当前，我国房地产市场受到调控政策的制约，针对房地产企业和房地产项目的信贷也受到严格的政策性限制，研究和探讨REITs的融资模式，有助于我们认识这一创新型的融资手段，为更好的将金融创新应用于实体经济提供思路。
RELTs产生的背景（一）地产行业融资难，REITs有望迎来黄金时代 地产行业资金链相对紧绷，库存压力的加剧使其资金周转更加困难；高杠杆与融资难相互掣肘，地产行业寻求更多融资渠道；2016年起强监管政策接踵而至，房企融资进一步受限，直接导致融资成本增加。 房企面临多重压力 ：
库存压力加大，资金周转困难，房企投资额2010年后逐年下滑；
在贷款利率走高、地产信贷政策收紧的情况下，房企的股权融资和债券融资规模也在逐步缩减；
我国房地产融资渠道比较单一。以房地产开发企业为例，一半的资金来源于银行，其他融资渠道利用不够充分，多元化的融资体系尚未形成。
REITs 作为一种全新的地产融资途径：一方面，能够连通房地产市场和资本市场，有助于开发商取得资金、加快资本积累、提升资金和土地利用效率，对房地产进行运营，而不是开发后进行转售；同时有助于房地产行业向“轻资产，重管理”转型升级；另一方面，REITs 的推行有望缓解资金压力，为房企及物业管理等公司带来新的盈利模式，也为投资者带来新的投资渠道。
（二）REITs将助力住房租赁市场发展 2017年被称为中国租赁住房元年。为了保障刚需，政府一方面限购限贷，打压房价，另一方面大力扶持租房市场，包括租售同权、增加自持租赁性土地供给、加快住房租赁市场立法等。
随着租售并举住房体系的推进，与其配套的金融改革和工具也实现了重大突破，租赁住房REITs、租赁专项基金、政银合作、银企合作等将成为租赁市场重要融资方式。长远来看，REITs模式通过为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径，盘活存量房屋，增加租赁住房的有效供给，从而助力于形成一个有效的、规模化的住房租赁市场。
二何为REITs？（以国际标准REITs为例）（一）REITs的含义 REITs是实现不动产证券化的重要手段，是一种信托基金，通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者。REITs的投资要点包括：
（二）REITs的类型从投资形式来看，可分为权益型、抵押型和混合型。权益型REITs 模式下，权益受益人拥有办公楼、购物中心和公寓建筑等收益性房产，并出租给承租人，投资者的收益来自租金收益及股利分红。 抵押型REITs 通过购买或发起抵押信贷或抵押贷款证券为收益性房地产提供融资，并从这些投资中获利。而 混合型REITs 是将权益型和抵押型REITs相结合，拥有部分产权的同时也进行抵押贷款。
从资金募集与流通方式来看，REITs可分为私募和公募。公募REITs 以公开发行的方式向公众募集资金，需经证券监管机构注册及审批，依照是否在股票交易所上市又进一步分为公募上市（可交易）和公募非上市（不可交易）两种。而 私募REITs 则是以非公开方式向特定投资者募集资金，通常不上市交易，也不需要在证监会注册。
从组织形式和参与方式来看，可以分为信托型和公司REITs。信托型REITs 也叫契约型REITs，主要形式是依信托契约发行受益凭证，并以募集资金投资相应物业，通常有信托公司（受托人）、托管人、投资者（信托人）等参与者，三方权利及义务均由契约确定。
公司型REITs 是依《公司法》成立，并作为主体发行股份募集资金，依照法律和公司章程投资物业。美国REITs主要为公司型，而亚洲市场更多的是信托型。
（三）REITs的投资优势 REITs具备五大优势，已经成为全球大类资产配置的重要选择：
三RELTs产生的背景（一）REITs与类REITs的区别 国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品只是部分符合了国外成熟市场REITs的标准， 因此称其为类REITs产品。 虽然近几年国内不断有类REITs产品的发行尝试，我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。国内标准 REITs 发展瓶颈与国际标准REITs发展情况对比如下：
1法律成熟度
国内 ：《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保障；《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均未对REITs的权利与义务作明确规定，法律真空有待填补；房地产法律尚未形成完整体系，造成不动产登记程序复杂混乱。我国目前涉及到REITs的相关法律法规如下：
国际REITs立法情况 ：全球目前已有37个国家或地区推行REITs立法，且按照 REITs市场成熟度，可分为初期、新兴期、基本成熟期、成熟期的四个发展阶段。美国已到达成熟期；日本、新加坡、香港处于基本成熟期。
2现行税收政策完善程度
国内 ：就我国现行税法而言，仍然存在多重税收的问题，税负重集中在土地增值税、转让层面原始权益人的所得税、契税、REITs运营层面企业所得税等较大税种；目前国内类 REITs皆选择合适标的物业，并匹配复杂交易结构以达到避/节税效果。除此之外，大量物业发行REITs时，仍会存在上述较重的税负，与国外存在较大税负差距。
国外 ：以亚洲国家新加坡为例。REITs运行阶段，REITs或公司层面的10%房地产税可全部减免，企业所得税部分减免。对于投资者而言，分红收益需要交纳所得税，但资本利得全部免税。
3
市场准入原则
国内 ：只对机构投资者开放，散户没有参与机会；投资门槛高，每次转让额度多在500万以上。我国当前产品受限于专项资产管理计划形式的限制，多为私募形式，募集范围一般在200人以下。
国外 ：国外成熟市场REITs产品的投资人范围广，投资期限长。对比美国、新加坡、香港REITs设立的相关规定。
（二）我国REITs的发展历程 梳理我国近十年的REITs发展情况如下：
截至目前，我国共发行类REITs产品31只。由于相关法律成熟度、税收优惠政策、市场准入原则以及监管等问题的存在，国内还没有标准的REITs产品。
结语
REITs在中国还处于起步阶段，未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。
【版权说明】 文章来源：元立方金服
作者：余小茹
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