昨日晚，有媒体新闻报道，工行、农行上海地区首套房贷款利率回到九折。怎么看到地产政策，怎么看待地产板块机会？
地产板块，除了估值低、预期过于悲观这两个逻辑外，核心因素是，宏观去杠杠与经济周期下行，决定了经济金融系统面临的压力较大，地产政策可能会进行边际调整，以对冲宏观风险与内外不确定性。
地产政策将进行调整的另一逻辑在于，当前最严厉的调控政策，固然抑制住了投机需求与投资需求，但同时也把合理的首套房刚需与二套房改善需求抑制住了。这与“满足人民对美好生活的积极向往”是相背的。
昨天媒体报道的工行、农行上海地区首套房贷款利率降至九折，符合大的方向。下一步，其他地区也可能效仿。同时，在7.31政治局会议上提出，控制房价不单是需求端问题，增加供给也很重要。下一步地产企业融资政策也可能进行调整。
目前地产板块里转向的积极因素有三个：
1：货币政策转向对于地产的边际改善已经出现：上海工行、农行将上海首套房利率折扣由95折下调至9折（其实早在周一就有发生），体现了对于刚需的信贷倾向，上海6、7月份以来二手房市场整体降温，7月网签量和价环比下降11%和4%，我们认为利率的调整是市场和流动性共同的结果，融360数据显示全国重点城市首套房利率已经连涨19个月，流动性改善下我们认为按揭贷款利率继续上行空间有限。
2：7月18日资管新规细则落地也能印证去杠杆节奏的变化。资管新规细则明确公募产品可以适当投资非标准化债权类资产，允许金融机构在过渡期内可以发行老产品投资新资产，同时降低了资管新规过渡期内非标准化债权资产的投资难度。于房地产企业而言，信用风险的预期缓解，也将有助于在一定程度上改善房企尤其是中小型民企在发展过程中的风险曝露。从三季度以来房企发行公司债以及中票利率来看，环比改善同样正在发生，万科、龙湖等民营房企公司债利率环比上半年分别下降了50-70个BP。
3：房企销售利润率有望筑底，重点城市成交增速修复。我们上周独家提出，从样本数据来看，重点城市地价房价比已经从2017年开始改善，2015年至2018年上半年分别为：29%、38%、38%和18%，2018年样本量虽然有限，但确实说明房企拿地正在理性化，结合土地流拍加速，也将有望改善后续销售利润率。
地产板块大的机会，从历史经验看，是与政策宽松预期紧密一致。当前，根据新闻报道与周期判断，如果地产政策将调整，那么悲观的政策预期将逆转。对于低估值的地产板块，继续积极推荐整体性机会，龙头企业最佳！
同时，对于市场方向，我们坚持认为，目前是历史性底部区域。根据历史底部规律与市场预期变化，未来三个月内市场将有15%左右空间，继续建议积极乐观。
本文作者可以追加内容哦 !
