【导语】近日,中国银保监会发布通知,“以房养老”保险由目前的试点扩大到全国范围。

新华日报财经 李楠 潘婕

【系列一:“以房养老”将推至全国,南京试点2年成5单】

2014年7月,“以房养老”开始在北京、上海、广州、武汉四个城市第一批率先展开尝试;2016年试点时间再延长两年,试点范围也扩大至南京。

在过去4年,全国共有98户家庭的139位老人完成承保手续;南京试点两年,承保5户5单。在全国被批准销售“以房养老”保险的四家试点公司中,目前幸福人寿已经率先开展“以房养老”保险项目。

  

 

保险公司称:咨询者众多,真正办理的少 

什么样的老人能办理以房养老保险?如果房子涨价了或者跌价了,老人会不会有损失?如果办理了“以房养老”,房子最后归谁所有?后悔了,还能不能把房子拿回来?

面对新华日报财经的疑问,幸福人寿江苏分公司“以房养老”保险项目负责人黄薇薇回答了问题:2016年7月,南京就已经开始在南京推行《老年人住房反向抵押养老保险》业务。前期保险推广并不顺利,老人大学比较保守,年轻人也不愿意放弃房子的继承权。经过一年的市场认知推广,南京首单以房养老保险才于2017年8月落地。

“以房养老”保险,是指老年人将自己的房产抵押给保险公司,抵押后继续拥有房屋的占有、使用、收益以及经抵押权人同意的处置权。老人可以根据房屋估价折算,获得相应的收益和服务:每月定期领取养老金,直到终身。老年客户还享受房产未来增值收益。在确定基本养老保险金额时已经考虑了未来房屋预期增值因素,未来房产处置时,房屋价值增长全部归属于投保人或其继承人。

“以房养老”投保人年龄要求为60-85周岁的老人,只要在南京拥有自已完全产权的房屋,投保人具有完全民事行为能力,即可投保。

那么办理了“以房养老”保险的老人能得到多少养老金呢?黄薇薇举了个例子:以一套评估价200万元的房子为例,做了“以房养老”保险后,60岁的男性老人,每月可以领到4500元。

保险公司承担房产价值下跌风险。如果未来房价下跌,老人领取的养老金依然保持不变。

如果老年人的实际生存时间长于延期年金产品定价时的假设,则保险公司实际支付的养老金将高于预计值。

同时,老人也可随时退保解除合同,以偿还养老保险相关费用的形式进行房屋解押,赎回保险公司对抵押房屋的权益。

黄薇薇说:两年来,南京只有幸福人寿一家保险公司做这一保险,现在有五位南京老人投保,均为独居老人,他们退休收入在3000元左右。有一户无子女,其余均有子女。从老人居住的地区分布来看,建邺区2户,雨花台区1户,江宁区1户,玄武区1户。平日里,来电话咨询的人,还是不少的,但是真正愿意拿出房子来办理保险的老人,还是不多。

 

幸福人寿保险股份有限公司江苏分公司

2年5单,“把房留给孩子”观点成最大牵绊

为什么老年人不够积极?记者通过调查了解到,南京人的传统观念让多数人还是把房子留给孩子,同时也有些孩子不允许老人抵押或私下处置房产,从而很难实现。

还有一部分老人年表示:自己的退休工资就已经可以解决基本的日常开销了。保险公司每个月给几千块钱的话是好,但是中国房价涨的这么厉害,这样并不划算,不如自己将房子卖掉,拿卖掉的钱来养老比较划算一点。

而保险公司方面仅有一家开展此业务,主要是担心房价的不稳定。幸福人寿江苏分公司以房养老保险经理黄薇薇说:根据产品设定,老人养老金的多少和房屋价值直接挂钩。房屋评估价格是按照合同约定的,不能更改。不管房价涨还是跌,保险公司都要按照约定的金额给老人发放养老金。如果房价大幅下跌,保险公司就要承担很大的风险。

至于需求端方面,投保首先要符合一定“准入门槛”:老人的年龄要在60周岁至85周岁之间,抵押的房屋必须是老人具有完全产权,子女等房产继承人要全部签字。其中,不少老人的房子是没有完全产权的,像是国产房、校产房等。

不过,幸福人寿方面负责人也表示,相比硬性条件,老人不积极主要还是因为将房产留给后代的传统观念根深蒂固。对于目前2年5单的承保数据,她们可以接受:“之前我们就说,以房养老保险产品还是小众化的产品。我们把目标定在找到合适的老人,而不是所有的老人。”

 

 

以房养老合同

南京养老需求巨大,或将支撑市场兴起

试行起来,似乎并不容易的“以房养老”保险,将如何全面铺开?

