所谓人有多大胆地有多大产,1月2日泰禾集团发布公告称,将曾经的北京“第三高价”的地王纳入怀中,而此前泰禾集团董事长黄其森的“2000亿小目标”犹在耳边。


似乎为了印证自己闽系企业的血统,泰禾集团这家从福建走出来的房产企业,从进入全国市场就一直走激进的路线,疯狂拿地,竞标地王,也得到了“地王收割机”的称号。

进入2016年之后,泰禾集团似乎改变了自己的风格,从疯狂竞价地王,到开始并购之路。但是未曾改变的是,泰禾集团对土地储备的追求,以及高居不下的负债率。

北京地王VS 2000亿小目标

1月2日,泰禾集团公告称,公司全资子公司北京泰禾锦辉置业有限公司以7.7亿元受让华侨城持有的北京侨禧投资有限公司51%股权,按照当时公告的转让条件,泰禾还需要为其提供47.58亿贷款及1.51亿利息支付给华侨城。去年8月,泰禾曾以7.34亿,外加偿还44.49亿股东贷款的代价,收下了该公司49%的股权。

至此,丰台地王项目正式由泰禾集团接手,总计花费了泰禾集团108.62亿,而当初这块北京“第三高价”的地王总成交价为83.4亿元。泰禾集团此次全盘接受该项目,溢价30%似乎也是印证了自己“地王收割机”的称号。

当初华侨城拿下这块地,虽然历经波折,但最后还是咬牙拿下。不过,巨大的财务压力使得华侨城最终遗憾退出。与华侨城不同,根据观点地产网的《2017中国房地产企业销售金额TOP100》的榜单统计数据显示,截至去年12月,泰禾集团以950亿元排名19位,此业绩是华侨城的6倍。


对于接近千亿大关的泰禾集团来说,无疑是令人振奋的消息。不过,显然泰禾集团的董事长黄其森似乎还有更高的小目标。

2017年12月22日,黄其森在接受采访的时候表示,泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。消息一出,泰禾集团的股价连续两个涨停板,但也引来了深交所的问询函。有意思的是,12月27日,泰禾集团正式发布公告澄清此事,称黄其森所述的2018年销售额及负债率,属于其对公司发展的目标和愿景,不构成公司的预测和承诺。

竞拍VS并购

泰禾集团来自福建,2013年以前,一直专注于福建本地的房产市场,直到2013年才走出福建,放眼全国。那一年,泰禾集团在北京土地市场的一系列拿地动作让任志强都在微博上惊呼“黄总有点疯”。

2013年到2015年这三年间,泰禾集团在北京、上海、深圳等城市以高价竞拍地块,成为“地王收割机”。据公开的数据显示,近年来,泰禾集团的销售业绩在不断提高。2016年,泰禾集团的销售业绩为408亿,而2017年的销售业绩已经较前一年翻了一番。同时,泰禾集团2017年三季度财报显示,截至2017年9月30日,泰禾集团营业收入159.84亿元,同比增长了39.73%。

不过这种模式,在2016年的时候似乎被止步了,告别了“地王”模式的泰禾集团,玩起了“并购”,目前并购已经成为泰禾集团进行土地储备的主要手段。

据长江商报记者进行的不完全统计,泰禾集团从2017年年初至今进行了45场并购事件,耗资约489亿。

对土地储备和并购导致的直接后果就是,存货增加。据泰禾集团公告显示,2016年,泰禾新增房地产项目21个,新增土地储备204万平方米,计容建筑面积为396万平方米;截至2017年12月26日,泰禾2017年新增项目36个,新增土地储备792.8万平方米,计容建筑面积为1104.84万平方米。

高负债VS高融资

那么,此前频频抢下地王,如今又疯狂并购的泰禾集团,是如何完成这么多土地储备的呢? 答案是,融资。

泰禾集团通过银行贷款、非银行贷款、公司债等多种渠道融资渠道来筹集资金。据财报显示,2017年前三季度投资活动产生的现金流出额高达335亿元,综合融资成本为7.67%。

当然,不断的融资也导致了泰禾集团的高负债。从2015年末的677.13亿元的负债金额,到2017年三季度末的1569.28亿元,不到两年的时间负债翻了两倍;其负债率已经高达85.48%,较2017年年初上涨了3%。

根据证监会行业,A股125家A股房企,平均资产负债率仅为64.9%,资产负债率在80%以上的房企仅有33家,85%以上的房地产企业仅有17家。

除了融资,泰禾集团还自己玩起了金融。2015年,泰禾集团与控股股东泰禾投资投入现金10亿元发起成立泰禾金控(平潭)集团有限公司(下称泰禾金控),泰禾集团占股80%,泰禾投资占股20%。

不过这个金控公司,似乎更像是为了泰禾集团的房地产项目“输血”。据瑞华会计师事务所对泰禾金控2017年1—4月作为的审计报告显示,泰禾金控高达25.12亿元的总资产里,却只有3.436亿金融资产,而应收款高达19.88亿元——主要来自三家关联公司,福州泰禾房地产开发有限公司(5.88亿元)、泰禾集团(7.65亿元)和福建中维房地产开发有限公司(6.3亿元)。

有意思的是,在审计报告发布之后,5月14日,泰禾集团发布公告表示,泰禾金控从上市公司的表内公司转为表外公司,这也意味着泰禾金控的数据不再需要进行严格披露。

面临着如此严重的融资压力,目前,泰禾集团的第一大股东泰禾投资集团质押的股票已经高达99.48%,占公司总股本的48.72%。业内人士表示,一旦泰禾集团遇到股价持续下跌,那么将面临巨大的补仓压力。

在黄其森“2000亿目标”的言论发布之前,泰禾集团的股价基本稳定在16元左右,而今日开盘表现,泰禾集团股价继续轻松直逼涨停,截至昨日收盘泰禾的股价已达到25.19元/股,这仅仅离董事长黄其森22日的媒体采访8个交易日,泰禾集团的股价累计上涨50.12%,市值大涨104.7亿。

而这一切不过是因为一个“并不构成承诺的小目标”,比起不断上涨的股价,深交所的问询函又算得了什么呢?

遭机构纷纷大额减持近12亿

从龙虎榜数据来看,1月4日泰禾集团遭遇两家机构席位卖出2.64亿元,而买入前五席合计吸筹净额仅1.43亿元;1月2日~4日连续三个交易日中,泰禾集团遭遇3家机构和中信建投旗下两家席位合计卖出11.87亿元。

文章整理来自环球老虎财经、证券时报