【核心观点】

1、限价政策引发了市场的恐慌,限价不仅仅没把虚火降下来,反而导致更大的恐慌。

2、限价政策是很扭曲、很变态的。限价的结果,第一个是帮了有钱人,第二个是导致楼盘的品质非常差。

3、限价是所有调控政策里边最差的政策,这样的政策不应该存在。

4、中国90%以上的城市房价不高,房价高的就那么几个城市,比例不超过10%。

5、中国目前整个房地产最危险的地方在哪里?在中国的县城。

6、我们一定要明确地放弃去库存政策。

欢迎大家收看《财经观察家》,我是马光远。本期的主题是:成都7万人抢1千套房子的事。

【新闻背景】

近日,成都中铁青秀未遮山开盘,共推出1056套带装修房源,清水均价1.1万元,装修价设三个等级。开盘现场盛况空前,排队抢房场面壮观。该项目网上登记人数超过7万人,现场交资料购房者也有数万人之多,刷新成都摇号楼盘登记人数的新高。由于实行新房限价举措,成都新房二手房价格倒挂现象严重。据报道,同一区域新旧房价差别普遍超过30%,加上新房开盘摇号销售政策,新房成为抢购对象。2017年12月,成都首个摇号选房楼盘北湖国际城开盘,推出420套新房源,参与摇号的总人数为3637名,综合中签率仅为11%。2018年3月,成都招商中央华城开盘推640套新房,近5万人参与摇号选房,购房者中签概率不足1%。目前,上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等7城均采取“摇号购房”的调控政策。

我看了一下各个方面大家的反应,一方面有很多人认为,目前整个房地产市场仍然很热,房价仍然在涨,大家抢房的热情非常高。但是事实上如果我们从官方的数据也好,还是各个主要城市的房地产市场的真正表现去看,我觉得目前如果我们讲整个房地产市场真的热不热的话,我觉得全国只有一个城市可能是真的比较热,就是丹东,除了这个城市突然上涨之外,其他的城市事实上热本身,如果我们分析热背后的原因的话,你会发现它没有那么热。

那么今天的抢证明了什么?目前的整个价格大家是非常认可的,这个价格为什么认可?第一个是价格本身没有多高;第二个是限价,那么目前限到一个什么程度?成都目前抢房子的主要原因在什么地方?是因为限价导致的。比如二手房,比如说可能是2万5到3万,那么新房的价格多少?新房的价格有可能是1万多,差价达到了50%到一半左右,这么高的差价意味着什么?你只要去抢到那个房子,保证你赚钱跟中奖一样。所以我们现在来看的话,大家为什么抢房子?是真的市场还那么热吗?不是这样的。

我们现在看一线城市,包括北京、深圳、上海在内,房价实质上它是下跌的,过去不能砍价的能砍价了,过去要价高的,现在要价比较低,而且实质性的能砍下来不少。北京房价2017年317到现在为止,整个市场房价下跌了15%到20%,为什么?整个调控已经见效了。但是大家也会看到,在北京的新房市场,如果你买新房的话,比如说有人问我说:现在还能不能买房子?我说你买二手房还是买新房?他告诉我买新房,我说新房坚决买。为什么坚决买?因为北京也是限价的,当然限的没有成都这么厉害。在限价比较严重的情况下,如果新房的价格能二手房的价格比较倒挂厉害的话,你会看到不仅仅成都人会抢,其他地方的也会抢。

我举两个例子,现在抢房比较厉害的。你比如说,第一个南京,南京在去年年底的时候是全城老百姓拿着几千万、几十亿的钱在抢房子,为什么?倒挂,倒挂的非常厉害。第二个是在杭州,杭州现在很多新房楼盘开的时候是要抢的,是要摇的。第三个就是过去大家不起眼的西安,最近也成了热点城市,买房子也要摇,大家也在抢,为什么?都是倒挂造成的。所以现在如果我们看这个市场的话,并不是说它本身有多热,而是扭曲的价格。限价政策本身引发了市场的恐慌,我们的限价、限购,现在的目的是什么?是为了抑制市场的虚火,结果扭曲的限价不仅仅把虚火没有降下来,反而导致大家更大的恐慌。

【新闻背景】

2017年7月,成都市出台限价政策,开发商预售价格申报,按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报。开发商预售、现售价格,不得明显高于周边和前期成交价格。同月,成都率先在全国范围内推出人才落户政策,大学本科即可快速落户并拥有买房资格,新政实施9个月,累计人才落户17.62万人。新房遭遇限价政策,二手房价格顺势攀升,造成同区域新旧房价剪刀差,留下了抢房的获利空间。如北湖新城新盘“清水+装修”的均价约为11000元/,而二手房价格已达到1.6万元/,价差达到每平米5000元。新盘一旦摇号成功, 100的新房3年后转手出售就可获利50万元。而成都招商中央华城新盘与周边万科金色乐府每平米价格差最高超过1万元。在成都,有一种说法是:每一个待售的二手房背后,都有一个等待摇号的灵魂。

在成都那个地方收入不是很高的,如果说抢到一套房子就赚一百万、五六十万的话,大家是愿意干的,为什么?把几年的工作的钱就赚来了,这是我们目前看到的虚火的主要原因。当然后来我们看到,成都市对它的限购政策又打补丁,打补丁说限购是按照什么来?从个人转到按照家庭来,按照家庭来。比如说我们看到的一个情况是什么?你现在比如说以前离婚是可以买房的对吧?你现在如果离婚的话,按照成都的政策你已经失去了买房资格。你如果结婚以后,然后再离婚,那么算你有没有房子?算你有没有资格?按照你以前离婚前的状态来算。其实这种政策是很扭曲、很变态的,真的是因为我们限购还不够吗?不是,就是因为不合理的限价政策导致的。

