（本文由嘉银港股供稿，作者潘沄涔，转载请注明来源，侵权必究）
昨夜，潘石屹在他的个人微博上发布了一篇长度约为9分钟短视频，为大家详解释了一下，他个人认为的畸形的中国房地产市场，后来，他又把这条微博删除了...
这不是潘总第一次认为中国的房价太高了，我也相信利用这个视频来作秀的可能性不大（并不是没有），因为从SOHO中国（0410.HK）近年来的举动看，潘总确实一直坚信中国的房价已经过于夸张。
SOHO中国从2014年开始不断抛售自己的项目，首先是SOHO静安和SOHO海伦广场两个项目以总价52.3亿元转卖给金融街控股，接着凌空SOHO、SOHO世纪广场等项目接连完成出售，SOHO中国从2014年至2017年靠出售办公楼共套现约400亿元。
潘总的这一连串出售，让我想到了一个人，就是李嘉诚。李嘉诚从大陆的迅速撤退被大家评论为看空楼市，估计潘总也是有一样的考虑因素。
查阅资料，潘石屹从2010年就开始在公开场合讨论房子的租金回报率，只是2010年那个时间点上潘总只认为某些个别城市的房价太高。之后经历了2013年和2015/16年的疯狂行情后，全国的房价又上涨了好几倍。
相信潘总近年的卖楼计划是也源于“好价钱。这个价钱让潘总获得了足够的回报率，卖了也好，不用继续再过提心吊胆的日子了。
从2016年起媒体上经常能到潘总解释自己卖楼的原因，意思是SOHO自己办公楼的整体租金回报率才2%多一点，还没银行存款利率高，更别提融资成本了，且这还是高端的办公楼的出租回报率，住宅较办公楼更低，回报率可能连2%都不到。
这也就是为什么我们国内开发商只喜欢做住宅不喜欢做商业的原因，这样的环境下根本没法赚钱，若开发商们拿了商业用地，能支撑他们信仰的唯有资产价格继续上涨。
地产开发商一般分为两派，激进派和保守派。激进派认为地产是中国经济发展中不可缺少的一部分，地产是保住每年GDP目标的王牌，只要继续问银行借钱造造造，政府是不会让开发商倒下的。
保守派则根据各发达国家的地产行业进程，以及香港日本等近邻地区的地产泡沫惨案，以此为历史经验，他们认为地产是有过高的地价和房价是有风险的，同时他们对自己的风险承受能力有一定考量，过高的负债水平是他们不推崇的。
现在国内我们熟知的这些开发商们，基本全是激进派，他们为了规模而战，从不停歇。
哪些是保守派呢？港资和外资的开发商应该是保守派，当然啦，现在的潘石屹也可以算一个，至于其他的保守派们，应该已经在历史的长河中被淘汰了，中国的房价和地价并没有出现过大幅回落，一直在不断攀升新的高峰，作为开发商一旦在这场盛宴中暂停参与，那你可能就再也没有参加游戏的权力了。
潘石屹的视频，不但阐述了自己认为房价过高的依据，也从消费者的心理来解释了目前房价依然高居不下的原因。
最后他说道，房价终究是会回到合理区间的。从学术的角度来说，我认为潘石屹分析的都很有道理，可现实会不会给我们一记响亮的耳光，我却不得而知，即使最后房价回归了合理，但是这个期限又是多久呢，要偏离多远才会开始回归呢？
就好像持保守态度的开发商，或者那些在2010年左右就持续看空中国房价的外国分析师，他们的理论依据是充分的，可在现实的房价和股价之下，他们只是匆匆的过客。
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