回首两年前的那个辉煌时刻。
2015年8月18日，绿地控股在上海证券交易所交易大厅举行股票隆重的上市仪式。当天，绿地控股以25.10元/股的开盘价亮相，最新动态市值达到3054亿元，稳居房地产板块首位，市值跃居行业全球第一。
然而，美好的时光总是短暂的，在坐上全球第一宝座之后，绿地就开启了一轮堪称“惨烈”的下跌，两年多时间过去了，股价暴跌超过70%。
风萧萧兮易水寒，股价寒，心更寒，买了绿地绿了一大片。
不明缘由的群众光看这一根根的绿柱，肯定以为绿地是出什么问题了。
事实上，绿地不但没出问题，经营状况看起来还不错。光说不行，来看一则新闻就知道了。
前几天，也就是12月28日，绿地控股集团与德州市人民政府就“德州市东部新城及金融港项目”签署战略合作协议。根据协议，首期项目总规划建设用地约7000亩，总投资额约1000亿元；出手就是千亿元，绿地雄厚的财力可见一斑。
笔者本着尊重事实的态度，解读曾经的全球第一大房企为何股价连续下跌以及绿地控股的真实价值。
1：低调的绿地控股
说起绿地，有的人可能有些陌生，因为在知名度上来说，绿地没有万达王健林“一个亿小目标”的热门话题，也没有万科王石“王的女人”引人关注，可以说，不制造热点、踏实干事的绿地，媒体曝光率不高，一直以来都很低调。
“做政府想做的事”，是绿地集团董事长张玉良挂在嘴边最多的一句话，也基于此，绿地形成了以政府发展方向为核心的商业模式，从参与保障房建设，到开发商业地产，并以开发超高层建筑为特点的明星产品，绿地似乎总能跟地方政府的发展节奏节拍一致，让地方政府深为认同、盛情相迎。
绿地虽然做事低调，但是国际上的知名度一点也不低。他是中国第一家跻身《财富》世界500强的只以房地产为主业的企业集团，在中国，300米以上的超高层有近一半是绿地投资管理的，尤其是在超高层领域，绿地已稳坐中国第一。2014年，绿地房地产业务全年实现预销售金额2408亿元，创历史新高，登上全球第一大房企的宝座。
2：多元化业务的困局
易居总裁周忻评价张玉良是地产界“三个疯子”之一，“看上去文质彬彬，实际上胆比天大”，另外两个是许家印和王健林。
2014年，绿地在房地产主业之外逐渐提出“大基建+大金融+大消费”三大新兴战略。2017年，绿地转型业务上新增“康养产业”和“科创产业”两大业务板块，这也意味绿地将企业重心倾斜在“大基建”+“大金融”+“大消费”+“大科技”+“大健康”五大板块。
说起多元化，不得不说恒大，从2010年开始多元化发展的恒大集团，，先后进入了百货、超市、矿泉水、粮油、畜牧业、乳业、母婴、整形医疗等行业。虽然多元化的详细数据并没有披露，但是恒大的多元化战略并不成功。从部分公开数据来看，恒大在矿泉水、乳业、粮油、健康四大产业累计投入接近70亿元，但是2016年，恒大发布公告出售“粮油、乳制品及矿泉水非主营业务”，总代价约为27亿元。从恒大的案例来看，多元化的发展远非想象般容易。
再来看一下绿地的多元化成绩，2017年中报显示：公司上半年实现营业收入1,261亿元，但是同期归属于母公司股东的净利润只有47亿元。
庞大的应收，掩盖不了尴尬的净利率。
多元化战略引领了绿地的大规模扩张步伐，但是同时也带来了较低的净利率的不争的事实，多元化扩张需要大量的资金投入，推高了企业负债水平，多元化能否真正的推动企业做大做强，这是一个问号，也是绿地较低净利润率的困局。
3：从第一到第六，绿地走错了哪步棋？
近日，中国国房地产企业排行榜发布，绿地控股位居第六位，三年时间，从行业第一跌落到第六，这期间，绿地控股专注于做地标建筑和商业办公地产，错过了一轮住宅地产发展的红利期。
虽然房产领域不是绿地控股仅有的目标，但其多元化战略实施以来，大举进入多个行业和领域，未来盈利能力能否提高仍存在一定的变数。绿地控股董事长、总裁张玉良表示“2016年绿地大基建的规模比起2015年翻了一番，去年已经超过了千亿，今年我们要上两千亿。”可见大基建也是绿地的重要板块之一。
