土地出让金和相关五税相当于地方政府收入的6-7成

这是「一见财经」第99篇原创文章

关于土地财政和房价的关系,任志强有一个经典论断:面粉涨了,面包能不涨吗?

之前,还有人质疑这个说法,认为房地产商要学会亏本,但现实告诉我,房地产商可以成把面粉价格的上涨转移到面包中,而且面包一票难求。

在房地产市场,地方政府、地产商、银行和购房者是四个主要参与者,房价上涨和每一个主体都有关,但起决定作用的是地方政府。

恒大研究院院长任泽平在他的最新报告中称,仅土地出让金和相关五税合计就相当于地方政府一般公共预算本级收入的6-7成。

“地方政府是房地产盛宴的最大获益者,所得占房价的约6成。“任泽平说,房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融,人口流入增加地产需求、支撑土地财政。

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财政部最新公布的数据显示,今年前5月,土地和房地产相关税收方面,契税2402亿元,同比增长18.1%;土地增值税2490亿元,同比增长7.2%;房产税1307亿元,同比增长9%;耕地占用税544亿元,同比下降28.6%;城镇土地使用税1092亿元,同比增长4.6%。

数据可以看出,“五税”中除了耕地占用税下降外,别的税收都保持了较快的税收增速。而和“五税”相比,土地出让金才是地方政府房地产相关财政收入的大头。

1-5月,全国地方政府性基金预算收入24120亿元,同比增长41.9%,其中国有土地使用权出让收入22251亿元,同比增长45.9%。

如果在往前看,今年以来,国有土地使用权出让收入一直保持了40%以上的增幅。第一季度收入是13327亿元,同比增长41.8%。1—4月是17958亿元,同比增长40.7%。

下图是近9年地方财政收入中国有资产有偿使用收入的增长情况,2008年的时候是418.64亿,2016年达到6652.43亿,9年翻了15.89倍。

另外,从每年的增加额来看,也基本呈现上升趋势,2009年相比2008年增加了332.41亿元,2016年相比2015年增加了1431.69亿元。

即便是在近两年的地产严调控背景下,地方政府国有土地使用权出让收入也增长较快,2017年,国有土地使用权出让收入52059亿元,同比增长40.7%。

其实,房地产行业带给地方财政的不仅仅是国有土地使用权出让收入,还有与房地产相关的税收收入。

以下是近9年地方财政契税收入增长情况。契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时,按产价的一定比例向新业主征收的一次性税收。

地方财政在一个财年能征多少契税主要和两个因素有关,一个是房子的交易频率,另一个是房子的价格,这些年这两个指标都不低,尤其是房价。

所以,近9年,地方财政契税增长较快,2008年是1307.54亿,2016年已经上升到4300亿,9年翻了3.29倍。

除了契税,地方财政能从房地产行业获得的税收还有耕地占用税,即对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税,采用定额税率。

下图是近9年地方财政耕地占用税增长情况,简单看一下数据,2008年是314.41亿,2016年是2028.89亿,增长6.45倍。

从这个图上还可以看出,2011年至2014年这个区间,耕地占用税增长迅速,这主要和政府供地增加有关,2014年后增长平缓,说明政府供地减少。

除了上述税种,地方政府能从房地产行业捞到“油水”的还有土地增值税、城镇土地使用税、房产税等。

下图是土地增值税,即转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。

直接看数据,2008年是537.43亿元,一直到2014年都增长的特别快,几乎是直线上升,近两年开始放缓,2016年达到4212.19亿元,和9年前相比,增长了7.84倍。

