重磅突发!住房供地,政府将不再垄断!





毫无征兆,平地起惊雷,堪称历史性突破!






刚刚出炉的大消息:住房供地,政府将不再垄断!













国土资源部部长姜大明1月15日说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。




政府将不再是居住用地唯一提供者。




我国宅基地将“三权分置”!







国土资源部部长姜大明表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。





翻天覆地之变,这类人有福了!









据暴财经(ID:)分析,上面这两条消息的核心内容是:




1、宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化。




把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变,仍然属于集体;资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障;而使用权最为关键,因为将使用权分离出来意味着,宅基地真正可以入市了,进入住宅用土地市场。




2、一直被忽视的财富有望被兑现!




姜大明明确,政府将不再是居住用地唯一提供者,还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。




这两句话尤其值得品味。




此前在十八届三中全会中曾经提出过,“在确保农民住有所居前提下,赋予农民宅基地更完整的权能,并积极创造条件,将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。”如果这条意见是宅基地改革的基本方向,再结合上面提到的这两句话,“暴财经”推测——如果这个解读没错,那么这绝对是一个对中国有着翻天覆地的影响的举措,因为:




一来这改写了楼市(尤其是一二线城市)土地稀缺的局面,有大量潜在土地可以入市;




二来,农民的利益将可能会因此而大幅度提高!











农地真可以直接入市?





一位不愿具名的土地专家接受证券时报记者采访时表示,住宅用地政府不再垄断的理解不够准确,客观来说,真正的含义是:




原来住房供地都是国有建设用地,农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地,这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应,农村集体建设用地也将参与供应,但是只能通过建设租赁住房的方式入市,而且是在政府统一规划下建设,并不是真正打破垄断。




而对于宅基地三权分置说法,他认为,客观来说,这次核心是提出宅基地使用权的概念,原来对于宅基地没有提过“使用权”,这次提出未来将“适度放活宅基地使用权”,但是对于使用权将来怎么流通,具体有何限制,并没有明确,只是为未来放活做铺垫。




易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”,利好部分大城市周边宅基地的盘活。




但也有两个红线或底线。




第一、土地属性不改变,还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索,其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。





市场冲击几何?





上述不愿具名的土地专家认为,过去的农村集体建设用地改革很多年了,但是直到现在也没有什么实质性的进展,他判断宅基地的改革应该会更加谨慎




他同时指出,这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”,这只是刚刚开始,未来还要进一步试点,到将来推开也是有限范围内,因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。




实际上,农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。此前,2015年,国家提出在北京市大兴区、天津市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改,改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。





这次房价会下降吗?





姜部长的讲话,背后透露什么信号?





“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。”





中原地产首席分析师张大伟分析认为:政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的;另外,还需要注意这里是指权属不变、符合规划,这是土地出让的前提。




樱桃大房子(: ytdfz8)分析认为:




1、这传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者,村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。




农民的土地,可以由公司,比如村集体股份合作公司,建成房子,用来出租,但不能卖,不过也算是住宅。




懂了么?能够用于买卖的,依然是国有用地的商品房,而不是村集体土地。




2、这实质上就是给宅基地松绑,让农民参与中国城市化进程。农民以后村集体的地不用被拆迁,可以直接名正言顺的盖房出租, 也获得一点红利。




3、千万要分清楚,居住用地并不代表商品房用地,住房和商品房是两码事。




2017年国土部就发过文件,要鼓励集体用地建设租赁房,这有利于提高建设用地紧张的一二线城市,加快租赁房源供应的可能性,这对城中村是个利好,可以经过改造出租。




不要指望着靠这个政策降房价,增加的是市场的租赁房,而不是可供买卖的商品房。











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