《卜算子咏梅》
风雨送春归，飞雪迎春到。
已是悬崖百丈冰，犹有花枝俏。
俏也不争春，只把春来报。
待到山花烂漫时，她在丛中笑。
——毛泽东
最近楼市不太平。虽说中国房地产市场降温已经被翻来覆去讨论个遍，传统的“金九银十”成色也稍显不足，但楼市还是一波还未平息，一波又来侵袭。
在这波楼市得“狂风暴雨”中，曾经的房企老大哥“万科”也成为了风暴的中心。在9月28、29日万科召开的秋季例会上，万科董事会主席郁亮表示，房地产行业的“转折点实实在在到来了”，万科要做的第一件事情就是进行战略检讨，以“活下去”为最终目标。他强调，万科不会离开不动产，但会抛弃传统的地产开发思维，要让科技赋能万科所有业务。“我们的所有行为都要‘收敛聚焦’到保证万科活下去。”而万科今年设定了6300亿回款，目前完成不到一半。郁亮表示，这个目标是所有业务的起点、基础和保障。“如果6300亿回款目标没有达成，所有的业务都可以停，因为这说明企业没有任何资格和能力做下去。”而早在9月8日，郁亮就曾在拉萨表示，“今天特别焦虑”，如何找到新的发展渠道、路径、方法，是万科最大的问题。连房企老大哥“万科”都觉得快活不下去了，那中小房企岂不是更加艰难？
接着，各种楼盘降价打折促销的新闻又纷至沓来，恒大全国8.9折优惠，碧桂园个别项目打到7折；厦门万科项目6折大甩卖……与房子降价促销分不开的，是之前高价买房的众多业主的维权行动。在刚刚过去的国庆假期，江西景德镇有40多名业主集体围堵某楼盘售楼部，集体高喊要退房，主要原因就是“前一天晚上买的房子，第二天早上就跌了。“上海远郊碧桂园浦东南郡项目，均价从3.5万降到2.6万，跌幅几近26%，已购房业主对此表示强烈不满，前往售楼处要求说法。同样是碧桂园，江西上饶碧桂园的在售楼盘信州府变更了销售策略，三个月前这一小区的住宅精装修出售，每平方米均价10000元；现在改为毛坯房每平方米均价7000元。前期已经付款的业主认为这是实质性降价，从而怒砸售楼处。
来源：CRIC，海银财富研究部
而业主维权的高潮再一次落在了“万科”身上，据多家媒体报道，厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格，推出百余套89-110平方米特价房，原价500万元/套，优惠后为278万到298万元/套，相当于6折甩卖，206套房源开盘当天售罄。而优惠后的房源与此前相比，不同之处在于装修简单且不带车位，自然引来前期购房者严重不满。有消息说，面对讨要说法的购房者，万科同意“可以向前期业主退款，买贵的业主只需和开发商签订购房补充协议，取缔之前约定的精装修和赠送的车位等，相应降价部分约100万，直接抵偿按揭部分”。10月10日稍晚，万科发布说明，实际方案是“接受变更补偿20万元，或者是结束原合同再进行赔偿。”
房企不太平，中介也不能置身事外。10月10日，中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成在一封《致兄弟姐妹的公开信》中表示，“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲，现在就是‘排队去死，看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”另外，中原地产开始降薪，“自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放。”
但是，喊着“活下去“的万科，确在地产市场上出手果断。10月9日，万科收购华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，暂定交易价款约为32.34亿元。转让完成后，万科将持有上述涿州公司80%股权，成交价款7.57亿、裕景公司80%股权，成交价款6.69亿、，裕达公司80%股权，成交价款4.39亿、廊坊公司80%股权，成交价款11.56亿和霸州公司65%股权，成交价款2.17亿。并且，在各目标公司所设的董事会中，华夏幸福均只保留1个席位，万科在前4家公司董事会中有4个席位，霸州公司万科有2个席位。由万科负责目标项目的运作和经营管理。根据公告资料，以上地块均由华夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日取得，项目拍的价格分别是涿州公司8.47亿、裕景公司7.74亿。廊坊公司13.86亿，霸州公司3.1亿。考虑到财务成本，华夏幸福和万科的本次交易基本平价交易。
不止如此，在当前土地成交疲弱，土地流拍频出的背景下，万科反而逆周期拿地。数据显示，按照权益金额计算，万科第三季度拿地金额达458.7亿元，相当于保利地产（244.1亿元）、碧桂园（137.9亿元）、融创中国（69.1亿元）、中国恒大（62.4）亿元四大龙头房企拿地金额总和。前三季度，万科累计新增土地权益建筑面积2279.64万平方米，同比17年增加1.36%；土地权益投资金额1250.57亿元，比17年同期减少-6.61%。单看9月，万科新增土地权益投资额120.01亿元；新增土地权益建筑面积225.8万平方米，少-29.62%。9月当月，万科新增住宅用地14宗，物流用地6宗，依旧积极拿地，增加土地储备。
来源：中国指数研究院，海银财富研究部
无论如何，万科也没有表现出“活不下去”的样子。事实上，在房地产市场日渐回归理性的环境下，集中度上升，龙头房企离“生存危机”应该还有相当距离。克而瑞数据显示，在统计的54家房企中，截至9月末，已经有建业地产和美的置业两家房企超额完成全年销售任务，新城控股、世茂房地产、融侨集团、蓝光发展、中国奥园、宝龙地产、中国恒大、保利置业8家房企目标完成率在80-90%之间；招商蛇口、旭辉集团、华润置地、中海地产、保利地产、龙湖集团、中南置地、福晟集团、富力地产、时代地产、阳光城、当代置业、金地集团、融创中国、远洋集团15家房企目标完成率在70-80%之间；佳兆业、融信中国、绿地控股、新力地产、合景泰富、东原地产、中骏置业、滨江集团、卓越集团、雅居乐、仁恒置地、祥生地产、越秀地产13家房企目标完成率在60-70%之间；绿城中国、首创置业、华夏幸福、三盛集团、首开股份、正商地产6家房企目标完成率在50-60%之间。总体来看，龙头房企今年完成销售业绩总体无忧，当是“已是悬崖百丈冰，犹有花枝俏”。
从目前来看，龙头房企当前的目标应当是稳健经营，降杠杆，控制节奏。保持合理储备，准备过冬，“待到山花烂漫时，她在丛中笑”。
来源：海银财富研究部
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（来源：四楼四零六的财富号 2018-10-16 17:23） [点击查看原文]
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