统计局数据，1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资70370亿元，增长13.7%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
对于此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进对房地产市场的未来走势进行深度分析：
1、开发投资
今年1-10月份全国房地产开发投资额同比增幅为9.7%，基本上表现了两个特征。第一是开发投资数据和预期一致，从两位数开始回落到一位数的水平，且持续收窄。第二是受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体上还是表现相对活跃的态势。预计后续此类曲线会继续下行，年底总体上维持在5%左右的水平。
2、新开工
新开工数据表现不错，今年1-10月份新开工数据同比增幅为16.3%。近期新开工的数据表现比较亢奋，这说明在督促房企开发等层面，实际上政策效应显现。另外部分房企也会积极通过新开工，来获取项目的预售证。
3、竣工
从今年1-10月份房屋竣工数据看，同比下跌了12.5%。这已经是连续11个月房屋竣工面积同比下跌的现象。随着后续房地产市场供应端的发力，预计项目竣工规模持续下跌的可能性会减少，这也利好后续房屋交付规模的增加。
4、土地购置
今年1-10月份房屋土地购置面积同比增幅为15.3%，这进一步印证了土地市场表现较好的态势。当然必须看到，对于此类土地数据来说，和具体的个别城市表现是不太一致。很多城市近期是有流拍现象，这说明市场分化现象比较严重。近期土地市场的新动态在于，部分城市加大了供地，目的是为了加快租赁住房建设和人才安居工程的建设。
5、商品房销售
今年1-10月份商品房销售面积同比增幅为2.2%。从此类增幅可以看出，房屋销售还是维持正增长态势，但是幅度是开始收窄了。近期房地产市场有所降温，尤其是很多开发商的推盘并没有受到市场较好的认可，所谓“金九银十”也没有出现。类似销售数据也会倒逼房企继续降价。而且从具体的10月份数据看，相比去年9月下跌了3.1%，这会影响今年第四季度的销售策略。近期销售行情利好面在于，部分银行放款速度有所加快，其在年底会对销售行情形成一定的支撑作用。
6、待售面积
从待售面积数据看，今年10月底待售面积同比跌幅为12.4%。这条曲线走势和预期是一致的，即继续下跌，但下跌的速度是越来越放缓了。总体上说，去库存已经进入到后续的阶段，去库存的速度不会加快。而且近期很多城市推盘节奏增加，也会使得去库存曲线开始呈现筑底的态势。
7、到位资金
从到位资金数据看，今年1-10月份房企到位资金同比增长为7.7%。类似曲线表现是好于预期的，而且有较好的意义。第一、部分房企或加快了销售节奏，适当进行降价，目的是为了回笼资金。第二、随着降准效应的显现，也不排除部分房企在今年第四季度依然可以在资金面上得到改善。
8、房价
从今年1-10月份全国商品房均价来看，为8707元。相比前面9个月的数据，今年前10月全国房价是有所下跌的，跌了20元/平方米。这也说明房地产市场降温下价格方面是有所调整的，房价也开始回归到了理性。
（来源：江瀚视野的财富号 2018-11-14 10:31） [点击查看原文]
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