上周五深交所批了一个资产支持专项计划(后面简称为碧桂园租房REITs了),朋友圈做房产的全都high了,可以说,碧桂园这个项目,是 中国首单百亿级别的租赁住房REITs!

旭辉30亿,保利60亿,碧桂园100亿!长租市场拼的就是规模!

划重点了!首单、百亿、储架分期发行、产品优先级AAAsf!下面我就详细说一说重点。

1. 首单百亿级

严格来说,这不是中国首单长租公寓ABS,在碧桂园之前,已经有魔方公寓、自如1号房、保利、新派公寓等产品获批了。

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但确实是中国第一单百亿级别的租赁住房REITs,全名是"中联前海开源 碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划",由碧桂园控股有限公司联合中联基金共同实施。

说起来中联基金去年10月的时候,和保利的50亿租赁住房REITs才获批,又来了个100亿的,再结合表中的日期来看,不过一年的时候,租赁住房项目的发行金额,从3.5亿急速扩张到了100亿,如果说2014年是长租公寓发展元年,2017年是扩张元年,那么2018年长租公寓值得期待!

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去年年底,碧桂园发布了长租公寓品牌"BIG+碧家国际社区",称未来三年要提供100万套租赁房源,结果不到44天的时间,项目就批了,在这44天里,银监会还采取措施加强了监管,但碧桂园REITs依然破阵而出,可喜可贺。

2. 储架、分期发行和3Asf分级

我去找了过去两年中国房企的销售额排行榜,列出了前十名:

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去年恒大以3810亿的销售额位列第一,但第二年就被碧桂园的5500亿反超。在地产行业,房企的销售额正在飞速增长,假如恒大保持3810亿的销售额不变,2017年也只能退居三甲之后。

这还是已经发展了近30年的中国房地产,未来长租公寓领域的竞争只会比这更快。

作为一种时间跨度长、投资金额较大的项目,长租公寓REITs的发行越来越多地采用了储架、分期的方式,监管部门一次性审核,后期上市公司和承销商可以根据实际需要,在规定时间内按照要求分次择机募集资金,与传统的发行机制比较,储架、分期更加灵活。

对碧桂园来说,可以大大降低集中融资时的市场销售压力,而且房企还可以根据实际情况,择机补充基础资产。

当然这种发行方式对上市公司的基础资产储备要求更高,这一点从产品的3Asf评级可以得知。

在我国中债资信评级体系里,3A是最高的债项评级符号,代表债券安全性极高,违约风险极低,或者违约损失风险极低。

同时,中债资信信贷资产支持证券信用评级对受评证券 利息获得及时支付 以及本金于法定到期日或之前 足额获付可能性 的评价,AAAsf是最高的等级,代表偿还证券本金和利息能力极强,违约风险极低。

3. 中国的长租市场

其实以我自己在外租房的情况来看,中国的长租市场才刚刚起步,南京的很多品牌公寓实际运营情况堪忧,尤其是那些规模小的长租公寓。

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整个租赁市场鱼龙混杂,不规范的二房东只求低成本运营,对于物业的选择和审核没有太高的要求,有的甚至不具有经营资质,物业选址不科学、安全性低,时常和住客发生纠纷,行业混乱不堪。

我们之前写过一篇 大佬们频频布局长租公寓了,以后是不是不用买房了? ,初步探讨了一下国外长租公寓的三种发展策略,自持集中型在盈利方面以压倒性的优势战胜自持分散型和托管型,在当前的土地政策之下,开发商也不得不向着持有运营的方向转型,万科、龙湖已然开始了自持拿地。

但长租公寓未来是不是还会有其它形式,以及长租公寓能否乘着租购同权的春风前行,现在下结论还为时过早。

如果您对长租公寓有自己的研究与看法,不妨在下面留言告诉我,也许我们会有故事发生呢~

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