主要观点
自2017年末至今，省市地方政府先后召开“两会”，并陆续公布2018年政府工作报告。中泰宏观团队对重点内容进行系列梳理，本篇聚焦住房政策相关表述。通过梳理可以发现，各省市对于住房政策存在三个方面的 “相同与不同”。
图表1：2018年政府工作报告中涉及住房政策的省市（截至2018年2月6日）
直辖市
北京、天津、上海、重庆
省份
安徽、云南、福建、甘肃、广东、广西、河南、黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、山东、陕西、浙江、河北
重点城市
广州、深圳、南京、苏州、沈阳、宜春、漳州、福州、哈尔滨、济南、宁波、青岛、赣州、泉州、厦门
1确保房地产市场健康发展是主基调，但控制力度存在轻重
全国主要省市政府工作报告中均提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，保持房地产市场平稳健康发展。
但各个地区在住房政策的表述上，仍然存在一定差异。直辖市和广东省的提法中性偏紧，例如上海提出“坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计”；天津提出“加强住房信贷管理，严格限制信贷资金用于投资投机性购房，防止信贷资金过度向房地产领域集中”。
而浙江、宁夏、山西及厦门的工作报告，对于住房政策的表述略松，例如浙江提出“合理引导市场预期和购房行为，纾缓热点城市住房市场潜在的价格上涨压力”，青海提出“允许房地产开发企业在一定条件下将在建和库存商业用房改造为住宅和养老、旅游、电商等用房”。
图表2：政府工作报告对住房政策的表述-中性偏紧
地区
表述
北京
严格执行各项房地产调控政策措施。
天津
严防房地产市场风险。加强住房信贷管理，严格限制信贷资金用于投资投机性购房，防止信贷资金过度向房地产领域集中，有效防范房地产泡沫引发金融风险。
上海
坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，加强房地产市场调控不动摇、不放松。
广东
严格落实国家房地产市场调控政策，强化地方政府主体责任，实行差别化调控政策。加强风险研判，严格限制信贷资金用于投资投机性购房，坚决防控房地产领域引发金融风险。
福建
坚决防范化解房地产市场风险。坚决遏制投机炒房，严厉查处捂盘惜售等不良经营行为，确保房地产市场健康发展。
吉林
任何单位和个人不得干扰地价房价、推波助澜，房价必须稳定，确保老百姓住得上房。
海南
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，决不让海南变成房地产加工厂，以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，调整优化产品、区域、租售结构，居民保障性需求由政府来保障，改善性需求由市场来调节，投资性需求靠制度来限制，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
资料来源：各省市2018年政府工作报告，中泰证券研究所
图表3：政府工作报告对住房政策的表述-中性
省级地区
重庆、安徽、新疆、云南、甘肃、广西、辽宁、陕西、贵州、河北、江苏、内蒙古、黑龙江、山东、河南、湖北、甘肃、山西
重点城市
广州、深圳、南京、福州、赣州、济南、宁波、泉州、沈阳、苏州、宜春、漳州、哈尔滨
资料来源：各省市2018年政府工作报告，中泰证券研究所
图表4：政府工作报告对住房政策的表述-中性略松
地区
表述
浙江
更加注重分类调控、因城因地施策，合理引导市场预期和购房行为，纾缓热点城市住房市场潜在的价格上涨压力。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，提高租赁住房供地比例。
宁夏
注重从供需两端发力，坚持分类调控、因城因地施策，严把商品房用地供应，加大棚户区改造货币化安置，鼓励有条件的农民进城购房，继续化解房地产库存。分类调控房地产信贷，支持刚性和改善性住房需求。
青海
做好中低收入住房困难家庭的保障工作，允许房地产开发企业在一定条件下将在建和库存商业用房改造为住宅和养老、旅游、电商等用房。
厦门
健全完善房地产市场调控长效机制，推进租购并举住房制度建设，实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，有效引导市场预期，加强商品住宅土地供应，加快商业地产去库存。
资料来源：各省市2018年政府工作报告，中泰证券研究所
2棚户区改造同步推进，但推进节奏存在快慢
截至2月6日，各省市政府工作报告中均对棚户区改造提出相关表述，2018年将改造棚户区共198万套（户）和44万平方米。对于棚户区改造的进度与力度，各省市存在节奏上的差异。例如辽宁将基本完成棚户区改造，而天津、广东、湖北、青海等地开启新的三年棚改计划，其余省市都是加快推进棚改进程。
图表5：棚户区改造-基本完成的省市
省市
相关表述
辽宁/沈阳
加快住房制度改革和长效机制建设，基本完成棚户区改造，让全省人民住有所居。
资料来源：各省市2018年政府工作报告，中泰证券研究所
图表6：棚户区改造-加快推进的省市
省市
相关表述
江苏
推进住房制度改革和长效机制建设，加快城市棚户区和农村危房改造步伐，让更多的困难群众住有所居。
哈尔滨
继续加大棚户区改造力度，基本建成棚改住房8000套，回迁进户9000户，分配公租房6000套，创建物业管理示范项目30个。
宜春
推进住房制度改革和长效机制建设，加快城市棚户区和农村危房改造步伐，让更多的困难群众住有所居。
资料来源：各省市2018年政府工作报告，中泰证券研究所
图表7：棚户区改造-开工/启动新一轮的省市
省市
相关表述
陕西
推进新一轮棚户区改造工作，全年开工20.2万套。
浙江
开工建设棚改安置住房29.2万套、建成19.5万套。
广东
落实国家新的三年棚户区改造攻坚计划，加快保障性住房建设。
湖北
加大公租房保障力度，启动新的三年棚改攻坚计划，开工建设保障性安居工程住房24万套。
青海
住房保障方面，启动新的三年棚改计划，加大公租房保障力度，实施老旧小区改造，年内改造城镇棚户区3.05万户、综合改造2万户、农牧民危旧房6万户。
