导语:一直以来,房地产行业的发展情况受到各方的高度关注。尤其是近年来,全国各地都出台了相应的地产调控措施,房地产行业的发展将何去何从呢?今天小海螺请来了华商基金研究员厉骞,让他给大家分析一下房地产行业的前景和投资机遇。






























































房地产行业作为国民经济的支柱产业之一,其经营发展状况是否有迹可循呢?华商基金研究员厉骞在分析过去10年房地产销量数据得出一个结论:中国房地产销量增速呈现出3年左右的小周期规律,尤其是2008年国际金融危机以后,小周期规律变得较为明显。当然,不仅仅是销售面积,其他如房价、新开工面积、土地购置甚至房地产企业的财务指标均呈现出3年为一个周期的规律。






















































房地产行业的周期性规律较为明显




















本轮地产周期更具韧性






































“不过本轮小周期与往期有所不同。从2015年初开始,本轮行业小周期持续时间长于过去三轮周期,并且房地产销售、价格、投资等指标也表现出较强的韧性。”究其原因,华商基金研究员厉骞分析认为,首先从需求端角度,本次地产调控强调因城施策,对一二线城市进行严格限购调控的同时,对三四线城市进行定向宽松,有保有压的政策确保了总需求的回落是相对缓慢的;从供给端来观察,本轮在去库存政策下,政府增加了对供给端的调控,供给更为刚性,行业库存持续去化,行业供求关系的逆转缓慢,周期被拉长。



对于后续的地产行业销量,华商基金研究员厉骞表示,从结构来看,2018年不同城市间将呈现哑铃状格局,即“两头好于中间”。一线和部分二线城市由于政策已经从严一年多,去年销量同比较显著下滑,政策继续从严的可能性或已不大,后续随着推盘的增加,销量边际有望得到改善;而三四线城市随着政策友好及棚改下沉,短期内预计仍能保持景气。






















































地产行业销量呈现哑铃状格局


“两头好于中间”趋势目前突出




















建议关注周转较快的公司






































此外,华商基金研究员厉骞还指出,当前地产行业需求快速提升的阶段已经过去。在因城施策的调控思路下,供给、融资收紧,行业已经进入了整合期,大型房企之间的竞争将从规模周转能力利润率以及管理等维度展开。




































规模

















(1)房企是否备有丰富优质土储



(2)稳定的区域战略



(3)与规模目标匹配的融资能力
















周转能力











主要观察房企的决策、开发及去化的速度等
















利润率

















(1)观察房企是否具备产品溢价及低成本获取土地的能力



(2)观察房企的费用管控水平
















管理











观察房企是否具备高效的管理及领先的激励机制
















最终结论

















目前地产行业总量较为稳定,行业环境有利于周转能力较快的公司

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