2017年受政策的调控及预期不确定性影响下,房地产行业几乎未涨(SW地产指数上涨0.8%),显著跑输沪深300指数;2018年地产板块引领开门红行情,涨幅超10%(截至2018-1-12,SW地产指数上涨10.86%),伴随政策松动迹象及业绩确定性带来的估值修复,2018年地产板块机会值得重视。

当前地产板块估值处于历史相对低位,相对大盘的市盈率、市净率也处于历史上的低位,具备较为充分的安全边际,未来一年业绩确定性相对较强,随着地产行业集中度的提升,2018年政策面有边际放松的预期下,具备更强获利及抗周期能力的地产一二线龙头企业空间更大。2017年强供给约束下,整体销售数据不差,从克尔瑞发布的2017年12月最新房地产公司销售数据来看,主流53家房企12月单月销售金额达7957亿元,同比上升99.3%,2017年房地产行业全年累计商品房销售额仍旧有正的增长。多数房地产公司由于2016年及2017年的销售增长,积累了大量的预收账款,而这部分未结算资源,将在2017年底及2018年的业绩中持续体现,2017及2018年的业绩确定性相对较强。在本次供给强制约束下,居民的需求释放也相对被压制,随着居民需求的慢慢释放,未来一年房地产市场销售仍可期待。另外,房地产行业经过2015年到2017年三年去库存之后,目前一二三线城市商品住宅可售面积处于2013年以来的低位,低库存状态下,房地产商有较强补库存需求,预计房地产企业将进入新一轮的投资阶段。核心城市通过政策调控后,2018年房地产调控政策大概率维持目前态势,但因城施策背景下部分地方存在边际调整的空间。如去年12月以来,武汉、郑州、南京等重点城市进一步升级人才战略,保障“合理住房需求”释放;兰州放开限购(郊区放开、核心区限售换限购)。地产行业集中度加速提升,龙头股业绩稳定性及确定性更强,2017年区域调控政策力度与范围的不断扩大,推进了地产行业集中度加速提升,由于政策调控因素,房地产企业正常运作的门槛进一步提高,一线龙头企业具备较强的政策优势和资金优势,获取利润抵抗行业周期的能力相对更强。

招商沪深300地产等权指数基金(161721)成为把握地产板块尤其是地产龙头机会的利器,从其跟踪的沪深300地产等权指数来看,是从沪深300指数样本股中归属于房地产行业的全部股票组成,所包含的17只成分股,基本是地产行业中的一二线龙头股,等权配置弹性相对更大,无论从指数过往长期的走势来看还是从18年开年以来的表现,较其他地产类指数具备相对优势。