城镇化是国家现代化的重要标志，国外大多表现为人口从乡村向城市的转移集聚，称之为“城市化”，而中国还包括人口向城镇的转移，这就是中国特色新型城镇化道路与其他国家城市化道路的差别。
我国城镇化存在巨大发展空间
我国工业化水平上升快速，但城镇化与发达国家仍有较大差距，常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率差距较大，城镇化区域发展不均，但总体来看，城镇化进程尚存发展空间，这也将有利于房地产行业的发展，特别是城镇化发展水平较高的地区存在较大的机会。
改革开放以来，我国城镇化建设快速推进，城镇常住人口从1.7亿增加至8.1亿人，常住人口城镇化率从17.92%提高到58.52%。但我国城镇化率与发达国家相比仍有较大差距，2016年，英国、美国、日本、法国的城镇化率分别为78.44%、66.99%、63.27%、61.88%，而我国仅为57.4%。
我国常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率的差距逐步拉大，从1970年相差2.12个百分点到2017年相差16.17个百分点，但开展新型城镇化试点建设以来，我国常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率拉大趋势优势缓解。2020年我国规划常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率分别达60%、45%，两者差距缩小至2个百分点，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
根据2017年国民经济和社会发展统计公报，2017年我国常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率分别为58.52%、42.35%。2017年末全国大陆总人口约13.9亿，预计2018、2019、2020年新增城镇常住人口1275/1284/1294万人，新增城镇户籍人口1659/1677/1694万人。从实际购买力角度出发，以城镇户籍人口来计算，未来三年每年需求6亿平米左右房子。
我国城镇化发展水平差异明显，2016年全国平均城镇化率57.35%，城镇化水平最高、最低的省（包含直辖市、自治区）分别是上海、西藏，分别为86.5%、29.56%。将东西中部省份都计算常住人口城镇化率，可以发现这一特征更加明显。2016年东中西部常住人口城镇化率分别为67.45%、55.22%、48.68%。我国城镇化率地区差异巨大，一二线城市高于三四线城市，以排名第一与排名最后的深圳、陇南为列，2016年深圳常住人口城镇化率100%，而甘肃陇南仅为30%。但从城市规模来看，我国大城市人口聚居趋势有所加快，从2014年开始，我国人口100万以上的城市数目不断增长，100万以下人口城市数目不断减少。虽然我国东中西部城镇化率差距明显，但从城市层面看，地理位置并不是差异的重要原因，城市的规模及经济的发展状况是城镇化相异的重要原因，所以说经济的健康快速发展是推动城镇化的强大力量。
城镇化是房地产行业发展的加速器
城镇化带来的住房需求是推高城市住房价格的重要原因，城镇化的发展对房地产投资具有促进作用，部分人的生活需求吸引更多外来务工人员进一步加快城市化，特别是高水平收入与高稳定预期的“高人力资本”的购房、定居的需求。
以我国1997-2017年的常住人口城镇化率和房地产投资额这两组数据进行Pearson相关关系发现，两者相关系数为0.9442，具有较强的相关性，随着我国城镇化快速发展，房地产完成投资额也迅速增长。当商品房销售面积的增长趋势呈线性形式，其斜率大于城镇化率增长的斜率，这也说明，城镇人口的大量急剧增加对房地产的刚性需求，商品房销售面积不断上涨。
使用商品房销售额/商品房销售面积计算的处平均商品房销售价格，1997-2017年城镇化率和商品房销售价格的发展趋势基本相同，未来进一步验证城镇化与地产价格的关系，并选取20年间的常住人口城镇化率和商品房价作为变量，且根据以1978年物价水平基期计算CPI平减指数进行平减，并使用Johansen(（1990）提出的基于VAR模型对协整向量系统进行极大似然估计和检验，得出，在5%的置信水平下，常住人口城镇化率和房地产价格之间存在唯一的协整关系，城镇化率每提高1%，商品房的销售价格增加5.83%。由此可见，城镇化与商品房销售价格增长有显著的关系，城镇化推动了我国房价上涨。
政策导向指引新型城镇化
城市群往往是一个国家经济增长的引擎，法国地理学家戈特曼提成城市化现象的大都市带的概念，2500万以上的人口规模，有许多都市区首尾相连，经济、社会、文化等存在密切交互作用的巨大城市地域。每个核心城市的功能定位相异，各具特色，列如：美国东北部大西洋沿岸城市群，纽约、华盛顿、波士顿分别以金融、政治、科技电子生物为中心，费城、巴尔分别发展工业、海业与钢铁、造船、有色冶金。这些城市群互补合作、错位发展，并带动区域或者其他城市的发展。且城市群具有城际铁路、市郊铁路、捷运系统等完善多重的城市群交通网络，便利的交通不见减少劳动力通勤问题，而且对货物输送、城市间经济协作具有重要的意义。
城市群建设目前是新型城镇化建设的重点任务指引，十三五规划指出我国要减少19大城市群，优化提升东部地区城市群，建设京津翼、长三角、珠三角世界级城市群，提升山东半岛、海峡西岸城市群竞争水平，培育中西部地区群，截至今年5月，国务院先后批复9个国家级城市群。目前我国城市群发展正处于初级发展阶段，距离世界上成熟的城市群还有较大差距，未来这些国家级城市群的二线城市将是未来新的增长点。
2017年以来，二线城市纷纷出台促进人才引进的文件，通过户籍制度、住房补贴、医疗教育等公共服务等政策吸引外流外流劳动人口涌入该城，尤其是具有高技术水平的高质量人才，有利于城市的进一步集聚，推动该地区的经济的发展，也有利于推动房地产的发展。
“产城融合”是城镇化发展的实力举措之一，2014年我国新型城镇化综合试点方案中“产城融合”33次，2015年第二批试点出现96次，2016年第三批试点出现247次。最早探索“产城融合”的是2022年华夏幸福与固安县合作开发的，近几年万科、碧桂园等都布局“产城融合”项目，“万科云城”、“碧桂园潼湖科技小镇”、“广州思科智慧城”、“张江长三角科技城”等项目都是“产城融合”交出的答卷。
虽然我国城市化与发达国家差距较大，城镇化区域发展不均，但重点区域具有较大投资机会，房地产企业提前布局重点区域有利于抢占市场先机。
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