万科要“活下去”，碧桂园要求“拿地到开盘100天”的“快周转”，华夏幸福卖地求生……赴港IPO“续命”，成为债务高压、资金链紧张的房企们的第一选择。于是，中大型房企纷纷拆物业板块上市，地方小房企也急赴港IPO。
万科要“活下去”，其他房企小兄弟们又该如何?
2018年10月22日，海伦堡中国控股有限公司（下称“海伦堡”）递交港股申请书。
这家所谓“大型中国房地产开发商”，于1998年在广东省起家，截至2018年8月31日，该公司在珠三角、长三角、京津冀等全国31个城市拥有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约为2340万平方米。
而上周（10月16日），香港联合交易所(下称“港交所”)披露新城悦控股有限公司(下称“新城悦”)通过聆讯后的IPO申请文件。这就意味着，2018年以来，第11家房地产类企业即将登陆港交所上市。
据新三板在线统计，截至2018年10月16日， 大发地产(06111.HK)、美的置业(03990.HK )、易居企业控股(02048.HK)、弘阳地产(01996.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、雅生活服务(03319.HK)、杰地集团(08313.HK)、正荣地产(06158.HK)、光大永年(03699.HK)、晋安实业(02292.HK)等10家地产开发企业、地产中介代理企业、物业管理公司先后正式港股上市。
事实上，除了前述已上市港股地产类企业外，包括海伦堡，至少已经有8家地产类企业已经提交港股IPO申请。
细究今年赴港上市的地产类企业情况，这些企业或是体量较小的地方小房企，或是中大型房企的物业小板块业务，或是独立的地产中介企业。在房地产行业高速发展的情况下，这些企业曾经偏安一隅、或背靠大树，大多“不差钱儿”。
如今，在高负债、紧张的现金流加压下，这些企业却纷纷赴港上市筹钱去。的确，在万科都“嚎”着“活下去”的时候，其他中小地产类企业又能活得多好呢?
新城拆物业赴港上市融资
新城悦创立于1996年，成长于常州，发展于长三角，是专业从事物业管理与服务的综合性服务企业。
公司目前管理的业态涵盖公寓、别墅、办公写字楼等多种物业类型。截至2018年4月30日，公司签署的物业管理服务业务涵盖21个省市自治区的53个城市，总合约建筑面积约7330万平方米，及在管总建筑面积约3700万平方米。
公司主力集中于长三角地区。根据中国指数研究院数据统计，按长三角地区再管总建筑面积计算，新城悦于2018年在中国物业服务百强企业中排名第6位。
(图片来源：新城悦官网)
财务数据显示，2015年至2017年及2018年前四月，新城悦分别实现收入4亿元、5.73亿元、8.66亿元、3.03亿元，同期实现期内利润各是2304.8万元、5218万元、9174.2万元、3079.1万元。
(图片来源：新城悦招股说明书)
值得一提的是，该公司由港股上市公司新城发展控股(01030.HK)、A股上市公司新城控股(601155)实际控制人王振华直接或间接持股控制。而2010年6月至2016年5月期间，该公司还是新城发展控股的子公司。
(图片来源：新城悦招股说明书)
财务数据显示，2015年、2016年、2017年及2018年1至4月，公司五大客户产生收入分别约占公司总收入的30.1%、27.2%、27.3%、24.8%;同期，公司向最大客户(由王振华控制的实体)及王振华合营企业及联营企业公司汇总的销售产生收入分别约占公司总收入的29.5%、26.7%、24.3%。
也就是说，新城悦主要背靠新城控股系企业发展。从公司披露数据来看，2015年、2016年、2017年至2018年1-4月，公司来自新城联属集团的收入占总收入比例分别是98.7%、87.1%、78.6%、79%。
(图片来源：新城悦招股说明书)
物业成房企未来现金流来源
然而，新城悦港股IPO的最新进展，并未对王振华旗下另外两家上市公司股价走势带来积极影响。
10月16日，A股上市的新城控股到15时收盘时触及跌停板，股价较前一个交易日跌10%至19.89元/股。另一家于港股上市的公司新城发展控股股价也一度下滑3.8%。10月22日，新城控股报收22.83元/股，跌2.02%；新城发展控股当天股价下滑5.85%至4.02港元/股。
这两家上市公司股价下滑，当然与其自身有关系。新城控股于2018年10月13日公告显示，截至2018年9月30日，公司借款余额约为781.33亿元，较本公司2017年末借款余额426.64亿元增加354.69亿元，占2017年末经审计净资产259.82亿元的比重为136.51%。
如此高的借款占比，显然让境内外投资者担忧。华泰证券、华创证券等数家研究机构近期研报纷纷指出，未来新城控股发展的风险之一是“商业地产扩张影响资金周转效率”。
值得一提的是，在房地产传统“金九银十”销售季，新城控股于今年9月的销售金额却环比下降6.1%。对此，西南证券研报认为，该公司在9月份的拿地明显放缓，新增计容建面128.5万平方米，同比下降67.4%，环比下降47.1%;支付权益价款24.2 亿元，同比下降74.2%，环比下降50.5%，“新增建面和权益价款的绝对值均为今年以来最低”。
对于资金问题的担忧，让新城集团继续分拆旗下物业板块赴港上市。可以看到，2015年至2017年及2018年1-5月，新城悦的负债额逐年增加，2015年的流动负债总额为3.75亿元，到2016年便增至4.79亿元，2017年该数据为6.24亿元。截至2018年4月30日，公司流动负债总额是6.03亿元。
(图片来源：新城悦招股说明书)
“展望2018年下半年，行业资金链还是最大考虑。”这种背景下，安信国际证券今年9月发布研报认为，在风险为上的环境中，其实就是看重现金流，而在地产板块中现金流最佳的莫过于物业管理。
该机构给出的数据显示，2018上半年近10家家主要在港上市的物管公司收入平均同比上升50%，毛利率同比上升2个百分点，利润同比增长100%;平均已签待生效合约面积对在管理已收费面积为1.5 倍，预计在未来2-3年生效，相当于40%的增长率。
“现时行业集中度还处于较低水平，物管公司都透过上市平台以便利未来的收并购，在未来还有多家房企打算分拆物业管理业务出来，行业前境较优。”
正如安信国际证券所言，2018年以来，碧桂园、雅居类便分别分拆物业管理业务公司碧桂园服务(06098.HK)、雅生活服务(03319.HK)分别于今年6月19日、2月9日正式港股上市。
此外，佳兆业所分拆出去的佳兆业物业、旭辉控股集团全资子公司永升生活、奥园地产旗下奥园健康生活等已提交港股IPO申请。
中小房企赴港IPO“续命”，投资者买账吗?
