2018年赛程过半,品牌房企陆续交出半年成绩单。中国奥园也于近日披露了上半年业绩报告。



报告期内,中国奥园实现合同销售金额402.91亿元,同比增长143%;营业收入同比增长67.6%至136.67亿元;公司应占期内溢利12.16亿元,同比增长62.1%。



对比来看,2017年中国奥园共实现合同销售金额455.9亿元,同比增长78%,也就是说,仅2018年上半年,中国奥园的合同销售金额已经完成了2017年全年的88.38%,颇有一股突飞猛进之势。







在8月20日举行的中国奥园2018年中期业绩发布会上,奥园管理层表示,物业分拆正在计划中,暂时不方便透露更多细节,但物业管理的盈利水平与同行接近。












黑马突现










2018年中期业绩发布会上,中国奥园副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬表示,有信心完成今年全年730亿元的销售目标。







此前,中国奥园管理层曾在2017年业绩发布会上表示,公司未来3年的复合增长将不低于40%,2019年合同销售金额预计应该不低于1000亿元,能够在2019年跻身千亿房企大军。



事实上,从近三年的整体业绩来看,前两年还不温不火,稳步发展的中国奥园, 2017年的业绩突然大幅增长。最新数据表明,中国奥园2018年上半年净利润的增长势头相较于2017年稍有回落,但合同销售额及营业收入实现增长。




(数据来源:中国奥园财报)



数据显示,2015年至2017年,中国奥园分别实现营业收入95.72亿元、118.3亿元、191.2亿元,分别同比增长37.2%、23.6%、61.6%;本公司拥有人应占净利润分别为8.12亿元、8.81亿元、16.4亿元,同比增长0.3%、8.5%、86.2%。



房地产行业趋于集中化的大环境下,中国奥园显然并不想掉队,这也似乎与其2017年年报首页中蓄势待发的人物插图“不谋而合”。












积极拿地“囤粮”










截至2018年上半年,中国奥园已实现粤港澳大湾区“9+2”城市全覆盖,区域内项目55个,货值接近1050亿元。此外,中国奥园执行董事郭梓宁也曾透露,集团在粤港澳大湾区拥有13个城市更新项目,预计2018年有两三个项目能入市,产生业绩。



从2015年仅拿13块地皮发展至2017年获取58块地皮,中国奥园布局及规模迅速扩张,逐渐从大本营广东省区域向外辐射,近年来在江苏省、浙江省、辽宁省、江西省、广西省、湖南省的部分二三线城市“小试牛刀”。据悉,目前,中国奥园拥有164个项目,分布60个境内外城市,总货值约3275亿元。




在拿地策略上,中国奥园曾在2017年业绩发布会上表示,其坚持在一、二线的热点区域里面的非核心区域拿地,在三、四线城市的核心区域拿地。彼时,中国奥园的管理层表示,该拿地策略使得其购置的土地避开了调控措施。



2018年上半年,中国奥园先后共收购31块商住项目,新增可开发建筑面积约727万平方米,其中收并购项目占89%。截至2018年6月30日,中国奥园总土地储备约为3001万平方米,其中292万平方米为已竣工物业,1220万平方米处于在建阶段,1489万平方米为持续未来发展土地。



值得注意的是,2018年上半年新增土储的平均土地成本约为2065元/平方米,相较于2017年全年新增土储2446元/平方米的平均土地成本有所下降。



新增土储平均成本的下降或与中国奥园以收并购为主的拿地方式有关。



在2017年业绩会上,中国奥园管理层曾表示,以收并购方式获取地产项目在土地成本上占据一定优势,同时该类项目基本能实现快速开发、快速销售、快速回款的高周转业绩模式。



据悉,中国奥园2017 年的收并购项目占总新增项目的80%以上。2018年中期业绩会上,中国奥园管理层表示,下半年拿地将继续坚持收并购,但由于近期土地市场遇冷,公司也将密切关注招拍挂市场。












多次融资备“粮票”










中国奥园一边在为未来发展囤积“粮库”,一边也在为其投资收购筹集“粮票”。







据悉,2018年5月及6月,中国奥园在境外共累计发行4.25亿美元的2年期优先票据,为公司作再融资及一般公司用途。



2018年7月26日,中国奥园公告称,公司及附属公司担保人与尚乘、兴证国际、招商证券(香港)、德意志银行及华侨银行就发行于2020年到期的1.75亿美元优先票据订立购买协议。



除上述公司自行发行票据外,2018年3月,中国奥园透露,公司作为借款人获得约16亿港元的有抵押双币种定期银行贷款融资,包括港元和美元信贷融资。一个月后,中国奥园再次公告称,三间银行(参贷行)根据贷款协议的条款参与贷款协议,向公司额外授出约8.58亿港元贷款融资。7月,参贷行再额外向公司授出7亿港元贷款融资。



从负债来看,截至2018年6月30日,中国奥园流动负债为1024.8亿元,流动资产为1379.99亿元,净负债比率为67.5%,短期内偿债压力可控。



但值得注意的是,随着中国奥园业务版图的不断扩大,从2017年底至2018年中的6个月以来,中国奥园的流动负债已增长35.6%。














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