新华日报财经调查了南京的养老市场后了解到:南京人的养老需求非常巨大,2018年4月,南京市民政局发布了《2017年南京市老年人口信息和老龄事业发展状况报告》中显示, 60岁及以上老人占比超20%。

南京市老龄委副主任、市民政局副局长赵军介绍: 2017年末南京市户籍人口为680.67万人,比2016年末增加17.88万人,增长2.70%。户籍人口增长速度重新加快,主要原因是净迁入人口增加较快。虽然迁入人口总量大,但这并没有降低老年人口的比重,60岁及以上户籍老年人口已达141.89万人,占总人口的20.85%。也就是说,不到5个人就有1个是老人。南京市去年已经进入深度老龄化社会,抚养比创新高。

日趋严重的人口老龄化问题在一定程度上意味着以房养老保险的市场动力及其意义。

按照联合国定义,当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时,就意味着这个国家或地区进入了老龄化;比例达到14%即进入深度老龄化;20%则进入超老龄化。2017年末,南京65岁及以上户籍老年人占户籍总人口比例14.07%,意味着南京进入深度老龄化。而未来15年,南京市老年人口增长趋势依然强劲。

今年,南京市民政局还对南京市特殊老年人口进行了重新定义并分类,特殊老年人口为“空巢老人、独居老人、困难独居老人”三类老年人群。2017年末,南京市有82473名空巢老人,占60岁及以上老年人口总数的5.81%,秦淮区、鼓楼区与玄武区的户籍空巢老人最多。户籍独居老人33671人,户籍困难独居老人8286人。这几类老人是非常需要“以房养老”保险作为养老辅助支撑的人群。

业内人士认为,在以房养老保险将在全国推广的背景下,随着南京老年人口的不断增加,需求主体也将不断扩容,亟待拓展多样化养老方式,以房养老的南京市场需求将会逐渐显现。另外,随着自有房比重的增大,房产价值也随之上升。这些因素都可能将支撑以房养老保险市场的兴起。

【系列二:苏大商学院教授陈忠:这是一条理想很丰满,现实很骨感的路】

“以房养老”保险看起来很好,但是为何“买账”的老人却并不多呢?

 

苏州大学东吴商学院陈忠教授

在苏州大学东吴商学院陈忠教授看来,根本原因在于中国的人口结构正在快速进入老龄化。江苏省高龄、少子化的趋势也越来越明显,城市社会经济发展带来的生育率下降,和计划生育政策带来的生育率下降,正在产生叠加效应,对于这种叠加产生的人口结果,整个社会要高度重视。

陈忠对新华日报财经记者介绍:在养老领域,中国的基本国情是老年人口多。到2030年,中国的老年人口将超过4亿,进入深度老龄化阶段,中国养老的基本结构将是2个劳动力养活1个老人。如今,“以房养老”的本质上是市场提供的“私人产品”,是金融机构提供给有房的老人的一种金融产品,金融机构通过一定时间内定期支付给老人一定的金额,在老人去世后获得老人住房的所有权。

以房养老,是未来解决这一问题的一个措施。但是,“以房养老”,需要很多条件。比如,需要货币币值的稳定、房地产的稳定升值,以及房地产是否方便变现等问题。但是这些条件的变数太大。

按照现在江苏城市人口平均80岁左右的人均寿命,保险公司需要持续20年到30年为投保老人支付“真金白银”的养老金,每一位老人至少需要七八十万,持续付出,而没有任何收益,而最后房产的升值和变现存在着很大的不确定性。这样的生意,一般没有人愿意做。

陈忠说,这笔账算的还是静态的,现在每个月额外给老人3000元、5000元的养老金,老人生活的会比较宽裕。未来十年、二十年后,随着货币贬值,通货膨胀,可能这些养老金并不够维持老人的生活和医疗开销。

未来充满了很多不确定性,谁也不保证未来是否出现通货膨胀,或者房子会不会不升反降。现在房价正处于高点,如果评估价200万,以后房价动荡可能出现房价不够支付养老成本。而且随着房龄越来越老,房子变现也不那么容易。几十年后能否回本,还是个未知数。

除此之外,老人的房子就算产权清晰,可以抵押,但是还有子女继承问题,以及如果出现老人再婚等其他情况,又会增加新的不确定因素。

但很显然,由于中国人把房子留给子女的传统,以及房价的不断上涨,把自己的房子反向按揭的积极性实在不高。作为试点城市,南京只有5户参与就已经说明问题。

在陈忠教授看来,这也与中国的保险政策制度还不够完善有关,相应的,人们对于保险的理念也暂未更新,而对于喜欢“精打细算”的老年人来说,把凝聚毕生心血的房子抵押给保险公司,可能还需要一段时间的思想转变和接受期。

