房价这么高！房租凭啥不能涨

房租上涨，媒体口诛笔伐、租客义愤填膺、政府出面维稳、中介争相甩锅……似乎每个人都是无辜的。

有人说，是资本推高了房租，长租公寓囤积居奇，待价而沽；也有人说，是供给不足，无房可租导致租金上涨。

但不管怎么说，房租上涨是事实，下面这条看似笑话的段子就是真实写照。

以前带的一个实习生，毕业后去了北京上班，收入不是很高，昨天来上海出差找我聊天，说这个月北京的房租比去年同期涨了20%多，他自己亲身体会。我安慰他说：刚毕业这两年苦一点，咬咬牙，熬过去就好了。他愕然道：我是收房租的，苦什么？

另有数据显示，今年前7月，北京租金指数同比上涨10.7%；市场平均租金为86.4元/平，月环比涨幅为2.6%。

房租上涨是事实，但另一个更大的事实却被很多人忽略，尽管地产调控已久，但房价依然很高，按照北京现在的房租水平，很多房子70年也收不回成本。

所以，在一见君看来，大城市房租上涨过程中，有很多利益相对方，抛开一方利益单纯强调另一方利益其实是在耍流氓，这个问题的争论也会无休无止。

租客、政府：偏高

租房市场中，至少有四个主体：政府（监管）、中介、房东和租客。很明显，对于租客来说，房租越便宜越好，最好不要钱。

政府也希望房租不要太高，否则民怨四起，公众就会对政府的意见很大，中国有个传统，“有事找政府”。

所以，在这个夏天，房租上涨成为漂泊在大城市的年轻人最大的痛楚。当然也让政府手忙脚轮，坐不住了。

8月17日，北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。

两天后的8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求。

中介们承诺，不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。

这说明什么？长租公寓并不是无辜的，至少在房租上涨过程中起到了推波助澜的作用，并不是清白如“出淤泥而不染”。

所以，不管怎么说他们无良，“血液里流淌着资本的肮脏”都不过分。

房东、开发商：偏低

有人说房租太高，当然也有人说房租太低。比如开放商和房东，租客要生存，他们也要生存。

一见君的一位朋友给我算了一笔账，他所在的小区一套80多平米的房子现在价格是530万左右，同样的户型房租每月6800左右。

假设未来房价不涨，房东购买房子就是为了出租赚钱，按照6800每月的房租，一年房租是8.16万，要收回530万的购房成本需要64.95年，这还不算房贷利息。

如果再计算一下每年的租金回报率：8.16/530=1.54%，这个连银行的一年期存款基准利率都达不到，更别说投资到余额宝（4%左右）等货币基金中了。

所以，按照这位朋友的说法，如果房价不涨，单纯靠租房赚钱就是赔本的。“房价这么高！为啥房租不能涨？”

另外，房产开发商、SOHO中国董事长潘石屹8月20日在其个人微博写道：“过去几年我一直在讲，现在的房价已经非常畸形了，一个最重要表现就是房屋租售比不正常。”

租售比也就是租金回报率，是用房子的年租金除以房子的总价，它是全世界衡量房地产市场最综合的指标。正常的租金回报率应该是多少呢？

按照潘石屹的说法，应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。

再来看看北京，住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。

另据中信证券研报数据显示：北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金上升到92.33元/月/平米，上涨幅度仅为53.55%。

房价高，凭啥房租低？

所以，关于房租，我们现在看到的局面是：各说各话。租客、政府认为房租偏高，而房东、开发商却认为偏低

在一见君看来，其实他们的说法都没有错。双方也各自都有道理，只不过他们站的利益角度不同。

房租上涨，各方掐架，那么到底是谁造成的？

万达集团董事长王健林在他所著的《万达哲学》一书中写了这么一段话，或许能解开房租上涨这个“死结”。

“随着这几年经济的发展，随着户籍制度的松动，随着人们收入的增加，人的流动性加快，房地产市场出现了一个趋势，就是越来越向大城市集和特大城市集中……中国人的发展终极目标就是到北京、上海去，有一点钱的到地级城市、省会城市发展，很有钱的就去北京。”

这其实就说明了“水往低处流，人外高处走”的道理，而这恰恰是影响房租价格很重要的因素，北京来的人多了，需求大于供给，租客多了，当房租上涨。

另外，几乎所有的物价都在上涨，看看下面这个段子就明白了。

2008年，牛肉拉面4元一碗，我在银行存了10000元，相当于存了2500碗牛肉面。

到了2018年，每碗牛肉面涨到了10元，我存的10000元连本带利应该是13500元左右，牛肉面只剩下了1350碗。我在银行存的另外1150碗被谁吃了？！

潘石屹的看法是，这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。在租金回报率这么低的情况下，有一些中介和资本就开始囤积房子，商人的本质是逐利的。

中信证券研报报告认为，北京房租上涨的一个原因是，前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。过去几年北京的房价几乎翻了三倍，对比房价和房租的涨幅，因此租金上升仍具有一定空间。

如何才能从根本上解决房租这个问题？潘石屹认为，无非就两个办法，让租金回报率回到一个合理稳定的状态。一个是让分子往上涨一些，分子是租金。二是让分母往下降一些，分母是房价。另一条路就是拖下去，压力积聚到一定程度，自己爆炸。

有人说，高房价收割了中产阶级，现在高房租正在收割无产阶级。反过来讲，如果高房价不收割中产，高房租的痛苦就不会转嫁给无产阶级。