记者 刘新歌
来源：视觉中国
自2015年首次拿地开发以来，中国金茂（00817.HK）青岛中欧国际城屡有重仓之意。不过，“城系产品” 的开发不能毕其功于一役，面对冗长的开发周期和庞大的资金沉淀，它正寻求合作来稀释压力。
近日，凯喜有限公司旗下的青岛材茂、青岛德茂等7家公司以及北京兴茂置业有限公司旗下的青岛方辰、青岛方川等6家公司，分别在北京产权交易所挂出增资公告，拟出让32%股权以募集资金，用于项目经营。
凯喜有限公司、北京兴茂置业有限公司均为中国金茂旗下子公司。从上述13家公司的注册时间、注册地及经营范围看，此次增资项目为中国金茂于去年12月4日和12月13日在青岛高新区中欧国际城范围拿下的13宗土地。而从增资公告来看，其拟引入的投资方大概率将为平安和中海地产组成的联合体。
定向中海和平安
早在2014年4月份，中国金茂前身方兴集团就与青岛高新区达成合作意向，开发金茂智慧新城项目（即中欧国际城），总投资约50亿美元，占地约2500亩，规划地上建筑总面积约400万平方米。此后，中国金茂多次在青岛高新区中欧国际城范围内拿地。
2017年12月4日，中国金茂香港子公司凱喜有限公司以总价约22.7亿元竞得青岛高新区出让7宗商住、工业用地，住宅地块成交楼面价3600元/平方米。时隔9天，中国金茂再次为中欧国际城扩容，其旗下子公司北京兴茂置业有限公司以约21.5亿元代价拿下6宗商住、工业用地，住宅地块成交楼面价仅3550元/平方米。
上述13家公司即为此次扩容获得土地的开发实体。增资公告显示，截至今年7月31日，该13家公司净利润亏损2130.51万元。其中，对深圳安创投资管理有限公司（以下简称“深圳安创”）欠款合计达约6.2亿元，并按照年化利率10%标准计息。
此次增资并无明确金额，而是“择优确定”。中国金茂拟引入2个意向投资方组成的联合体，增资完成后，2家投资方的持股比例分别为18%和14%。同时，意向投资方需以上述欠款本金及利息为基数，按照持有的股权比例向其提供股东贷款，并须于《增资协议》签订之日起5个工作日内支付相应款项。
对于意向投资方的资格条件，遴选方案要求，联合投资体中至少一方为以房地产为主营业务的中央企业或其下属全资及控股企业，且至少一方具有“央行、银保监会、中国证监会”颁发的银行类、保险类、证券类金融牌照。
值得注意的是，天眼查信息显示，凯喜有限公司分别于今年3月12日和10月8日向深圳安创、中海地产进行股权出质。深圳安创中国平安旗下子公司， 而中海地产则为央企地产龙头企业，这也为此次增资引来想象空间。
青岛金茂置业有限公司（以下简称“青岛金茂”）有关人士并未否认项目增资是定向中国平安和中海地产，其表示“作为世界500强企业的成员单位，中海和平安具有健康的企业管理制度与优良的市场竞争地位，我们希望与优质企业合作。”
青岛业内人士张百忍则认为中国金茂基本上属于定向增资。“实际上就是引入平安参与这个项目，一方有地一方有钱、合作一块干，这在青岛并不罕见。差不多是内定，虽然还不能明确说跟谁合作，但肯定前面已有合作的基础了。”
频频融资
今年以来，中国金茂多次挂牌旗下项目进行增资。8-9月两个月内，中国金茂先后将开茂置业（杭州）有限公司、兴茂置业（杭州）有限公司和广州福茂房地产开发有限公司等项目挂牌增资。
10月17日晚，中国金茂又将南通成茂地产开发有限公司（以下简称“南通成茂”）50%股权进行挂牌增资。南通成茂开发的土地为编号R18017号的宅地。今年7月9日，经过六个半小时共804轮竞价，中国金茂旗下宁波宁兴房地产开发集团以总价11.89亿元摘得上述土地，折合楼面价19435元/平方米，溢价率为62%。
多家房企与中国金茂有相似动作。据时代财经之前的报道，8月以来，华润置地、中国金茂、招商蛇口三家房企陆续挂牌多个项目进行增资。此外，也有不少国企通过转让项目股权的方式引资，仅9月就有超过20个项目股权被挂牌出售。
频密的增资、引资背后是降负债、降杠杆的内生需求。随着房地产调控的持续深入和趋严，尤其是融资环境的持续收紧，房地产市场按下高涨的发展势头，房企也纷纷踩下刹车，降速缓行、谨慎发展。除了喊出要减速的碧桂园，多家房企均表示在拿地上会保持谨慎的态度。此外，合作拿地、联合开发，或者转向轻资产模式，为越来越多房企的选择。
而对于具有国企、央企背景的房地产开发商而言，降杠杆不仅是市场下行时的求存策略，更是一项任务。2017年8月29日，国资委召开中央企业降低杠杆工作视频会议，要求企业加强高负债企业管控。今年7月17日，国务院国资委召开中央企业、地方国资委负责人视频会议，将央企降杠杆、防风险列为下半年发力的重点。
对于此次将中欧国际城13个项目进行挂牌增资的原因，青岛金茂否认了开发资金承压的说法，“是为了引入合作方，强强联合，资源互补。”而在张百忍看来，此举除了有融资的需求，更是为了加大后续的开发力度。、
“由于对新房限价，高新区成为青岛楼市的洼地，尽管实行摇号售房，购房者仍然趋之若鹜。中欧国际城又是区域内存量最大的楼盘，所以销售压力不大，基本每次开售都能售罄。但它是一个综合体，有大量的商业部分沉淀，所以要增加资金，向后续商业部分的开发进行资金腾挪。”
“这也反映在目前整体资金压力较大、融资手段多样的情况下，央企相对比较灵活了。尤其是金茂，今年业绩增长较快，冲业绩肯定需要钱，这就要求有多种手段进行融资。像平安这样的大财主，能合作的尽量合作，为后续发展提供资金支撑。”
近年来，中国金茂成为央企“黑马”，发展迅速，增速持续攀高：2016年全年同比增长61.1%，2017年涨幅为42.8%。而今年1-6月，金茂签约销售金额达到717.61亿元，较去年同期增长197.63%，且已经超过去年全年销售额。截至9月30日，金茂累计取得签约及成交销售金额978.92亿元，同比增长约159%，已完成年度目标1200亿的81.6%。
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