撰稿浑水调研研究员 申不怵
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调研时间：2018年11月6日
调研对象：新城控股临时股东大会
新城控股股东会见闻，房地产现世安好未来迷雾重重">
公司概况
新城控股（601155）是一家房地产公司，主要从事房地产开发、销售及商业运营管理，除住宅地产外，近年来新城开始涉足商业地产，并计划到2020年在全国范围内开满100座吾悦广场。目前公司业务范围以上海为中枢，主要集中在长三角，同时布局全国重点城市群、重点城市，最近几年发展较快。
在克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜，公司房地产销售面积与销售金额首次在全国房地产企业中位列第8位。
今年前三季度，公司实现营收247.94亿元，同比增长47.10%；实现归属于上市公司股东净利润31.21亿元，同比增长56.69%。今年1-10月，公司累计合同销售金额约1813.39亿元，比上年同期增长103.38%；累计销售面积约1446.19万平方米，比上年同期增长123.18%。
参会确认
在股东大会参会登记日当天，浑水调研通过公告电话联系报名参会，不过对方并不是新城控股，事后得知公司将整个股东会的股东报名、确认事宜外包给了其它公司，整个沟通过程较为顺利。
现场见闻
新城控股于1993年创立于常州，虽然注册地是在江苏，但是公司总部却在上海，实际上除新城控股外，红星美凯龙、月星家居等也是常州起家，之后迁址上海。
浑水调研提前到达股东会现场，顺利办理完参会事宜，在等待过程中陆续有中小股东进入会场，到会议正式开始，已有十几名投资者就位，其中绝大多数为老年人，而且股龄较长。
其中一位股东是从美国赶来，是中国人但是长期在美国居住、生活。据了解，这位股东目前管理着一支家族基金，在这次股东会之前两三个星期，他已经到达中国，并在香港等拜访几家上市房地产公司，另外还去了新城控股在浙江开发的吾悦广场。另外一位股东称其是融资融券全仓买入新城控股，而且新城控股是其持有的唯一一支股票，且时间较长，虽然此次股东会没有投票权，“还是要来看看”。
借着行业的东风，踏准节奏的新城控股近几年发展迅速，股价表现也不错，从现场交流得知，多数长期持股的投资者尝到了甜头，其中一位投资者还称购买新城控股股票帮其解决了人生大事——买房、结婚。
不过随着今年中央层面出台的一系列针对房地产政策措施，“房住不炒”以及“活下去”让市场感受到了寒意，虽然过去几年新城控股业绩不错，但是在场的不少投资者还是比较担忧行业以及公司未来几年的发展，反而对回购的事情关注不多。
出席情况
本次股东大会，公司在任董事 9 人，出席 3 人；财务负责人管有冬列席。与公司高管出席人数相比，中小股东人数非常可观，新城控股公告中称出席会议的股东和代理人人数有164人。
议案情况
新城控股此次股东会有两项议案，分别是《关于公司以集中竞价交易方式回购股份的议案》和《关于提请公司股东大会授权董事会及相关授权人士具体办理回购股份相关事宜的议案》，虽然是两项议案，但是说的是回购这一件事情。
今年以来市场行情一路下跌，上市公司掀起回购潮。统计显示，今年前三季度，A股上市公司的股份回购金额超过250亿元，相当于过去三年间股份回购规模的总和。
今年1月29日，新城控股最高股价涨至44.68元/股，此后一路下跌，截至此次股东大会召开日，不到十个月时间股价已经接近腰斩，基于对公司未来发展的信心以及对公司价值的认可，新城决定回购股份。
根据议案，回购将以集合竞价的方式进行，回购价格不超过37元/股，回购股份数量不低于当前公司总股本的0.5%（1128.69万股）且不超过当前公司总股本的1%（2257.38万股），回购金额最高不超过8.36亿元。
回购股份将用于后期股权激励计划或员工持股计划的股份来源或是注销，回购实施期限为股东大会通过日起不超过6个月。
现场交流
在股东会正式议程结束之后，新城控股安排了投资人与管理层交流的时间，现场人数较多，小股东参与热情也很高，不过归纳起来主要是以下几个方面问题：
01 回购的定价
为什么是37元/股？新城控股回应称，回购股份定价依据是，不超过公司第二届董事会第七次会议（10月18日）前10个交易日均价的150%，该次董事会动过了公司回购股票的相关决议。
02 未来发展势头
公司对未来发展有信心，2018年全年销售可期（前十个月销售金额已达1800亿元，完成全年目标），有投资问到此前公司曾定下到2020年销售达到5000亿元的目标能否达成时，新城控股表态谨慎，没否认也没确认。
03 商业地产——吾悦广场
开发进度方面。公司称吾悦广场进度没有变化，到2020年开满100座。截止今年上半年，新城控股吾悦广场在全国范围内已累计开业26座。
吾悦广场竞争力。公司副总裁陈德力回应称，首先商业地产门槛较高，一般规模房企进入比较困难；新城控股商业地产的产品设计能力，经营、招商能力强。资料显示，陈德力就任职万达商管常务副总裁兼运营中心总经理，2016年来到新城，可以说是新城商业地产的操盘手。
04 住宅地产
当前房地产市场行业对新城的影响。目前新城控股项目主要在长三角地区，不过三、四项目较多。公司回应称随着房地产“731新政”，房地产市场确实受影响，表现在一、二线城市价格下降，三、四线城市去化率下降。
不过严控政策之下仍有利好，那就是再投资价格降低。面对当前的市场行情，新城控股称主要靠足够灵活的策略、控制负债、提高资产周转率“活下去”。针对新城是否也会降价销售的提问时，财务负责人管有冬回应了四个字——“随行就市”。
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（来源：浑水调研的财富号 2018-11-12 15:56） [点击查看原文]
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