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楼市从来就不缺热点。

12月20日,一个重磅炸弹又把楼市炸开了花:财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章,就房地产税做了一些表态。纵览全文,小白提炼了这3个关键词,认为很值得关注:

1、增加税种;

2、房产税立法;

3、降低税费;

所以,今天咱就从这3个关键词开始说起。

增加税种

文章中提到:“........在保持中央和地方财力格局总体稳定的前提下,科学确定共享税中央和地方分享方式及比例,适当增加地方税种,形成以共享税为主、专享税为辅,共享税分享合理、专享税划分科学的具有中国特色的中央和地方收入划分体系.........”。

“......积极稳妥推进健全地方税体系改革。调整税制结构,培育地方税源,加强地方税权,理顺税费关系,逐步建立稳定、可持续的地方税体系”。

解读:我们都知道,地方财政收入相当一部分来自于土地出让金,而开发商的拿地的钱又从银行来,一边是高层,一边是国民经济支柱产业,这就是大家认为房价很难大跌的原因,只能是放缓增速。

可是,增速一放缓就会影响财政收入。咋办?那就拓展税源啊!你想,如果地方政府的税源很丰富,不差钱,那还需要卖地吗?这次文章中说要“增加地方税种”、“调整税制结构,培育地方税源”就是这个道理。

再来看一组数据:

土地出让金占地方财政收入的量,从2013年便开始下降。这或许是因为楼市调控,但更多的小白认为是一直进行的税改的结果,目的就是为了摆脱目前财政过分依赖土地出让金的扭曲情况。

房产税立法

文章中说:“.......力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”。

“按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度”。

解读:尽管高层并未给出很明确的时间表,只是提到将现行行政法规的相关税种力争2019年内立法,但我们需要注意的是“立法先行、充分授权、分步推进”。

1,此前出台的房地产税都只是暂行办法,因此使得很多人低估了高层调控楼市的决心。所以,想要打破房价只涨不跌的神话,“立法先行”是必然的。有了法,约束力自然更强。另外需要说一点的是,基于年底对于房地产税的吹风,我想也将是2018年“两会”关注的焦点。

2,“充分授权”呢?显然就是给地方政府授权啊!全国每个省每个市的“省情”“市情”都不一样,所以政策自然要因“人”而异了。比如深圳的房价是全国数一数二的,可是它的成交土地出让金并不多,2016年是1018.87亿,2015年更少,才435.81亿,还比不上同期北京和上海的零头。

显然,这说明各地的情况都不一样。深圳税收相当一部分来自科技创新,因此,假如真要收房地产税,深圳的政策肯定和其他地方不一样。要让地方根据实际情况来决定具体实施方案,而不能一刀切。

3,“分步推进”。意思是先从部分城市开始实行,然后逐步扩大至全国。

降低税费

“........对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。”

解读:小白在此前的文章《关于房地产税,至少90%的人搞不清楚!》(:,可查看)阐述过房产税和房地产税的区别,即前者只是对房屋征收的一系列税,而后者不仅对“房”征税,还要对“地”征税。

但是我们要注意,前面的一系列税只是交易和建房子时的成本,之后的持有成本并不大。但这次不一样了,既然“建设、交易环节”的税费要少,那显然就要增加持有环节的征税,而这正是房地产税的目的。

小白此前猜测征收的房地产税可能采用累进制,即刚需买房,基本没影响,那如果你是炒房、囤房,那就要像个税一样一直往上加税率,房子越多,交的税也就越多。

房地产税真的能降房价吗?

未必,只能说是抑制过快上涨。小白在此前的问答《影响房价上涨的因素有哪些?看完全明白了!》(:,可查看)中提到,影响房价的因素太多了,但有一点不能忽视,那就是货币政策。没错,钱多了,没有那么多房子来消化,自然房子就涨价了。

那房地产税如何来抑制房价呢?通过上面几个关键词,我们也都看到了:

1.减轻地方财政对土地出让金的依赖。

2.增加房屋持有成本,抑制投机。

3.从立法到试点,再到全国推广,步步为营。

但我们别忘了,光靠房地产税可不行,国外已经有先例了,韩国和日本在开征房产税的同时还伴随着加息,而美国和韩国的房价在短期下跌后还是继续上涨。

地产税而决定,而是由整体的经济周期和市场需求决定的。在国内这种买房刚需极大的市场,想要达到抑制的 目的,只能是配上从紧的货币政策。

很简单,地方政府有了更多的收入来源,自然就会松绑捆在房屋身上的税费,地价降低了,再卖得那么高自然没有市场。而这边,资金面趋紧,房贷利率上调,购房者月供增加,开发商盖楼成本增加,如果这时加上房地产税,持有成本变高,我相信再旺的火都能压住。

在今年下半年,高层不断发声:提示要“用住不炒”,建立房地产市场的长效机制。按照小白的理解,这里的长效机制就是:让房价理性回归,跟着经济周期走,跟着居民收入走,跟着正确的政策走。

最后说几句:

对于此次房地产税的解读,有些人看空,有些人看多,但我们也不必过多关注,在刚刚闭幕的2018年中央经济工作会议中,也并未提及房地产税小白认为,中央经济工作会议以及财政部长肖捷的文章,更关键的是在于理清中央和地方的财政关系,从制度上解决地方财政问题,才能为房地产税的实施创造有利条件。

再者,根据已经通过人大立法并实施的企业所得税和车船税的立法程序看,其从立法到通过分别耗时12、20个月,因此,房地产税立法也至少需要同样的时间。所以,在2018年,依然还会有房地产税的风声陆续放出,让市场有充分的过渡时间和空间,最终实现房价的平稳价值回归。