斑马消费 沈庹

今年以来,已有4家内地房企先后登陆香港资本市场,海伦堡中国控股有限公司(下称:海伦堡控股)也选择了这条“捷径”。

不过,在现有形势下登陆港股,海伦堡控股恐怕要面对不小的困难。

近几年来,公司实施全国性扩张导致债务高企,另一方面,不合规开发、合同纠纷等问题集中爆发,成为除资金以外对这家广州中型房企的最大考验。

误判市场后,大举扩张负债243亿

今年,正荣地产(06158.HK)、弘阳地产、大发地产和美的置业4家内地房企陆续在港上市,前三者与海伦堡控股均创立上世纪90年代。

1998年,海伦堡控股在广州创立,公司先后在广州番禺开发华景新城、中颐海伦等高端地产项目,让公司获利不菲。

恰恰相反,2015年房地产市场逐步回暖,供需两端宽松政策频出,促进了市场量价稳步回升局面。

海伦堡控股未能抓住这一利好,以至于2015年营收仍在百亿以下,当年营收98.02亿元,溢利8.36亿元。

公司频频使用外部并购的方式以求快速壮大。

2015年,海伦堡控股收购4家公司股权。而仅在今年上半年,就已收购21家公司股权。

截至2018年8月31日,公司在全国已有112个项目,总建筑面积2340万平方米。

随着并购加速,公司规模得以快速壮大。2016年和2017年营收分别为142.28亿元和143.56亿元,同期溢利28.98亿元和19.8亿元。

不过,财务压力随之而来。2015年至2018年上半年,公司未尝还借款分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元和243.2亿元,同期公司拥有现金及现金等价物分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元和51.55亿元。

净资产负债比率居高不下,2015年至2018年上半年,分别为128%、69.4%、83.4%和103.1%。

今年公司设定了500亿元的销售任务,至9月底完成330.1亿元,余下的170亿元则要看未来两个月的表现。

不合规事件和合同纠纷频发

随着公司全国性扩张,合同纠纷和不合规开发事件也逐渐被放大。

2017年12月,子公司上海松江国际医药城被海伦堡控股收购前,原告与上海松江国际医药城的原股东苏州中驰发生借款纠纷,苏州中驰未能全额给付本金及利息被诉至法院,上海松江国际医药城成为共同被告。

2018年3月,子公司北京润倍拒绝支付收购项目公司股权首付款被诉至法院,海伦堡控股就子公司合同下责任提供担保,亦成为共同被告。

2018年4月,公司向珠海丽普盾收购收购佛山丽普盾100%股权,原告诉收购前马凯未经原告知情与公司订立股权转让协议,公司成为被告之一。

除此之外,子公司四川联兴亦涉商品房合同纠纷,涉及金额530万元。

斑马消费梳理发现,海伦堡控股各地子公司与消费者的商品房合同纠纷频发,初步统计涉及昆明、中山、惠州等地子公司不少于15宗,还有与华夏银行招商银行等金融机构的借款纠纷等。

在报告期内,海伦堡控股有10家项目公司在取得所需许可证之前就已违规开发;有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证制度;还有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证范围违规。

不仅如此,海伦堡控股频频踩雷,2018年5月,武汉当地媒体曝光海伦堡控股在当地的海伦堡军山、海伦小镇和海伦春天项目,未按规定公示商品房价目表,发布不实价格和销售信息等问题;10月,海伦堡全资子公司武汉海颐公司在武汉贾岭村13.54亿元摘牌的两宗土地,7亿元土地款疑似走过场的事件亦被中央级媒体曝光。

去年10月,海伦堡控股在成都海伦印象项目中通过虚假身份定购方式锁定房源,引发购房矛盾纠纷,被成都房管部门严惩。

海伦堡创始人黄炽恒

今年57岁的黄炽恒拥有海伦堡控股97.40%的股权。虽然在2014年对房产市场有过误判,但对股票的投资,海伦堡控股董事长黄炽恒鲜有失手。

2014年,黄炽恒斥资亿元认购新宝股份1000万股,成为最终确定的19家有效报价投资者中唯一个人投资者。

斑马消费统计发现,截至今年10月26日,黄炽恒仍持有上海莱士(002252.SZ)446万股,流通市值1.22亿元;截至10月23日,持有康弘药业140万股,流通市值0.73亿元。

黄炽恒还持有武汉控股科陆电子万邦达等数量不等的股票,涉及有色金属、土木工程、家电和生物医药等领域。