上回书我们假设，鄂司令辛辛苦苦一辈子，退休金还不够住养老院的，咋办呢？好在她手里还有一套房。
这就提供了一个补充养老收入的机会——押房子赌命。
呃……更柔和的叫法是——以房养老。
“以房养老”的本质是“反向按揭”，最早出现在荷兰，之后兴盛于美国。
我听过一个搞笑的故事：某美国老太太80多岁的时候愿意以“反向按揭”的方式出售房产，她的律师觉得有利可图，于是同意从此按月支付老太太住养老院的费用直至其死亡，作为购房款。谁料想老人家一口气活到120多岁，律师支付的金额总计已远远超过了当时的房价。每年圣诞节，老太太都给律师先生寄张明信片，上面写道：
不好意思，我还活着呢，让你破费了哈。
对赌发生在个人之间，风险实在太大，就算老年人赢了，无非是以加重年轻人的负担换来的，而且这种双方商议出来的个性化合同也难于普及。好在随着全球老龄化的加剧，各国政府和企业机构逐渐参与进来，市场扩大，“以房养老”渐渐规范。
选择“以房养老”的前提是：你必须完全拥有该套住房的产权，且也不打算把它留给子女。而你的需求是：继续有住的地方，还要每月收到一笔额外津贴，直至死亡。
那么接下来看好了，实现这一目的，目前有三种方法：
跟银行赌。
跟保险公司赌。
跟房地产商赌。
先说银行
假设鄂司令25岁时斥资700万，买了一套100平米，使用期限为70年的房产。（为简便起见，我们完全不考虑房价的变化，并且视通胀率永远为0。）
到鄂司令65岁，房屋使用期限还剩30年，那么按剩余使用期限计算出的房屋残值为300万。
此时，鄂司令和银行都预期她还能活15年，而且这15年她要继续住在自己的房子里。银行评估其房产15年后的残值为150万，在抵押率为60%的情况下，银行愿意向鄂司令提供贷款90万元，分15年支付的话，每月是5000元。（也不考虑银行扣除的利息了哈）
这样，鄂司令还住在原来的家里，每月凭空多出5000块，是不是很美好？
过了15年，合约到期了，鄂司令还是生龙活虎！
呃……这就有点麻烦了……
按理说银行此时应该出售房产，获得回款用于偿还鄂司令这些年来领取的贷款本息，自此与鄂司令两清，立时将其扫地出门。
美国的银行早年间确实是这么干的，结果令老人穷困潦倒，露宿街头，激起民愤。联邦政府不得不修改法律，于是有了“终身养老金抵押贷款”，银行到期后不仅无权赶人，还必须继续支付原金额，直至贷款人去世。
这无疑增加了银行的风险，所以美国银行的做法是压低抵押率，比如从60%，降到40%，为自己增添一些保障，又或者为这项业务单独去保险公司再上个保险什么的。
2011年，我国某股份制银行推出过一款“以房养老”产品，名为“**年华卡”，但并不肯赌终身，到期还是要撵人的，为了避免发生美国这样的房闹，她要求申请贷款的老人必须有两套以上住房。可都有两套房了，我出租一套补贴家用好不好？何必跟你“反向抵押”呢？所以该业务应者寥寥。
再说保险
其实保险的做法与银行的“终身养老金抵押贷款”几乎一模一样，把“利息”二字写成“保费”，再改个名字叫“房产养老寿险”就好了。
不过保险公司常常兼营养老社区，可以让老年人集体搬到社区去住，每月津贴也可以直接折合成伙食看护费之类的，老人的房子则立刻卖掉，相对银行15年后才能收房，起码减少了房价波动风险。
但这一业务，我国目前还没有保险公司敢于出手。
房地产公司
最后是房地产公司，她的赌法稍微不同。
房地产公司会先开发一个“老年社区”，楼盘只针对60或65岁以上老人出售，且必须支付全款。
可鄂司令并没有钱啊，她还等着别人给她钱呢。
别着急，房地产公司帮鄂司令把她的房子以300万卖掉，购入“老年社区”一间43平小公寓，假设鄂司令会在这里居住15年，之后房屋的55年使用期残值为236.5万元。房地产公司将在15年内，将这笔残值逐月返还给鄂司令，即每月13000元。这样，15年后，公寓重归房地产公司所有。2002年，北京小汤山“太阳城”老年住宅就是采取的这种“投资返本入住”法。
这种安排看似复杂，其实房地产公司想要的，就是一笔15年免息贷款。而鄂司令得到的，是15年后，她依然生龙活虎，则可以永远免费住在这间小公寓里。
可我真的不相信鄂司令这样的海归白骨精退休时只有一套房啦，你一定还有很多积蓄的！投资理财要不要了解一下？
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