年底了,比拼薪酬待遇的报道又多了起来,其中有一些“别人家的企业”让人不得不羡慕。继董明珠宣布给8万员工分房后,华为也拿出了“员工福利”。那就是也要分房子!

1月10日消息,有报道称,华为将在新落成的东莞松山湖基地建成配套住房,只卖给华为中层员工价格只是“白菜价”8500元/平方米。

任正非果然够“任性”,说到房子我们就来聊聊房地产板块。

房地产板块1月12日强势拉升。

京汉股份涨停,万通地产连板,荣盛发展华夏幸福保利地产万科A等集体发力走强。租售同权板块市北高新涨幅8个点。

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万科作为最早一批做房地产的企业被大家熟知,万科A的股价也再创历史新高36.96元。

当前A股市值超过千亿的有5只房地产股,分别是万科A、保利地产、招商蛇口绿地控股、华夏幸福。万科的最新市值逼近3500亿元,万科A依然是A股市值最大的房地产上市公司。

那么本轮地产股爆发的原因是什么呢?首先要了解下地产板块的发展现状。

一、地产板块发展现状?

房产板块从“房子是用来住的,不是用来炒的”开始,租售业务迎来了发展机会。所以现在的地产板块可以划分为两大业务:住宅开发和房屋租赁。

01住宅开发

住宅的限购政策多的一个重要原因就是房价太高了,一线城市房价10年6倍涨幅,房价收入比深圳以39.8倍位列全球第一。国家一看这还了得,国民收入还没世界第一房价先上去了。于是开始放“大招”开始调控了。

限购政策和租售同权一同发力。其实控房价只是表象,真正要解决的问题是我国现在房地产市场库存结构供给和需求的错配的问题。

错配问题是这样的,我国房产供应量占大头的是三四线城市,但是从人口净迁入来看一二线城市是主要方向,也就是说有大量的人口进入一二线城市但是没有足够的住房供应这也就造成了北上广深这类大城市的房价飙升。

2016 年因城施策的地产调控方针较好的缓解了三四线供给和销售不匹配的矛盾,但是长期来看仍需较长的时间消化。

一线城市为了缓解供不应求的状况,土地供应规划都有明显增加的迹象。

资料来源:政府网站、申万宏源研究

02房屋租赁

资料来源:wind

从 2013 年以来一线城市销售一直超出供应。租赁是对居住市场的有效补充,在一线和核心二线城市发展租赁市场是对未来居住需求的一个有效补充。

但是我国的租赁市场尚不发达,根据链家研究院数据,租赁人口与租赁房屋比例均低于国际水平。政府也是积极出台政策租赁市场的发展。我们来看下北上广深有哪些举措。

北京提出在今后五年,供应达 50 万套租赁住房。

广州则计划推出 825 万平方米租赁住房用地,预计供应租赁住房 15 万套。

上海提出,一段期间内上海市租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计 70 万套。

深圳一段期间内计划建设 40 万套人才住房,其中 70%为租赁住房。

知道了目前我国房地产板块的状况,下面来看下房地产板块的产业链。

二、房地产产业链

趋势侠在上篇《房地产租售并举的影响,A股中谁会收益?》中讲到房地产市场已经从当初的增量时代转变为如今的存量时代。

从房地产开发企业来看,趋势侠认为房地产市场进入存量市场以后,竞争不断加大,而万达物业管理和经营效益差的问题也会暴露,所以万达先一步离开房地产市场。而万科这类注重品质的公司优势将会扩大,这也是万科留下的原因。如今前10名的房地产企业市场占有率已经超过了10%,碧桂园、万科、恒大这3家企业市场份额都超过了3%。

那么目前房地产板块的投资逻辑又是什么呢?

三、房地产投资逻辑

01租赁持续发展

租售并举的发展方向成为必然,持续推动租赁住房改革依旧是2018年经济工作的重点。并且租赁市场空间巨大。1 月 4 日,南京市国土局一口气挂出了 5 幅租赁住房用地。

根据计算,当前国内租赁市场规模达1.38万亿元,随着租房长效机制的建立,我国租房体系不断的完善,预计2020年租赁市场规模将达到1.71万亿元。

截至今年9月30日,北京、天津、杭州、广州、佛山、上海、成都、苏州等一线城市率先开始租赁用地成交,共计成交自持和租赁用地超100宗,可提供约400万平方米租赁面积。

02楼市调整变动

新一轮的楼市调整大幕已经开启,这一次不是收紧,也并非大幅度放开,而是分类调控、因城施策,甚至一城多策。乐观的解读,调控政策没有进一步加码,房地产行业已经度过了最紧张的时期。

1月5日晚间,兰州市住房保障和房产管理局等三部门联合发布通知称,将对现行房地产市场调控政策进行调整,取消限购措施。

03房企业绩增长

房企纷纷披露了2017年度的销售情况,相对于股价的增长,销售金额的增长同样惊人。而由于房企普遍采取了预售制度,2017年度的销售决定了2018年甚至2019年的业绩,房企未来业绩的增长具有较大的确定性。

2017年销售额超过千亿元的房企增至17家。近日,万科、恒大、碧桂园、融创披露了2017年度的销售情况,数据极其亮眼。碧桂园超过5500亿元,位列行业第一;万科、恒大也均超过5000亿元,分列二、三位;融创成最大黑马,连超多家强敌,达到3600亿元,排在第四位。

最后趋势侠为大家整理了住宅和租赁反面的地产个股。

四、房地产板块重点个股

房地产企业众多,2017年前三季度净利润排行前三的是:万科A、保利地产、绿地控股。

租赁市场可以划分为四个细分领域,其中包括租售同权龙头世联行

华为虽然狼性十足,但是对员工还是很好的,趋势侠也盼着自家单位能够早日像华为一样有能力给员工白菜价的房子。

声明:文中股市、期货等内容仅供参考,不构成投资建议

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