如何见微知著、拨开现象看本质,从而对目标楼盘有个大致清晰的认识?

这不就像在街上碰到个菇凉,一般俺们都会快速的从上到下扫一遍,视线在某几个地方(视个人口味不同)重点停留一下,就能回去跟基友们吹嘘今天碰到个怎么怎么着的美女了!

当然,这个话题往细了说,能说出个长篇大论,基本上就是深挖一个楼盘的前世今生了。但既然要快速了解概括,就相当于初步调研,通过公开资料和实地踩盘,来把握这个楼盘。

拨开现象看本质!6步教你怎样快速了解一个楼盘!

小编的看法如下:

1、地段属性:

即这个楼盘处于什么样的地段。诸如核心商圈、传统居住区或新兴居住区、景观辐射区、学区或是交通枢纽区等等。

——地段决定了这个楼盘会打造什么样的产品(无论是单属性或是综合类),大致什么样的价格水平以及其具备的先天卖点和核心价值。

2、体量和地块:

这是地段之下最重要的参数。

——体量和地块不是用来单纯分析项目的大小,更多的可以进一步了解或分析到楼盘的产品组合、开发步骤(先开多少再开多少,先开什么地块再开什么地块)、所推出的当期和未来竞品的量,以及推算该楼盘的各期、各类产品的资金动态需求(当然,这个需要结合更多的资料)

拨开现象看本质!6步教你怎样快速了解一个楼盘!

3、容积率:

这是和体量互为依托的参数。

——在现在的大地块开发中,公开资料给的往往是总容积率,单纯的参考价值就少了很多。因为开发商会根据组合产品不同来分拆容积率,从而在不同产品上实现最大的利益。换言之,看到一个高容积率的项目,就要看实际的产品组合和推算分项容积率。

4、绿地率、建筑密度

这是能够大致判断绿化水平和楼间距的参数。

——请自行百度绿地率和绿化率的区别。

——这两个参数,我们往往用来找出竞品的不足,因为绝大多数项目的这两个指标都是踩着下限走。

以这两个参数,对照着没有尺寸标注的总平图,大致就能了解项目的情况。

拨开现象看本质!6步教你怎样快速了解一个楼盘!

5、楼型与户型区间

这个是了解产品具体属性。

楼型就是指一核几户(也可以叫一梯几户,尽管不是那么准确)

——之所以把楼型和户型区间放在一起,就是通过了解项目的各种楼型,来推算出各种户型的数量,再加上面积区间,大致就能摸清具体的产品线,并找出其主力户型加以分析判断。

6、开工时间和竣工时间

这两个时间要结合开发商当期的推盘情况(多期开发,公布的竣工时间肯定是当期)来看。

——通过时间和推盘,能够推算当期的放量。

——如果能持续跟踪的话,也能在某种程度上了解当期的销售状况(这个其实不敢说有多准确,但是在中小开发商的项目上,确实能挖掘一些信息出来)。

到此,抛开那些华而不实的又或是太深层次的,

上述的参数基本上就能让你揣摩出一个项目的味道了!

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