“房子是用来住的，不是用来炒的”。2018年以来，各地对房地产市场进行了上百次调控，房价上涨得到了有效控制。但按下了葫芦浮起了瓢，最近北京的租房市场被一些房产中介搞的长租公寓炒作起来了。
8月17日，我爱我家副总裁胡景晖直接点名自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房，导致售房成本直接上升，严重违背市场规律。结果，这个发言直接导致了在我爱我家干了17年的胡景晖被辞职了，而且是在链家老板左晖的一个电话之下。
实际上，房产中介搞长租公寓是一个搅局的行为，既违背了“房住不炒”的精神，也是给自己在挖坑，因为商业模式上压根就是有缺陷的！
房产中介：长租公寓市场的搅局者，囤积12万套房源
近三个月以来，北京等一线城市房租飞速增长，2018年前7个月北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。
一时间，群众们惊呼“租不起房时代”来临，一腔怒火都燃烧到了“无良”租赁运营方。然而，无论是房产商还是租赁运营方，却都在喊冤。
在“房子是用来住的，不是用来炒的”的房产政策基调下，企业掌舵者为企业寻找新的业务增长点，这也是再正常不过的事情。更何况在房产行业，向来都是紧跟政策有肉吃。
从2015年至今，连续几年的政府工作报告、中央经济工作会议中，都提出了“建立租购并举的住房制度”“鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业”。
2017年7月，住建部联合发改委、公安部等9部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，第一次明确表示要通过立法明确租售同权。
也就是自“租售同权”成为各路专家谈及房产必言及的政策后，长租公寓迎来了爆发式的发展。
根据贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》，以公寓运营商企业背景划分，长租公寓可以划分为五大类：创业系、房企系、中介系、酒店系以及国企系。其中创业系长租公寓运营商包括魔方、未来域、V领地等；房企系包括碧桂园的BIG+碧家国际社区、万科泊寓、龙湖的冠寓等；中介系则有自如寓、我爱我家相寓；酒店西华住城家、如家雅住等；还有国企系的东南青年汇。
不管是房产开发商、中介机构、酒店运营商，还是创业企业、金融资本都一哄而入抢占市场。据自如长租方面数据显示，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是在2016年增长率接近35%，2017年数据则是攀升为40%。
但资本大量涌入长租公寓市场的直接后果就是僧多粥少，房源一抢，价格自然要往上涨。尤其是最近自如扥一些长租公寓运营商，在北京哄抬房源价格，成为实实在在的搅局者。
在胡景晖的曝光下，以及网友们的热评下，舆论指向了自如等一些运营商。
8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
看出问题没？这些长租运营商竟然囤积了12万套房源，有什么资格喊冤枉？
商业模式上的缺陷：6%的融资成本，1%的回报
一个市场中，一旦热钱迅速涌入，曾经稳定的商业模式很可能会被破坏了，形成大家都无法赚钱的局面。这是商业竞争中一步险棋，但这年头互联网企业似乎很乐意先耗损大量资本去抢占市场，把行业的饭碗都砸了。
长租公寓这个生意模式真的很赚吗？
从回报率来看，最早进入长租公寓的房企万科郁亮表示“长租公寓的回报率能达到1%~2%就很满意了”。SOHO潘石屹则更激进认为北京住宅租金回报率只有1%，即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。
其实，郁亮和潘石屹的说法是有问题的，因为这里的回报率是相对于房价而言的，但实际上如果从成本角度而言，地产商来运营长租公寓的回报率是可以达到2%以上的。
今年4月，万科在北京的首个长租项目“翡翠书院”启动预租爆出天价，有90平的三居室和180平的四居室两种户型，每月房租1.5万-4万，10年租金最低180万，需要一次性付清。
但对于链家之类的房产中介来说就麻烦了，因为房源并不是他们自己的，而是要去市场上收取的。而市场上有存在着竞争，所以也就出现了近期的抢房源哄抬价格的局面。尤其是对于收房源的业务员来说，便宜与他们是无关的。
最重要的在于，运营商需要大量的资金的，银行贷款是不可能有的，那么风险投资是一部分，更多可能需要对外融资了。
长租公寓运营商尤其是中介系、创业系来说，不同于开发商自有公寓产权可以抵押银行贷款，其银行融资渠道受到限制，且投资人的钱也不能没完没了的烧，降低融资成本就成了火烧眉毛的事情。这个时候，资产证券化(ABS）这金融万能膏用就派上用场了。
所谓的资产证券化(ABS），房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种相对低成本融资方式。
目前长租公寓ABS主要分为三种模式：轻资产模式偏好的租金收益权ABS模式、重资产模式偏好的CMBS模式和类REITs模式。其中，轻资产的租金收益权ABS便成为中介系、创业系长租运营商融资的灵丹妙药。
8月7日，蛋壳公寓全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS、发行规模2.035亿。
2017年1月，魔方公寓就首发了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额为3.5亿元、优先级发行利率在4.8%至5.4%之间；
2018年2月，自如再发一款ABS产品自如2号，计划募资3亿元，利率水平达到了6.29%~6.75%。
也就是说，在融资端快速扩张的长租公寓融资成本涨幅明显。
而在收入端，从找房源，进场装修再到出租，受制于产业链条，长租公寓项目并不是一个短期回报的行业，6-18个月回本已是乐观估计，在这当中任何一个环节资金链的断裂都会造成无法挽回的后果。
所以，8月19日的媒体见面会上 ,胡景晖就语惊四座,"长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害，这个一点也没错”。对于长租公寓运营方来说，资金链断裂的风险是很大的，这几年倒闭的长租公寓运营商不就是这样吗？
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