可能你有几十个，每天都在看，但有时候你看了两三个月，才看到一篇非常想看的文章，类似于下面这篇文章。
这篇文章我是在过年期间抽空看的，当时看到后犹如久旱逢甘霖，相见恨晚。
本来想直接分享，但因为直接分享不能添加表格，自己也有心得要说，所以还是用这种格式吧。
作者投资房地产有10几年的实战历史，PE、PS、NAV等各种方法都试过了，最后自己摸索，并开发了一套能提高胜算的SPEG(增长销售市盈率)方法，他觉得这个指标既能用销售额与净利率立刻计算出销售利润市盈率，同时又兼顾了房地产未来两三年的增长性。
建议大家先点开文末的“阅读原文”查看，看了以后再接着看下面的内容。
这两天我有一直思索过该方法，但因为有一些问题，比如“权益比”不太清楚，还特意联系了该文作者（雪球dufund）去请教。现在，我按照该方法计算了万科、恒大、保利这几个龙头地产股，表格如下：
权益金额与流量金额（总销售金额）的不同之处：因为有一些房产项目，是联合开发，所以有部分利润不能归属于上市公司，剩下的就是权益金额。
万科：按此方法的17年净利润=3772*12.75%=481亿，今天的市值是3693.7亿，算出来的SPE是7.68亿；机构预测的未来3年的年复合增长率是24.4%，但过去3年的净利润增速平均是14%，我们就低不就高，以14%为G值；SPE/G=0.55倍。
恒大：今天的市值是3228亿港币，折合人民币2607亿元，过去3年的净利润复合增速是23%。
保利：过去4年的净利润复合增速是10%，尽管机构预测是25%，我们还是按照低增速来算。
比较了上面三家龙头，恒大的SPE是最低的，而G值却是最高的，所以SPEG是最低的。
从该方法来分析，恒大是最好的了（SPEG值越小越好）。
房地产上市公司每个月都会公布销售情况，大家可以据此推算今年的大概销售情况，根据该方法算出SPEG，来指导自己的投资。
据我估算，该方法算出来的净利润，比财报出来的净利润大了约1.7倍左右，但可以有效规避房地产收入确认晚的缺点，所以我个人觉得该方法是蛮好的，故推荐给大家。
以前是房子必须交到客户手里以后，房地产商才能确认收入，而以后公司可以根据工程进度来确认收入了：
无论该方法在未来是否继续实用，该方法的分析过程对于我们投资也是大有裨益的。个人觉得即便将来的收入确认政策修改后，该方法仍然是适用的，欢迎大家拍砖。
今天的指数估值表如下：
周末快乐！
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