文/叶檀 财经女侠 | 毒舌善心


房地产板块大涨。

2017年12月27日,房地产板块16492.93,到2018年1月16日下午2点半,房地产板块18287.39,上涨11%左右。

1月以来8个交易日,地产龙头A股股价上涨25%至50%,港股市场内房股股价再创新高。

房地产板块上涨,原因有四:


1,板块估值便宜。大涨之后,A股市值过千亿的房地产公司来看,基本市盈率PE在10到15倍左右,处于整个行业的低端。

2,行业集中度上升。2017年是房企行业集中度上升最快的一年,房企年度销售业绩TOP50集中度为47%,TOP30集中度40%,TOP20集中度33%,TOP10集中度25%。

前50强销售业绩几乎占据一半市场份额,2017年,碧桂园、万科、恒大这三家房地产龙头企业,销售额都突破了5000亿元。

这两年就是房地产行业洗牌过程,房地产政策出台越多,越有利于大型企业。这几年,是房地产企业拼命做大的过程。

年度销售额超千亿房企,2015年7家,2016年12家,2017年16家。未来,千亿是个基本门槛。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,“今年千亿门槛排到16名,明年可能排到25-26名,后年排到30-35名,这意味着要达千亿,最近三年内房企的规模要冲到前35名左右。”

3,2018年,房地产主营业务确认可能进一步增加。

房地产公司采用预售制,主营收入确认滞后于销售。2017年销售,2018年确认收入。在2018年的房地产公司的业绩表现上,会把2017年滞后的销售收入所带来的利润反应出来。


4,香港带动内地,两地资金终于联动。

2017年,恒大、碧桂园、融创股价分别上涨458%、268.3%和425.3%。

A股市场,即便万科有股权纠纷落地、业绩放量和多元化转型效果显著等多重利好,股价上涨57%。其他龙头如中海、招商、华润等,股价仅上涨20%左右,

现在,内地二线城市政策略有放松,有人认为,A股市场也会有所放松,连泰禾董事长大嘴巴也没事,那就,放心涨吧。

从以往的经验看,香港上涨一年左右,内地随之快速增长,疯狂程度,增长一个季度也就差不多了。


万科,成为全球市值最高的房价。


1月15日,万科A市值4026亿元,重新夺回了深市一哥的宝座,还成为了全球房企市值冠军。碧桂园、恒大,分别排第六、第七名。

截至1月12日收盘,万科A市值3924亿元,逼近4000亿元,成为全球房企市值冠军。

从销售、收入角度出发,2017、2018年,大概是房地产板块最后的疯狂。接下来的服务养老转型、租赁等,都是赢利少、难啃的硬骨头。

姚振华的宝能系真金白银获利多少?

根据摩根大通此前的报告,宝能系斥资约451亿元,合计持有28.04亿股万科A股份,占总股本的25.4%,持仓成本大概在16.08元。

接下来的两年里,宝能一股没卖,靠质押股票获取流动性,按15日的收盘价计算,宝能目前账面盈利高达589亿元。

如果加上两年来质押股票的利息支出(业内平均水平一年8%),宝能目前的持仓成本应该在18.76元左右,据此计算依然有514亿元的浮盈。

宝能不会大规模抛售,持有的太多,另外,用现在的质押法,可以获得廉价资产,投资到其他有概念有资产的公司,成为控股股东或者大股东,何乐而不为?

2017年12月20日,此前质押的0.34%股份解除了质押,但仅仅两天后,这笔股份又被质押了出去。如此操作之后,质押的基准价格便从1年半前的20元/股左右,变为了30元/股。

只要股价上涨,落袋为安一部分,其他用作杠杆,这样的操作模式,比大规模抛售,引起上层的关注,要聪明得多。

如果房地产股价上涨,债券、质押,都不是问题,一涨解千愁。


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