中访网综合 6月13日，业界知名新媒体《资本新观察》对外发布一篇标题为《美的置业负债居高不下 赴港上市是大势所趋？》的深度调研文章，引起了中访网和各大财经媒体、社会公众的高度关注。
据《资本新观察》撰文：近日，美的置业在港交所披露了招股书，美的置业近三年营收数据呈现逐年上涨的趋势，但同时负债率也居高不下。这是否意味着美的置业存在一定的财务风险？从2004年美的置业成立至今，从单一住宅到多元发展，再到打造智慧社区，美的置业此次赴港上市是否成必然？
营收递增与负债居高
近日，美的置业在港交所披露了招股书，这使得美的置业过往的财务数据及销售业绩首次完整曝光。
其招股说明书显示，美的置业近三年营收数据呈现逐年上涨的趋势。其中，2015年--2017年营业收入分别为83.12亿元，119.92亿元，177.16亿元，2017年营业收入比2015年增长1倍多。同期净利润分别为3.83亿元、9.93亿元和18.93亿元，2017年的净利润大约是2015年的5倍。同期毛利率分别为21.5%、22.8%和27.6%。
在迅速扩张的同时，美的置业借款总额持续增长，负债率也居高不下。据招股书披露显示，2015年美的置业负债率为人民币11453百万元，2016年为人民币24359百万元，2017年为人民币38255百万元，2018年前3月更是超过人民币43579百万元。美的置业2015年负债率为622.1%、2016年负债率约为620%、2017年负债率为118.9%。
2017年，美的置业的负债率虽然比前两年大幅度下降，但与地产行业平均净负债率约50%相比，要高于行业平均一倍多。对于公司的债务，美的置业也在招股书中写道：“美的置业目前维持并继续相当高的债务水平，美的置业未必可产生充足的现金以履行现有及未来的债务责任。”
据此，有些网友认为美的置业存在一定的财务风险。可是，高负债率就一定意味着财务状况不佳吗？中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红告诉中国资本观察记者：“高负债率不可怕，可怕的是资产不良，赢利能力不强，偿债能力不强，风险不可控。不能简单地以资产负债产率的高低，来以偏概全地评论企业的整体情况。”
中国资本观察发送了采访函给美的置业品牌负责人，对方回复称：“我们处于上市静默期，不方便发声和回应。”
从单一住宅到多元发展
“家电行业巨头”美的集团发展迅猛，似乎使得美的置业略显暗淡。因此，外界有人不知道美的已涉足地产行业，有的人以为美的置业是美的集团开发的新产业。
实际上，早在1980年，创始人何享健从制造风扇开始，就已进入家电行业。1992年，何享健推动当时的广东美的电器企业集团进行股份制改造，第二年美的电器便在深交所上市，成为中国第一家由乡镇企业改组而成的上市公司。
2012年何享健卸任美的集团董事长，只担任美的集团的控股股东，拥有美的控股94.55%的股权。由方洪波接任美的集团董事长，完成了企业创始人和职业经理人的交接棒。另外，美的控股是美的集团的大股东，拥有33.78%的股权，所以何享健依然是美的集团的实际控制人。
美的置业正式成立是在2004年，何享健私人回购了公司产权。美的置业对外宣称，美的集团、美的置业是“同胞兄弟”，同属美的控股旗下。实际上，美的建业（香港）有限公司为美的置业的大股东，出资比例60%。而神秘的美的建业（香港）有限公司，在内地可查的信息并不多。
（图片来源：美的置业官网）
起初，美的置业业务主要集中在广东区域。2010--2015年，美的集团才开启第一阶段的全国布局，在珠三角、长三角区域与环渤海区域拓展业务，从发展单一住宅到打造高品质住宅、物业服务与旅居产业等，涉足领域也不断加。2016--2020为第二阶段规模提升期，美的置业计划以现有城市为核心，在珠三角、长三角、长中游、环渤海与西南五大区域，构建以居住为中心的产业系统。
近年来，美的置业开始加速发展，集中在一些二三四线城市发力。截至2018年3月31日，美的置业共有117个规模化的项目组合，覆盖全国11个省份的33个城市及1个直辖市，并通过合营企业及联营公司参与了24个项目，土地储备总量的建筑面积约3310万平方米。
2018年，在中国房地产开发企业500强测评中，美的置业被评为“2018中国房地产开发企业50强”，名列第45位。
中国豪宅研究院院长朱晓红对中国资本观察记者表示，美的置业扩展速度很快，在很多四线城市都已经开始布局。在银根收紧的背景下，赴港上市顺理成章，不只是融资的需要，还有借力发展、规范发展的需要。
另外，近年来，美的置业开始注重智慧家居与智能制造的发展。对此，房地产后市场专家黄昇对中国资本观察记者表示，美的置业掌握了一些核心技术和黑科技，可以利用自身优势抢占市场，我看好美的智慧家居的发展。但是因为美的置业的楼盘相对而言并不多，上市以后可能会急需拿资金圈地，大量收购小型地产与物业公司。但总体来说，美的置业本身具有技术的硬基础，因此上市利好。
但是，对于负债高企的美的置业来说，赴港上市只是走向资本市场的一个开始。在整个地产行业迎来严峻考验的时期，积极拓展新业务模式、制定正确的企业战略规划成为当务之急。
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