消息:

7月17日,国家统计局发布6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。从环比看,一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点,其中北京和上海价格持平,广州和深圳价格分别上涨1.9%和0.3%;二手住宅销售价格与上月持平。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

点评:

从涨幅看,6月房价上涨幅度二线强于三、四线,三、四线又强于一线。首先,可以认为三、四线城市房价上涨已接近到头。去年三、四线城市房价上涨主因来自“棚户区货币改造”及“一、二线城市”限购的外溢。如今棚户区改造政策收紧对三、四线房价影响最大,很大程度上限制三、四城市房价的上涨。其次,房地产目前呈现结构性行情,即“二线”成房地产上涨的主要区域。二线城市上涨过快的主因是“抢人才”战略。短期大量的外来人口的注入,支撑和助涨了二线城市的房价。一线城市由于人口已处“饱和”状态,外来新增人口少,加上是政策调控的重点区域,一线城市房价相对平稳。但内部也出现分化:豪宅抢购,而刚需盘却无人问津。

目前,房地产投资增速尚处在相对历史高位。今年1-6月,房地产投资增速高达9.7%,高于GDP增速6.7%,也高于固定资产投资增速和消费增速。说明上半年地产对宏观经济的支撑作用较大。一方面,看到房地产投资增速维持高位,另一方面,消费增速5月和6月创3年来新低。居民由于购房导致杠杆已上升至50%。在现有消费中,很大一部分也是与房地产直接相关。总之,房地产对消费的压制作用已显现。

事实上,从融资角度看,地产对经济的支撑作用并没预期那么强。此前,房企主要依靠银行贷款融资,如今去杠杆和宏观调控,银行渠道融资受到限制。房企又大幅增加信托贷款融资。而近期房地产信托贷款也遭受严监管,预期也将减少。作为高负债房企业务因融资受限而被压缩是肯定的。

对股市而言,居民加杠杆力度有限。房企也需要去杠杆。未来房企要想获得长久发展,则需加快转型升级,如致力于长租公寓领域。在市场环境急速恶劣的情况下,房企经历优胜劣汰,龙头或将胜出。

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