荡荡地从广东省划出...对你没看错，原来咱们是没有海南省的，海南岛当时属于广东境内。
海南划出成立海南省，海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。
90年代，中央提出加快住房制度改革，也就是咱们说的第一次房改。当时商品房的概念刚刚在中国兴起，海南就成为了投资者追逐的“宝地”。
随后，大量资金就从四面八方，汹涌进入到海南的楼市。这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。
简直丧心病狂啊！据统计，海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990-1993年间，房地产投资比上年分别增长143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元，各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比例是22%、38%、66%与49%。
而海南的房价，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。
以90年代初的物价消费水平，这个房价，就连猪都知道，这泡沫吹上天了！
这么搞当然不行，93年，咱们敬爱的朱镕基总理，当时任国务院副总理，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
也是从资金面着手，银根全面紧缩。当然，这场调控在当时来讲，可谓祸福难言。海南省留下了占全国10%的积压商品房，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌。
可以说，当时的中国，在房地产调控上的手段上，还远没有如今成熟老练，毕竟一地鸡毛的结果，是任何人都不想看到的。
4、东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴
讲完了海南，紧接着就是很著名的97亚洲金融风暴，就是索罗斯一战成名的那一次。当然，当年的金融风暴，其实跟90年代东南亚的房地产泡沫，脱不了关系。
二战后，日本、韩国、中国台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚国家和地区先后实现了持续的高速增长，一度被称为“亚洲奇迹”。
经济的发展使得国际资本持续涌入到这些地区，推升了资产价格。而这些地方又奉行金融自由化，外资随意进出的制度，为资产泡沫的破灭，埋下了隐患。
同时说一句就是，中国的一线城市房价虽然高，但由于外汇管制，资本难以随意进出，客观上确实降低了楼市泡沫崩盘的风险。
说回东南亚，除了金融自由化的影响，固定汇率也是金融危机爆发的原因之一。这些国家或地区的货币，大多直接或间接地与美元挂钩。于是问题来了，1985年的广场协议，美元贬值，这些国家和地区的货币也随着贬值，大大增强了产品的出口竞争力。
然而，这也使得钉住国与被钉住国的货币形成了完全联动关系。1995年以后，美国“新经济”时代来临，美元开始升值带动了东南亚各国货币一起升值，结果这些国家和地区出口增长率停滞不前，而进口则激增，贸易及经常项目产生了巨额赤字。
贸易赤字增加，货币实际贬值，这引起投机者抛售本币，抢购外汇，迫使中央银行宣布实行浮动汇率，让本币贬值。这是东南亚发生金融危机的直接原因。
系统性的金融风险席卷整个东南亚，房地产作为重要的经济组成部分，自然也不能幸免。
5、美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机
最后来说说最近的一次，也是大家耳熟能详的，08年时候的美国次贷危机。
进入千禧年，彼时美国网络泡沫破灭，美国经济陷入衰退。为了推动经济增长，当时当政的美国总统小布什，采用了刺激房地产经济的政策，推行美国家庭“居者有其屋”的计划，意图用房地产来拉动经济。
然而，在美国，有能力购房的人，基本上购房需求已经饱和，而由于美国的房子有房产税，一般富人也不愿意将资金过多投入房地产，以承担高昂的税费。
房子没人买，住房计划就执行不了，怎么办呢？最后，美国政府把目标人群转向那些中、低收入或收入不固定甚至是没有收入的人，这些信用级别较低的人成了房地产市场消费的“新宠”，也就促成了次级贷款大量发放。
而同时，为刺激经济，联邦政府连续13次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。同时，美国政府还立法要求金融机构向穷人发放贷款。
需求当然被刺激了出来，但是伴随的是风险。
美国房价开始进入疯涨，2000~2007年的房价涨幅大大超过了过去30多年来的长期增长趋势。据美国10个和20个主要城市的房价指数显示，2006年6月美国10大城市的房价涨至226.29的历史新高，是1996年12月的2.9倍。在房价上涨预期的刺激之下，加上抵押贷款利率下降导致购房成本降低，美国居民纷纷加入抵押贷款购房的行列，从2001年到2006年底，抵押贷款发放规模一共增加了4070亿美元，达到25200亿美元，2003年曾达到最高的37750亿美元。
而伴随房价上涨的，是奇高的房屋空置率：
买了房没人住，只能空着。房子完完全全成为了“投资品”。
然而，随着美国经济开始复苏，美联储开始加息。从2004年6月起两年内，美联储连续17次调高联邦基金利率，将其从1%上调至2006年的5.25%。
流动性一下子紧张起来，更何况加杠杆买房的大多是没有工作、没有固定收入也没有资产的“三无”人士，当房价呈现下跌态势，他们就再也没能力继续供房。原先的房价泡沫就再也支撑不住。
06年，美国房价开始跳水：
而次贷危机的影响十分巨大，美国大量银行都因为次贷危机而纷纷倒闭：
次贷危机，影响深远，又因为美元的世界货币霸主地位，很快演变成了全球性的金融危机。咱们中国在那场危机里也深受其害，虽然最后用“4万亿”的办法顶住了危机的蔓延，但也为这十多年来的房价飞涨，埋下了祸根。
好了，历次全球的大房地产泡沫，就盘点到这里。看完这些血淋淋的历史，你，又有什么想法和启发呢？
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