自1998年取消分房福利体制之后，我国住房制度实行了商品化、市场化，我国房地产行业一直以销售为主，然而我国住房改革目标正在发生变化，住建部、国务院等都相关部门纷纷提出培育租赁市场。那么我国房地产的未来看哪里？租赁市场是否可观。
住房租赁市场成为蓝海
随着国家不断出台房地产政策，培育租赁市场与“住房不炒”思想的提出，意味着我国住房改革目标正从“居者有其屋”转变为“住房有所居”，住房租赁市场成为蓝海。
发展和培育住房租赁市场对建材、家具等下游相关产业起带动作用，有望成为新的经济增长点。还可以提高闲置房源使用效率，盘活住房存量，改善住房利用率，推动住房合理消费，对于中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居，从而提升社会福利。
目前我国租赁人口1.6亿，租赁房屋4600万套，未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场，根据链家研究院数据，预计2020年、2035年租金成交金额流量分别接近3万亿元、4.6万亿元，租赁人口分别约2.3亿人、2.7亿元人。
租赁市场存量可观增量可期
中国房地产业协会认为，2017年中国房地产市场中规模超过20万亿，而住房租赁市场租金规模约1.3万亿元，租赁市场份额十分小，前景可观。随着限购、限售、限贷等严苛政策的实施，50个代表城市2018年1-4月商品住宅一级市场交易量同比下降12%，其中，一线城市下降33%、二线城市下降12%，估计未来难以回升到高位。我国住宅市场逐渐进入存量房时代，租售并举是房企必须的方向。
2018年1-4月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，为获取资金，房企除了通过调整修建开放节奏来提高资金使用率，更多的转向政策支持的租赁住房、棚户改造等业务。
近五年，一线城市二手住宅租金指数逐年上涨，其中上海增速最高，2016年1月-2018年4月租金指数保持在240-250之间。但仍远低于房价上涨的速度，导致租金回报率逐年下降，2018年4月一线城市租金回报率仅1.5%左右，，低于国际水平，日本大阪租金回报率可达7.28%。同时一线城市租金收入比非常高，2017年房租收入比均高于50%。
流动人口为租房需求主力
全国租赁市场18-24岁占比最高达37%，25-30岁占比达33%，刚毕业的本科生、研究所是租房主力之一。租整套、合租分别占62%、27%，偏好租一居室、两居室分别占40%、34%。可见租房市场需求一居室更多。中国银河证券认为，统一建设长租公寓有利于打造更多符合租房者需求的户型。
大学毕业生将是租房的主力，本专科招生速度稳定在1%-2%之间，中国银河证券对2017-2020四年的本专科毕业生进行预测，本专科毕业生人数增速在三年内比较稳定约3%左右。流动人口自购房的比例最高的城市为25%，假设本专科毕业后租房人群有75%，全国50城人均月租金在500-2500之间，以每月1000元租金计算，则每年支付租金1.2万元。
2018年考研报考人数达240万人，预测招生96万，毕业后租房率为80%，假设每月支付租金2000元，每年支付租金2.4万元。最后可以得到每年新增高校毕业生带来的租金约780亿元，毕业生至少三年后才买房，不考虑租金的增长下，租金规模约2300亿元。再加上我国晚婚晚育趋势加大，也大大增加青年租房概率。
流动人口是租赁住房的主要来源，我国流动人口从2011年的2.3亿持续增长至2014年的2.53亿，2015-2017我国流动人口总数约2.47亿、2.45亿、2.44亿。虽然2015年总量有所下降，一部分流动人口以转化为新市民，但总体存量稳定，仍将较长一段时间影响着中国经济社会的发展。
高企的房价、户籍制度制约着流动人口购置房屋的能力，东北沿海地区流动人口最多，但流动人口自购房比例仅为9.7%，打算购房的仅16.1%、不打算购房的高达83.4%。2017年流动人口2.44亿约63.8%租住私房，按国家卫计委2014年数据，流动人口流入地平均每家户规模2.61人/户，2016年全国户均租金2万元，按此估算中年租金1.19万亿元。
鼓励政策频出企业纷纷入局
住建部首次提出培育住房租赁市场，国务院等相关部门政策出台全方位支持，政府加大租赁地块的供应，降低了土地获得成本。2017年北京提出今后五年提供月1300公顷租赁住房用地，其中大部分将通过集体建设用地安排，目前新规划45个集体租赁住房项目，总用地面积203.9公顷，可提供7-8万套租赁住房。2017年11月，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共26宗，其中上海21宗。2018年上海租赁地块出让溢价率为0，杭州、广州、深圳、合肥等也相继推出租赁用地。
长租公寓可以改善租客的居住体验、节省房东管理成本、协助政府管理。开发商、酒店、房屋中介公司、专门的创业公司纷纷布局长租房，国内公寓市场中，分散式、集中式长租公寓占比分别为74.56%、25.44%，而在长租公寓TOP15品牌榜单的TOP5中，集中式占前4。
长租公寓需要时间沉淀，融资是必不可少，2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，并成功发行或审批通过住房租赁证券化产品共14单，设计融资达786.4亿元。
与发达国家租售市场对比
我国住房自有率达84%，远高于其他国家，通常一个国家的核心城市住房自有率度低于全国平均水平。房价和年租金比可表示投资房屋用于出租的资本回收期，2017年中国大陆资本回收期基本高于大部分国家和地区，就国家大城市而已。租金回报率普遍在2.5%-5%之间，上海的回报率仅2.1%，低于大部分国家的大城市。主要是我国租赁市场尚未完善，预计我国政府将逐渐引导并建立完善的租赁住房市场。
EQR是美国租赁物业的获取、开发和管理，截至2017年底，EQR已投资305个物业，包括78611个公寓单元，目前市值约1500亿人民币，是美国最大的上升公寓运营商。近今年来EQR资产负债率保持在50%左右，营业收入稳定在160-180亿元之间，EQR通过统一运营标准，提供标准化的物业服务和专业的维修服务，并降低单位运营成本，规模效应使其管理费用达2-2.5%，比平均水平低一半，为同行业最低。
大东建托是日本最大的租赁住宅资产管理公司，目前市值约800亿人民币，拥有房屋数量超100万套，至建立以来，在不动产业务方面都采取包租模式，即房东和大东建托旗下的物业管理公司签订托管合同，同时向物业管理公司收取租金。此后，物业管理公司在自行与房客签订租房合同，收取租金。
在“住房不炒”的主旋律下，加快新型城镇化建设和加快租赁市场建设是目前最大的政策驱动，我国的城市群发展处于初级阶段，且我国租赁市场仍与世界城市的租赁市场仍有差距，但随着政策的不断完善，有望迎来新的增长点。
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