可以说，对于资金风险的担忧，是近期大多房企的共同担忧。万科要“活下去”，碧桂园则要求“拿地到开盘100天”的“快周转”，华夏幸福卖地求生……
9 月份至今，热点一二线城市部分楼盘纷纷开启降价。中信建投证券统计的28城动态数据显示，10月第二周推盘总量为309个，环比下滑64%。中国银河证券认为，当前部分楼盘的降价是部分房企的资金链压力下的个别行为。
中诚信国际于今年9月27日披露的研报指出，截至2018年8月31日，存续期内房地产债券共计2189只，规模共计2.19万亿元，在信用债市场中占比约为 11%。
“从债券到期及回售情况看，未来三年地产债到期压力整体较大，若考虑100%回售规模在内，2019-2021年到期规模均在6000亿元以上，考虑50%回售规模在内，2019-2021年到期规模分别为5726亿元、5352亿元与7232亿元。”
此外，该机构指出，从期限结构看，2018年新发地产债仍以中长期为主，但相较于2016年，1年以下短期类债券占比上升16个百分点；从发行主体看，仍以国有企业为主，地方国有企业占比超过60%。
大房企尚且如此，中小房企更是“压力山大”。事实上，对于非国有控股的中小房企而言，面对规模扩张以及债务风险与压力，在银行融资渠道几乎关闭、发债利率高企、A股上市几无可能的背景下，赶紧赴港上市融资成为解决“燃眉之急”的选择。
海伦堡于10月22日披露的港股IPO申请书透露，2015年-2017年，公司净资产负债比率由128%下降至83.4%；但2018年6月底，该数据却又增至103.1%。“主要为拨付业务扩张所需资金导致借款总额增加所致。”
而于今年10月11日上市的大发地产(06111.HK)首发价仅为4.2港元/股，其截至10月16日的股价4.86港元/股。招股书显示，2015-2017年，大发地产经营活动产生的现金流量净额分别为-7.92亿元、8.55亿元、-23.93亿元;净资产负债率由三年前的150%猛增至269%。
于9月18日向港交所递交上市申请书的德信中国，截至今年6月底的土地储备为636.2万平方米，其中545.4万平方米位于浙江省。招股书显示，2015—2017年，公司总流动负债分别为137.2亿元、159.4亿元、271.9亿元，截至今年6月底的总流动负债已增至338.1亿元。
于9月12日递交招股申请书、主要阵地在江苏省的银城地产负债不低。2015年、2016年、2017年、2018年前6月，公司流动负债71.30亿元、91.19亿元、95.80亿元、163.91亿元，资产负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%、453.2%。
然而，随着中小房企扎推赴港上市，港股投资者却更加精明。10月11日，美的置业(03990.HK)正式登陆港股上市。然而，上市首日，其股价便跌破发行价，当天跌幅达6.35%，报收15.92港元，低于美的置业17港元/股的首发价。
从基本面来看，美的置业资质不差。作为美的集团旗下地产公司，美的置业业务集中于珠江三角洲经济区及长江三角洲经济区。2015年、2016年、2017年以及2018年前三月，公司分别实现营收83.12亿元、119.92亿元、177.16亿元、48.45亿元;期内利润及综合收益总额分别为3.83亿元、9.93亿元、18.93亿元、6.79亿元。
然而，截至2016年及2017年度与2018年3月31日，美的置业的借款总额(包括银行贷款及其他借贷和公司债券)分别为243.59亿元、382.55亿元及435.79亿元，而同期公司净负债比率则分别为624.7%、118.9%以及181.4%。而2017年净负债比率的有所改善的原因还是：公司控股股东于2017年注资60亿元。
对此，安信国信证券认为，在房地产资金链日益收紧的环境下，未来融资成本将会上升，加上公司土储集中在三、四线城市，销售情况较波动，资金压力短期高。“假设公司2018年总销售为750亿元，估计2019年核心盈利约50亿元，相当约2019年市盈率3.4-4.3倍，与同业相约。”
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