宁波
启动新一轮棚改，推进住房保障货币化，促进房地产市场平稳健康发展。
资料来源：各省市2018年政府工作报告，中泰证券研究所
图表8：棚户区改造-继续推进的省市
省市
相关表述
天津
实施中心城区棚户区改造“三年清零”行动计划，改造棚户区45万平方米、老旧小区及远年住房4000万平方米、农村危房5000户。
上海
坚持留改拆并举、以保留保护为主，推进城市有机更新，完成40万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造，实施300万平方米旧住房综合改造，修缮保护100万平方米各类里弄房屋。
河南
持续推进棚户区改造，力争新开工50万套；基本建成各类保障性住房34万套。因城施策做好房地产市场稳定工作。
黑龙江
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，继续推进棚改建设。
内蒙古
继续改造城市棚户区、老旧小区和城中村，开展生活垃圾分类试点，推进“厕所革命”。
山东
开工改造棚户区84.3万套,全面完成农村存量危房改造任务。
青岛
启动棚户区改造3.5万套（户）。完成老旧住宅小区综合整治211万平方米。改造农村危房1200户。
深圳
新开工及筹集人才住房和保障性住房8万套、供应4.6万套，推进光明长圳、坪山竹坑等一批人才住房和保障性住房项目建设。
济南
像“给父母盖房子”一样，高标准开工建设省级棚改安置房4.1万套，市级棚改安置房1.9万套。
漳州
开工建设“安得广”惠民安居首期工程，完成棚户区改造9640户，新建保障性安居工程9943套。
宁波
启动新一轮棚改，推进住房保障货币化，促进房地产市场平稳健康发展。
资料来源：各省市2018年政府工作报告，中泰证券研究所
3租赁市场均是建设重点，但供需重点存在差异
各地都提出发展租赁市场，绝大多数省市侧重供给侧，一是大力支持专业化、机构化住房租赁企业发展；二是加大租赁住房的建设力度。与此同时，山西、安徽、山东、海南、南京等省市，则提出了住房租赁补贴，从改善支付能力的需求侧，提供政策支持。
图表9：租赁市场-供给侧-租赁企业
省市
相关表述
南京
发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
广州
支持专业化住房租赁企业发展，加大全自持租赁房、轨道交通沿线和集体建设用地上的租赁住房供应，让市民群众住有所居
沈阳
推进住房租赁试点，培育20家专业化、机构化住房租赁企业，扩大租购同权事项。
新疆
大力推进城市住房租赁市场发展，支持专业化、机构化住房租赁企业加快发展。
广东
发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，推进国有住房租赁平台建设。
陕西
大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
山西
加快住房租赁交易监管和服务平台建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
上海
加大租赁房建设力度，支持专业化、机构化的代理经租企业发展，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。
资料来源：各省市2018年政府工作报告，中泰证券研究所
图表10：租赁市场-供给侧-住房提供
省市
相关表述
沈阳
培育20家专业化、机构化住房租赁企业，扩大租购同权事项。
南京
租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。
深圳
大力发展住房租赁市场，发挥在线运行的住房租赁监管和服务平台作用，让市民阳光租房、智慧租房。
上海
新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。
福州
新开工及新增供应租赁住房和共有产权住房1万套。
资料来源：各省市2018年政府工作报告，中泰证券研究所
图表11：租赁市场-需求侧
发展内容
省市
住房租赁补贴
山西、安徽、山东、海南、南京
资料来源：各省市2018年政府工作报告，中泰证券研究所
风险提示事件：政策变动风险
宏观周报：
畅论宏观物价或续落、金价逼新高
畅论宏观价格回落压制企业利润增速
畅论宏观需求年末走软，经济微跌收官
畅论宏观10月数据前瞻：经济增长“L型”态势仍将延续
畅论宏观供需弱平衡，宏微皆下行
数据点评：
畅论宏观扩张放缓、外需大降、消费趋热——快评1月制造业PMI数据
畅论宏观经济短期回暖，为防控风险赢得时间窗口
畅论宏观高基数压制社零增速
畅论宏观结构分化，需求承压
畅论宏观经济增速L型态势进一步确立 结构性问题仍需重视
人口专题：
畅论宏观人口红利会怎么还？
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政策专题
畅论宏观农民增收、三权分置、资本下乡——点评中央1号文《关于实施乡村振兴战略的意见》
畅论宏观用地多元供给，打开市场空间
作者简介：
杨畅：经济学博士，副研究员。现任中泰证券研究所高级经济学家。毕业于上海财经大学投资系。长期在上海市政府决策研究部门工作，负责宏观经济、产业政策和结构改革等研究工作，主持及参与中央、省部级课题超百项，撰写内参超百篇，获得中央及省部级领导批示二十次。参与出版专著15本，发表文章五十余篇。并为国务院发展研究中心访问学者，上海流通经济研究所全球城市研究室主任，上海产业发展资金、服务业引导资金、文创资金评审专家。
付鐍方：中泰证券策略高级分析师。执业编号：S0740517120001。毕业于北京大学数学科学学院金融数学专业，2013年进入中国出口信用保险公司资产管理事业部，担任行业研究员和基金研究员工作，参与投资账户管理，投资业绩优异。2017年4月入职中泰证券研究所，担任策略高级分析师，参与搭建中泰时钟，擅长行业比较和主题研究。
特别声明：
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作者：畅论宏观
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