在过去我对中国的房地产调控,特别是限价政策,我从一开始就非常非常强烈的抨击的,为什么?因为限价不管用。限价我们如果从价格本身来讲的话,比如说北京,北京各个区域都是限价的,但是现在比如说限到8万,不准超过10万的楼盘,不准超过8万的楼盘,它都是这么想。但是大家想一想,10万8万的楼盘跟普通老百姓有什么关系?基本没有太大的关系,也就是各个城市在限价的时候,它限的一个高价房,它为什么要限高价?就是为了要数字漂亮。大家看到在统计数据上,新房价格真的降了,真的降是因为市场本身降了?不是。它限出来的。所以这么高的价格,普通老百姓没关系的情况下,限价的好处给了谁?给了有钱人。老百姓买套房3万5万就可以了,对吧?那么7万8万的房子,10万的房子谁买?是有钱人在买。

第二个限价的结果是什么?如果对开发商来讲,如果你限价的话他会有其他办法。比如说他会通过茶水费、通过其它签字费,通过各种各样的费把这价格弄上来,这是比较讲良心的。如果不讲良心的怎么办?就把你的品质搞得很差,所以我认为限价本身的结果,第一个是帮了有钱人,第二个是什么?一定导致楼盘的品质非常差。我们在调控的时候,我们不是去管水的温度,而是把温度计的指针按住,上面讲温度不能超过50度,就死死的把温度计的指针按在50度,不管水温是80度、90度还是100度了,我的指针仍然是50度。最后报数字的时候说:你看我们的水温是50度,掩耳盗铃,自欺欺人。所以限价是我们所有的调控政策里边最差的政策,这样的政策不应该存在。这样的政策,其实我们讲在自欺欺人。

成都的GDP大家去看,放在全国城市里边,它是排进前十名的,放在省会城市里边,它是排在第二名的。把直辖市除过以后,它全国排在第四,它的经济是不错的。那么第二个大家去看成都的话,整个产业也不错。第三个大家去看,那个城市的品质真的非常好。第四个它是一个非常休闲、非常幸福的城市。但是大家去看它的房价,正常的房价相对而言没有那么贵,所以我们讲,这个市场其实没有大家说的那么疯狂。那疯狂是因为什么?是因为你不合适的限价导致的,导致整个市场不仅仅火没有压下去,反而虚火上来,导致大家对整个市场又出现了严重的误判。

所以目前来讲的话,我认为全国抢房子风潮,目前来讲的话,完全是由限价政策导致的。现在限价也好,约谈也好,反而成了大家抢房子的风向标,而不是说你去抑制。所以我觉得对某个城市的房价而言,它是高还是低,我觉得应该让市场去判断。我们站在全国的角度来讲的话,我们认为中国房价,600多个城市,我实事求是的讲,我认为90%以上的城市房价不高,房价高的就那么几个城市,房价高的比例不超过10%。我认为非理性的是政策,就是限价政策导致出现了这么一个情况。

我有几个基本的结论,第一个是目前整个市场相对而言,经过两年的调控以后,应该来讲是比较稳定的,整体表现比较平稳。那么所谓的一些热点城市、上涨比较快的城市,像丹东这样的城市,你管它干什么?对吧?完全是由于特殊原因导致的。第二个涨的比较快的城市,我认为大多数的情况下涨的比较快,是因为过去两年没涨,它在补涨,市场本身也是比较稳定的。

第三个我最担心的就是五六线县级市,我们的这些小县城很多房价,比如东部很多县城的房价基本都超过一万了。这些城市本身房子非常多,但是在我们过去几年的去库存的政策下面,特别是推行货币化的安置以后,这些地方的房价也出现了暴涨,这些地方的房价是有严重泡沫的。为什么?第一,房子多。第二,人少,人在走,房子是绝对过剩,老百姓把钱砸在这些房子上,抢这些房子,以后是找不到接盘侠的。中国目前整个房地产最危险的地方在哪里?是在中国的县城。本来房子已经够了,一个家庭两三套房子了,一看货币化安置,又抢房子,导致这些地方的房价上来。这些地方即使你把库存取完以后,对老百姓有什么价值和意义?库存取完以后等于房子从开发商的手里边转到老百姓的手里边而已,砸到老百姓手里边而已。

我觉得我们在政策层面一定要明确地放弃去库存政策。去库存的政策,2015年11月出台以后,我从来没有停止过对它的批判,我认为在中国房地产市场去库存是完全错误的,为什么错误?第一个,房子不够的地方你不需要去库存,一旦搞去库存的话,房价一定暴涨,过去两年的历史已经证明了这一点。第二点,如果房子太多的地方去库存,本身你在鼓励什么?比如说老百姓本来要两套房子就可以了,现在有三套,有四套房子,三套四套房子,就是绝对多余的,绝对多余的房子,我们为什么要帮着去库存?这些房子最好的去处是什么?拆掉,把它炸掉!没有别的。

但是我们用了一个去库存的政策,那么去库存,国家帮着开发商卖房子。调控本身就是打麻药,打了麻药以后一定要做手术,一定要有长效机制。我们喊了这么多年,大家可以看看长效机制的推动究竟有多难?全国房地产信息联网,说的是2017年形成联网,住建部到现在为止没有告诉我们究竟有没有联网,对吧?2018年了都。一些所谓我们做的长效机制,到今天为止做着都成了烂尾楼,都不了了之,这是对市场最大的伤害。

追加内容

本文作者可以追加内容哦 !