作者 | 暴哥
近期，暴哥在浏览国内新闻的时候，经常会看到很多关于楼市下行等相关的报道。各种土地流拍，量价齐跌，花式维权等等！
我想起了几个月之前，那时候的楼市虽然也有一些下降的风声，但是整体来说还是蛮坚挺的，当时暴哥跟朋友聊起房价会跌，但是相信暴哥的并不多。
跟目前的场景相差甚远，放眼现在，估计认为目前楼市还是火热一片的人也没几个了。
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楼市凉了，人们所预期的金九银十也只是空中楼阁。
燕郊的房价从以前的3万跌倒目前的不足2万还是无人问津，市场成交量下跌接近80%，真是凉到冰点了。
房价下降却依然无人问津并不是燕郊的个例，在全国范围内其实这样的例子还是很多的。热点二线城市也是跌跌不休。厦门部分二手房价格几近腰斩，杭州部分偏远一点的二手房降幅也超过30%，其他城市也出现了不同程度的下降。
花式降价活动轮番上演。
上海打出买房送宝马的广告；恒大宣布在全国范围内最低6折卖房并且无理由退房；万科高喊活下去，在厦门白鹭郡率先推出百余套特价房；碧桂园则也采取降价促销措施，江西上饶1万降到7千、上海浦东南郡3.5万降到2.6万、合肥院子2万降到5千等等，差价太大导致多个业主纷纷到售楼处维权。
现在这种情况，人们买房的意愿降低了好多，主要还是在观望。
不过也有粉丝向暴哥反映，说他看到现在房价下跌了，虽然是心里挺开心，但是也很焦虑生怕错过一个机会。
因为他并不知道房价未来的趋势是怎样，是一直阴跌下去？还是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”？
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事实上，我们的房地产一步步走到现在，也并不是前所未有的。放眼全球，其实很多城市都经历过类似经历。所以暴哥特意去研究了一下全球的房价趋势是怎样的。暴哥看到了恒大研究院发布的一份研报，里面就比较详细透彻地分析了房价大趋势。
不同的经济体房价涨幅差异比较明显。
全球近50年以来（1970-2017）不同经济体房价走势差别比较大，平均的房价涨幅是20.6倍、年均增长6.5%。
主要可以分为4类：一是房价基本持续上行、期间调整幅度小；二是房价曾大幅下挫但后期上行超过前高；三是前期房价泡沫破灭、至今仍不及高点；四是房价走势基本平稳、涨幅总体较小。
造成不同的房价走势主要是由于经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变动引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局不一样。
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各国内部房价涨幅最大的区域主要是人口流入的大都市圈。下面就是几个比较典型的例子。
英国伦敦
英国伦敦近50年以来的房价上涨幅度是非常大的，涨幅达到了106倍。而从细分区域来看，大伦敦房价涨幅是居于首位的。再细化去分析，在大伦敦内部核心区域的房价涨幅更大，其中最贵的房价是134.36万英镑/套（约1200万人民币）。
法国巴黎
法国巴黎近50年房价涨幅是33倍。巴黎的区域主要分为小巴黎，近郊3省以及远郊4省。1965-2015年间巴黎市的房价上涨幅度是明显超过法国房价平均涨幅的，法国平均涨幅22.7倍，而巴黎的涨幅是32.5倍。
美国纽约
美国纽约房价42年上涨8.1倍，比美国平均房价涨幅高。但是相比于纽约周边以及洛杉矶地区的房价来说想相对低一些。主要是因为虽然纽约是国际大都市，但是由于美国经济重心向西海岸、南海岸偏移，纽约的人口增幅是84%，远小于洛杉矶地区的328%。
日本
说到日本的楼市，应该大家都相对熟悉。因为日本曾经爆发过严重的经济危机。在1991年的时候，日本的房价达到峰值，六个核心城市曾36年上涨210倍。但是房地产泡沫太过于严重，所以在经济危机爆发的时候，房价迅速下跌至今未恢复。地价趋势跟房价趋势差不多，峰值在1990年。泡沫破灭时在所有区域之中，大阪圈地价是下跌最为严重的地方，这主要是大阪在金融危机之前的上涨幅度最大，但是却缺乏人口支撑。
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通过分析全球的房价差异性以及共同点，其实我们可以看出。一个地方的房价变化主要是受经济增长、人口变化、货币供应以及住房制度的不同。
经济增长快的地区，人口持续流入大的地区房价上涨幅度会更大。
就我们国家来说不同城市的不同区域在经济增长和人口变化上会有很大的区别，但是货币供应全国都是一样，住房制度即使略有不同，主要基调还是跟国家的政策大方向是一样的。
目前房地产市场虽然很凉，大家的购买意愿都很低。
但是从长期的角度来分析房价总归还是会继续上行的，部分城市一两年内会是购房的好时机，但是不同的地方就会有明显的差异。
我的观点是比较看好经济增长快并且人口处于持续流入的一二线城市，对于很多三四五线城市未来可能进入一个较长时间的慢慢阴跌的阶段。
因为三四五线城市来说，房价之前上涨了很多但是因为在资源上比不过一二线城市，产业也不足以吸引很多外来者。人口难以持续流入，反而是处于流出状态，没有人口的支撑难以让房价快速回暖。
PS：关于房价趋势方面，如果大家想要了解更多的分析，欢迎大家在下方留言。如果粉丝们有自己的观点也欢迎跟大家一起分享。
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