上个月，万科的翡翠书院开始出租了。
“月租金最低1.5万，10年租金180万”的宣传，赚了一波流量，当然也得到了一堆“砖头”，吃瓜群众表示“贫穷限制了我的想象力”，只能静静地看着万科将这个北京五环外的高端地产项目“砸在手里”。
然而，现实还是打了很多人的脸。
其首推的两幢楼共计48套已实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。
80%的出租率确实出乎很多人的意料，但是有些需求在意料之外，也在情理之中。我有一个朋友，是某科技公司的高管，恰好就签约了翡翠书院。
我就问了问他，为什么有这钱不去买房而是租这个“天价房”，而他也给出了自己的理由：
① 市区有房，离公司太远，搬到这里近了20多公里！
② 房租看着不便宜，其实比在附近买房还月供要好很多；
③ 万科的房子和物业都不错，小区质量比市区十几万的老旧要好很多；
这些理由好像都很平常啊，那你看下最后的这个：
④ 每年有20万的房屋补贴。
01
惊人的负债率
当然了，“壕”们20万的房屋补贴足以覆盖掉房屋的成本，鉴于北京的交通状况，20公里的距离所耗费的时间，恐怕在“壕”的眼里比这金钱更重要，所以一些所谓的高端项目在“高端人口”那里，怎么算也是划算的。
当然，更划算的还有开发商，也就是万科。不过这个所谓的划算并不是说这个项目一定赚钱，但是在一定程度上，一次性收回10年的房租，要好过按月或者按年收租，回款快，对于房地产企业而言，至关重要，队万科而言，尤其如是。
因为，万科现在的负债已经达到了万亿大关。
数据显示，万科的负债合计1.03万亿，负债总额在上市房企中算是绝对的高位，资产负债率达到了84.04%，虽然不是最高，但也是创下了历史新高。
而Wind数据显示，房地产行业的资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点，一季度末房企上市公司整体负债率达到79.42%，行业资产负债率位居申万28个一级行业中的第三位，仅次于银行和非银金融。
高杠杆试一把双刃剑了，可以帮助房企扩大规模，但是在同时也加大了偿债风险。
数据显示，主要上市房企的现金短债比的加权平均值在1.25左右，短期的偿债压力不大，但是部分的房企的现金短债比具有不同程度的下降，短期负债的增幅比较大，比如2015年公司债高峰时段的公司债，现在也开始要陆续到期了，偿债高峰就要来了，如果没有足够的现金流，偿债风险还是有的。
02
现金，现金，还是现金！
所以负债率高企的同时，房企也更加注重现金流了。
比如中国恒大，虽然2017年持有的现金比2016年下降了5个百分点，但是仍然是房企中现金流最为充沛的房企。
万科紧随其后，截止2017年末，万科持有有货币资金1741.2亿元，实现经营性现金净流入823.2亿元，同比增长108%。
在2018年初，万科聘任祝九胜为万科总裁、CEO，郁亮在祝九胜的媒体见面会上讲，万科的宗旨是以客户为中心、以现金流为基础、坚持合伙人共同奋斗，实现有质量的发展，其中“以现金流为基础”就是祝九胜加入万科后给万科带来的变化。
事实上，现金流对于房企的重要性也是不言而喻的。
所以规模房企在去年也都开始握紧手里的钱，2017年重点房企的平均融资成本下降至6.08%，而规模房企的找钱的能力更强。在融资成本低的时候拿到现金还是比较重要的，因为除了短期债务，还有更大的花销，拿地和项目建设。
5月14日财政部公布的4月份财政收支数据显示，前四个月全国土地出让为地方政府带来将近1.8万亿的收入，同比增长40.7%。
根据万科四月份的销售简报，万科4月份新增项目22个，权益建筑面积221.24万平方米，需支付权益价款116.77亿，项目涵盖了上海、徐州、大连、烟台、沈阳等近期的热点城市，除此之外还有6个物流地产项目，需支付权益价款7.56亿元。
所以，房企加快自身项目的建设速度和资金流转的速度，也就不难理解了。
03
房企未来
除了现金，房企手里还有存货。
根据Wind资讯统计数据，132家上市房企存货总计超过4.5万亿元，比去年同期增加了9268亿元，同比增长26%。
同时，这意味着平均每家房企存货达342亿元。在存货中，也没有脱离“强者恒强”，以万科为首的前10家房企存货总计接近2.5万亿元，占比达55%，接近六成，而万科一家的存货就达到了5981亿元。
对于此，房企也有自己的考量。
房地产本身是一个长期的事情，所以近几年也一直在提倡建立房地产的长效机制，地方上对于土地供应上面也开了口子，但是从土地出让金的增长幅度和房价的上涨幅度上来看，加快供地短期内的调节作用并不充分。
住建部重申了“房住不炒”、坚持调控，并约谈了12个近期热点城市的负责人，而各个城市也开始响应住建部的态度，有“朝鲜概念”的丹东开始了限购，而贵阳开始加码，长春更是两度出台调控文件，而中毒热点城市成都在15日晚间升级了调控的措施，可谓雷厉风行。
而在此同时，越来越多的地块开始成为“自持地块”、“限竞地块”、“共有产权房地块”、“租赁房地块”，而各种地块上，营收思路就得转变，比如长租房在万科这里来看，成本偏高而利润偏低，“赔本赚吆喝”的事情不能出现太多，那么房企能做的就是在自己的惯性思路上继续狂奔，在未来土地供应被挤占的情况下，土地能多囤点就是点。
这一轮的棚改结束是在2020年，彼时棚改结束，一二线城市的商品房应该是以存量房为主了，新房就会越来越少了，而留给房企的空间也就越来越少。
所以，“万字辈”的两家地产公司，最终殊途同归，因为郁亮也说，万科未来是个轻资产的运营公司。
而现在到2020年，就是能把握的最后窗口时间。
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