“以房养老”只能是一种解决中国城市人口老龄化、少子化问题的探索方法之一,其成效短期内应该是很难有明显的进展。

【系列三:南京老人现身说法 你能接受“以房养老”的晚年生活吗?】

“有多少家庭买一套房是靠一代人自己努力实现的?大多数家庭需要依靠两代甚至三代人的积蓄才能供得起一套房。一个家庭辛苦买下一套房后,结果还要卖掉,大部分的家庭是接受不了的,是会引发一些不满情绪,会破坏家庭关系的。”在南京玄武湖公园,新华日报财经记者遇到了正在遛弯的李爷爷,提及“以房养老”的看法,他表示自己不会考虑这样的养老方式。

 

可以看出来,“以房养老”试点几年间,真正能接受的老人并不多。那么,首批选择“以房养老”的南京老人,他们又是怎样想的呢?为此,新华日报财经记者采访到了南京5位“以房养老”投保老人中的2位,看看他们现在过着一种怎样的养老生活?

为了不麻烦两个儿子,用“以房养老”的钱请保姆

采访对象:江苏首单“以房养老”汤先生

年龄:今年75岁

今年75岁的汤先生,家住南京市雨花台区,老伴去世多年。2017年8月,独居的他和保险公司签订以房养老合同,反向抵押了一套价值100多万元的房屋,按照相关规定,9月5日他到南京市公证处领取了遗嘱公证的公证书,约定自己百年之后,由两个儿子继承剩余的房产余值。

汤先生说,将来这套房子卖掉,等偿还完了保险公司的金额之后,剩下的钱由两个儿子平分。汤先生说,之前两个儿子也都明确表态了,将来都不要这套房子,所以,这样的方式就可以省去不少问题。

汤老伯身体非常硬朗,性格很开朗,每天上午会和好友一起到公园打太极拳。据他讲,之前他老伴生病瘫痪在床有十余年,全他一人照顾,治病花了很多钱,前些年刚刚去世,生活非常不易。

汤老伯有两个儿子,也都成家立业,日子过的都不错,现在他独自一人居住,有时会感到孤独。

汤老伯现在每月退休金3000元左右,之所以选择办理“以房养老”,是为了解决保姆费用问题。他想请一个保姆照顾自己的生活起居,也好有个人陪他说说话,不想给儿子添负担。

“现在的花费也比较大,办了这个险种以后,我一个月可以从保费里面多出5100多块钱,肯定对我的经济压力小一点,生活方面可以稍微宽裕一些。孩子们都比较支持,我的媳妇、我的儿子都比较支持。”

办理“以房养老”产品之后,汤老伯每月养老金加上额外领取的5100元,就有8000多元钱。“满足我一个人的晚年生活需要,还绰绰有余。”

前不天,汤先生刚刚旅游回来。“现在出去旅游度假,健健身,买买菜,是我最开心的事。周末,还有儿子、孙子们回家来聚聚,有保姆烧饭帮忙打理,一家人其乐融融,特别好。”

无儿无女,“以房养老”保障晚年生活

采访对象:单身老人张阿姨

年龄:今年68岁

张阿姨是位独居老人,没有子女。张阿姨每月退休金仅2800元,虽身体比较健康,但没有其它收入来源,所以生活一直比较拮据。

退休工资基本是月月光,没有什么存款,但她有一套三室一厅的房子。张阿姨了解到“以房养老”保险以后,将她唯一的房子办理了保险。

办理保险之后,她现在每月可领取养老金5400元。

“说实在的他给我钱,真金白银地给我,而且让我住在这儿,不去奔波你可以继续住,住到你老去为止,这个条件多好,是不是?办了以房养老保险,保险公司每月发我养老金,让我真正在家养老了”。

现在她非常开心,可以合理分配领取的养老金,用于生活和老姐妹们出去玩玩,不再为经济担忧了。

前些时间,她门牙掉了一颗,医生建议种牙,她说换以前她会考虑考虑再决定做不做,毕竟一万多块钱,现在有这笔养老金,她毫不犹豫的就决定种牙了。

在张阿姨的眼中,“以房养老”这事是值得做的,她算了一笔账,投保“以房养老”之后,每月的收入从2800元增加到了8000多元,如果以后住到了养老院,按照规定,抵押出去的房子还可以出租,每月也有几千元的租金收入。在张阿姨看来,“以房养老”能够彻底解决她的后顾之忧。 

编辑:甘欣宇

 

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