城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据征收的一种税。

这个税收中,房地产活动只占很小的一部分,还有厂房、绿地、铁路等各种和占用土地有关的税收。以下是国税总局公布的可以享受城镇土地使用税税收优惠的项目。

再来看看房产税,即以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

这里需要特别强调一下,现在已经征收的房产税并不是这几年大家热议的“房产税”,这个税从1986《中华人民共和国房产税暂行条例》颁布后就一直在征收。

个人出租房屋、购买商办房,理论上都要交房产税,而自己用来居住的住宅免征(现在热议的房产税主要是对住宅商品房征税,只有重庆和上海在试点,采取自主申报)。

上图是近9年地方政府房产税增长情况,2008年是680.34亿,2016年是2220.91亿,9年增长3.25倍。

所以,简单的把卖地收入等同于地方政府的“土地财政”其实是片面的,这只是其中一部分,从上面的分析可以看出,还有很多税收和房地产有关。

如果把2016年地方政府财政和房地产有关的所有收入加起来,应该为:土地出让金(6652.43亿)+契税(4300亿)+耕地占用税(2028.89亿)+土地增值税(4212.19亿)+城镇土地使用税(2255.74亿)+房产税(2220.91亿)=21670.16亿,约为2.2万亿。

这种“一个行业、多种税收”的特点,可以让地方政府的“土地财政”保持相对稳定,比如交易量下降会导致交易环节税收减少,但房价整体上涨会让卖地收入增加。

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地方政府对土地财政的过度依赖是有很多原因造成的,比如懒政,卖地和发展其他产业相比是最快捷的增加财政收入的方法;又比如地方债务高企,卖地可以快速得到钱。

以下是近8年地方政府国债还本付息支出情况。

从图上可以看出,2009年还本付息支出是170.58亿元,之后一路上涨,2014年达到阶段性的高点,为983.1亿元,2015年出现了下降。

2016年就有些“特别”了,和2015年相比,直接翻了2.5倍,达到1700.49亿元。

所以,现在的地方政府财政已经陷入一个怪圈,债务增加后就卖地,卖地得到钱后就发展房地产,以更高的价格卖地。

这样的结果是,房地产像一个黑洞,吸引着土地、资金等经济资源,别的行业得不到发展,如果崩盘,后果不堪设想。

任泽平预测,中央正稳妥推进房地产税立法,在中短期地方政府仍将继续对土地财政的巨大依赖。

中泰证券首席经济学家李迅雷表示,前五月房地产开发投资增速为10.2%,但国有土地使用权出让收入22251亿元,同比增长45.9%,这意味着开发商投资额中,用于购买土地的费用大幅增加。

经测算,同期房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比只增长2.1%。如果把土地购置费剔除,4月份房地产开发投资增速竟然为-1.5%。

为了去杠杆,地方政府减少了住宅用地的供给,伴随着开发投资增速的下降,意味着今后楼盘供给会相对减少,供给减少,房价上涨势头估计难以遏制。

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安信证券在最新发布的报告中称,由于地方政府对土地市场的垄断,在中小城市土地供应相对充足的同时,特大城市的土地供应十分匮乏。这与2010年以后的人口流向形成巨大反差,基本地造成了后期城市之间房价的巨大分化。

中国房地产市场与全世界绝大部分国家和地区最根本的差异:中国大陆的城市土地制度是国有的,全世界绝大多数城市和地区土地是私有的。

其影响在于,在私有制度下,土地供应是竞争性的;在国有制度下,土地供应是垄断性的。

换句话说,人口流入城市会推动房价和地价上升,在私有制度下,这会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应,或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率,来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度,从而限制了房价的水平。

在国有制度下,由于缺乏其他供地主体的竞争,面对大量人口流入,城市土地供应难以快速扩大,这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。实际上,在任何一个垄断市场上,相对于竞争市场而言,产品的价格总是显著更高。

在6月14日第十届陆家嘴金融论坛上,全国政协经济委员会副主任、中财办原副主任杨伟民讲到房地产问题时就指出,我国工业用地和开发区用地总量偏大,但城市居住用地总量偏小比例偏低。

杨伟民指出,要改革政府垄断住宅用地体制。房价过高的城市既要增加住宅用地也要扩大住宅用地供应主体,城市居住用地总量偏小比例偏低,难以满足城市化需要和人民对美好生活的需要。

好消息是,相关部委今年已经开始着力推动住宅用地供应制度改革,以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

据《第一财经》报道,自然资源部近期向地方下发函件,要求上报住宅用地总面积,以及2008年来的住宅用地供应情况,同时还要求上报住宅用地多主体供应的典型案例,以及集体建设用地建设租赁住房试点项目统计。