大金融则是绿地控股近年来重点发展的产业板块之一，2016年全年投资规模近100亿元。全资子公司绿地金控去年实现净利润37亿元，上市公司净利占比达39%。
多元化布局确实拉高了整体营收水平，但同时也拉低了公司的利润水平。以大基建板块为例，2016年大基建的营业收入达766亿元，占比仅次于房地产主业，但其毛利率仅为4.70%。而毛利率较高的酒店和金融等产业，尚未形成规模，对于绿地控股来说无论是营收还是利润方面贡献都不大。如此看来，绿地控股的战略布局可谓全面，但仍然有很长的路要走。
过去几年，绿地控股选择用“地标经济”来诠释公司的发展理念，截至目前，绿地控股旗下的地标包括武汉绿地中心、大连绿地中心、南京绿地中心和成都绿地中心等。众所周知，超高层建筑建设周期长，回报周期在10年左右，这在一定程度上压缩了绿地对其它板块的投入。
据媒体统计，632米的上海中心大厦出租率仅为60%，而且仅有三分之一的租户进驻大楼。在经济放缓的形势下，高昂的租金让公司望而却步。来自戴德梁行的数据显示，2016年上海地区写字楼空置率较上一年度上升约4个百分点至14%，而深圳写字楼的空置率更较2015年上升8.1个百分点至13.26%。
在整个地标建筑经济链条中，最重要的环节无疑是项目的租售。在空置率提高和销量下滑的影响下，尤其是各地商住政策的出台，让购房者的购买情绪降至冰点。以北京市场为例，2017年3月27日-4月2日新政实施的第一周，北京商住公寓的成交量出现断崖式下跌，仅成交62套，环比下降97.26%。毫无疑问，近年来，公司在以地标建筑为主导的商住办公领域遭遇了一定的挫折，这直接影响到公司整体销量和利润的下滑。
4：得土地者，得“天下”。
根据，中房智库研究员根据房企公告独家发布TOP20上市房企“地主”榜，中国恒大以2.29亿平方米的土地储备量稳居榜首，排在其后的分别是碧桂园、绿地控股以1.37亿平方米土地储备位居第三。由于恒大和碧桂园都是在香港上市，所以绿地控股可以说是A股房企中土地储备最为丰富的大“地主”。
“房企只有有规模才有江湖地位，才有话语权，加速奔跑依然是标杆房企的明智选择。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，不干举债经营的企业就不会有太多机会。敢于负债，恰恰意味着房企对大势的研判更加乐观，也抓住了随市场大势起舞的机会。这样的理念下，进入2017年，知名上市房企的拿地速度加快，其中一、二线城市仍是房企们“必争之地”。
坐拥庞大土地储备的绿地，面对住宅市场的大好形势，也在逐渐改变过去以地标建筑为主导的开发模式。绿地2016年财报显示，在国内项目中，一二线城市项目占比86%，住宅项目占比69%。在销售贡献表上，商办占比已落至36%。绿地董事长张玉良称“针对目前的状况，我们也会调节，但并不是取消商业地产，而是把比例从50%降到35%。如果按照这种结构，如遇政策袭击，波动不会很大。”
预计未来绿地控股将继续提高住宅地产比重，逐步降低办公商业建筑占比，一旦绿地控股的重心落在住宅地产上，拥有庞大土地储备的绿地有望奋起直追，并有可能在未来后来居上。
如今，经过长达两年半的下跌，绿地控股最新市盈率为10倍，低于21倍的行业平均水平，总市值也远低于万科、保利等龙头房企。2017年中报显示，公司预收款项创下新高，达1990亿元，目前价位具有较高安全边际，初步具备了投资价值。
过去，绿地热衷于地标建筑，被称为城市“绿巨人”，现在绿地控股也在根据经济形势和自身优势，审时度势的谋求转变。
“我相信，绿地的主动谋变必将推动企业再度踏准大势、领跑时代。”
绿地控股董事长绿地董事长张玉良说。
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