房产税真的能把房价拉下水？

近了、更近了，房产税的脚步来了。消息称，目前房产税法草案已经初步形成，正在细化和完善中。按照年内立法计划，房产税为预备审议项目，并未列入年内立法工作中。根据计划要求，此类项目由有关方面抓紧调研和起草工作，视情况在2018年或者以后年度安排审议。

在全国gdp增长被地产行业绑架以后，尤其2015年年底以来的房价狂飙后，各地的土地财政达到顶峰后开始回落。从下图可以看到全国仅有六个区域收入实现盈余，曾经最辉煌的山东省财政开始去年出现转折点。目前财政转移支付能力同样在减弱。在疯狂的土地财政后，面对庞大的地方政府债务和庞大支出，如何寻求稳健创新的财政收入成为关键，于是我们照搬的房产税再次出现。房产税的争议很大，一是在于产权所有制度，国外以美国，日本代表的目具有永久产权，英国等土地公有，而我们土地也仅有70年的使用权，况且国外房产很多是不计算公摊面积的，而国内的房产公摊面积霸道至极。但是政策的推出步伐势不可挡，因为地产增速平稳之后，存量税即是最庞大的税收来源。很多人期盼，很多人抵触，期望的人希望多重调控无果的房价在房产税的打击下能够暴跌；抵触的人在算计需要缴纳多少房产税，并在关门打狗（目前各地开始对房产实施2-5年限售）的情况下如何快速脱身。

那么房产税真的能够把房价拖下水吗？我们需要关注房价的支撑构成：人口、经济增长率或人均购买力、货币供应情况以及城镇化率，最后研究一下国外实施房产税后的房价走势。当然还有汇率，汇率说白了就是人民币对国际资本的吸引力。首先看前三个重要因素走势：

中国人口拐点，尤其是劳动力拐点2010年已经出现

尼克松访华以来的中国GDP增长率走势图

M2增长图

从上述图表统计数据来看，我们的人口数量在2020年即将到达顶峰，但是人口老龄拐点社会在2010年就已经出现，也就是劳动力的下降预示对房产需求的下降。这也是国家近年来大力推进二胎政策的原因，要知道我们在过去的十几年，一些大型互联网企业的崛起甚至很多一跃成为世界级规模企业，无一不是吃了人口红利。GDP增长方面可以看到，经济增长的最长周期也就是在1999年到2008年这个阶段，这个阶段是什么在推动经济发展，正式住房改革推出商品房政策后，使房地产成为拉动经济爆发式增长的根本原因。但是从另外一方面我们结合M2余额来看，货币供应速度超过了经济的增长速度，尤其在2008年美国次贷危机后，货币供应依然增长，而经济增长却开始下滑，期间有过4万亿放水后，2010年再次滑落到2008年的水平。而目前面对经济转型升级和去杠杆的阵痛，去杠杆尚未取得实际性进展的情况下，企业违约潮再次出现，央行不得已再次松绑和间接放水。但是依靠货币刺激经济的效力越来越弱，即将进入死胡同。但是不依靠货币，目前没有可依靠的手段，所以从上面三要素来看，人口拐点已现导致需求被限制，二胎鼓励基本无用，因为教育和生存成本成为普遍负担。经济转型效果尚未明显改善，想要继续保持增长，基建和地产是老路。但是货币的宽松投向是讲究产出率的，如果产出率低下，只是短暂解渴，后遗症会愈发凸显。此次如果放水针对乡村振兴领域的基建，其产出率想必更低，可以说刺激效率较2008年将会更弱。如果在基建和贸易再次失灵，消费受到抑制的话，就有可能再次变现重启地产拉动，那就是目前的保障性住房政策。在保障抑制房价的情况下，最终实现居者有其屋，从而变相释放消费能力。

再来看看城镇化率，这个是很多地产大佬继续看多地产行业的终极武器。说中国城镇化率远远低于世界水平，这就是如同说中国液态奶消费水平和中国咖啡消费水平远远低于国外平均水平一样，没有可比性。这是一个自欺欺人的伪命题，每个国家都有饮食习惯，喝奶和喝咖啡作为中国包括万象的饮食文化来讲，想达到单一饮食文化的饮用率来讲简直是天方夜谭，也是分析师的自圆其说。城市化率与国土面积和人口数量以及城镇就业率有关联性极高，未来随着科技的发展，就业的前景会越来越悲观。最重要的是城市化率并不意味着都向城市集中，而是即便在乡下同样有富庶的生活，有很高的物质文明和精神文明。包括日本如此高的城市化率很大一部分是实现就地城市化的，并不是都向城市集中。按照目前的水平，中国的农村空心化，城市化率基于人口和土地面积来讲，已经不低。

那么国外征收房产税的后果是什么呢？究竟有没有带来很多人期望的房价暴跌呢？答案会让你很失望------没有。在人类有历史以来，没有一个国家没有一座城市，因为开征了房产税，房价崩盘了的，哪怕是实质性的下跌，也没有一个先例。香港特区多次用差饷减免和调整物业税税率，来平抑房地产市场，但效果有限。韩国曾利用综合房地产税打击囤地囤房，短期有一定效果，但长期来看基本无效。日本房产税主要用作地方税收来源，且征收已经有50多年的历史，当初可以理解为用作房地产调控的手段，但是日本房价实在美国广场协议后阉割的。在英国，房产税主要作用还是作为地方政府收入的来源，而非房地产调控的手段。利率、货币供应量、经济形势对房价影响最大，房地产税几乎可以忽略不计。在美国，房产税征收已经具有很长的历史，主要用作地方政府公共开支。主要用于当地教育、图书馆、公共设施，支付本地公务人员如警察等的开支等等。

所以从上述情况来看，房产税从客观程度上可以抑制投机炒作，短期内对房价有一定影响，尤其目前所面临的形式。同时在增加地方收入，实施“劫富济贫”方面讲起到调节作用。但是想依靠房产税来实现房价暴跌，这不太现实，或许只是因素之一，不是绝对因素。中国在经历货币高增长，经济滞胀和人口拐点后，在未来某一个时期房价可能平稳过渡。现在态度坚决的要抑制房价和尽快推出房产税，就是为了如果放水要让水流到实体企业去，而非继续重复老路流向地产。

虽然我们客观的分析了情况，但是仍然想表达的是，在本就高税负的情况下，房产税对于富有阶层是一种抹不去的痛，如何留住和吸引精英阶层对于国家未来或许更为重要。