北京楼市“新政”背后：房贷利率上升！

9月13日晚上，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，要点有3个：一是提高首付比例；二是二套房认房又认贷；三是贷款额度与缴存年限挂钩！

对于这个新政，媒体普遍解读为抬高购房门槛，给楼市降温，然而本文我要说的是北京公积金新政背后的三重深层含意！

第一层含意：房贷利率上调。在动用各种政策工具（上调利率、共有产权、增加土地供应、商住房新政）后，这次北京突然对公积金动手，原因在于公积金贷款利率和商业贷款利率差扩大。大家都知道，我们买房常规的贷款方式分为公积金贷款和商业贷款利率，一般来说公积金贷款都有额度限制，比如北京是120万，但是对动不动就上千万的北京房价来说是远远不够的，所以很多人一般采用的是组合贷款，即一部分贷款用公积金，另一部分用商贷）。两个贷款采用不同的利率，目前，公积金贷款利率是3.25%，公积金贷款利率一般是由央行来定，其利率上下调一般与央行公布的基准利率同步。商业贷款利率主要受国家的房地产政策以及商业银行自身的成本来定。

我国上一次基准利率调整是在2015年底，自那以后就一直没有变化。但是2017年开始，央行开始收紧货币政策，市场利率开始上升，一般贷款利率从2015年12月的5.64%上升到2018年6月的6.08%。结果就是公积金贷款利率和商贷利率越拉越大，比如2015年12月个人贷款（商贷）利率是4.7%，而2018年6月个人贷款（商贷）利率已经抬高到5.6%，如此一来公积金贷款的优势越来越明显。

利率上调是抑制房价上涨的因素之一，之前，央行营管部明确支持北京房贷利率，如果公积金利率一直没变，那么无疑会消弱调控效果。这次北京不仅下调了二套房贷款额度到80万，而且还实行了缴款年限与贷款额度挂钩，毕业11年才可贷满120万，极大地削弱了公积金购房对楼市的影响，也就是即便公积金的利率很低，但是你贷不了款也没用。

第二层含意：对于社保费率的影响。明年开始，社保就会纳入税务统一征纳，到那时个税工资和社保缴费工资将会是同一金额，原来你是按社保最低缴费基数缴纳的，现在不行了，比如是你的工资是1W，那就按1W去缴，而不是3K。一是税务局执法能力很强，二是社保和税务一打通，你企业的信息一览无遗。但是这样一来，缴费高费率的问题就出来了，据悉，城市社保费率合计最高的是天津（41.70%），最低的深圳也有32.88%，如此企业突然会承担巨大的压力。

怎么办？

1、降低社保费率，前几天国家还提出抓紧研究适当降低社保费率，但是我认为空间不是很大，2016年我国城镇职工养老保险基金累计结余是38580亿元，虽然结余一直处于增长状态，但是全国可支付月数却呈现下降的态势，2012年是19.7个月，2016年是17.2个月，少部分地方结余甚至为负，也就是花光了。养老金压力太大，社保降费的空间是有，但是大比例的降我想不可能。

2、降低公积金费率，我在6月1日《一份官方报告，透露楼市重要信息！》一文当中说过：2017年末，住房公积金缴存余额51620.74亿元，比上年末增长13.13%，余额不仅比社保高，而且这是在住房公积金尚未普及情况下的，2017年实缴职工也才13737.22万人。显然公积金压力并不大，未来可能通过降低公积金费率来降低企业总的费率（目前公积金费率最高是12%左右），这次对北京对公积金贷款的控制，可能就是为接下来的降费做好准备，因为费率低了收上来的钱肯定会少。不过这样我的理解是表面上降费了，但实际上没降，目前公积金提取非常快捷，而养老金到老了才能用。

第三层含意：抑制居民负债率。现在整个国家都是处于降杠杆的进程，前几天，《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》明确提出：国有企业平均资产负债率到2020年年末比2017年年末降低2%。中国宏观债务率是政府债务、企业债务、居民债务的总和，截止2017年，我国政府、居民和非金融企业部门的杠杆率分别为36.2%、55.1%和159%。最高的是企业，居民债务目前虽然还可以接受，但是上升比较快，所以必须抑制，2008年金融危机就是居民债务导致的。

怎么抑制？

居民负债除了商业贷款部分外，其实还包括是公积金贷款部分，2017年末个人住房贷款余额45049.78亿元，通过下调贷款额度以及抬高门槛，有助于降低公积金贷款余额。

尾评：总的来说，虽然目前仅是北京出台公积金新政，并不是全国性的政策，但是考虑到北京一直是一线城市和强二线城市的标杆，接下来可能会有越来越多城市效仿，究其原因，也就是上面我说的那三个！

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