买房人的两大噩梦:高位套牢和买了就跌,对于近期准备买房的人来说,已经不仅仅是梦了。

克而瑞地产研究中心监测的全国29个重点城市中,10月份商品住宅供应量为2028万平方米,环比下降43%,成交量为2302万平方米,环比下降6%,总的来看,本月整体成交表现不及2018年月均。

其中,一线城市成交低位回升态势在10月份戛然而止,同比、环比齐跌,环比锐减45%,同比微跌3%,且10月份成交量也不及2018年月均水平。其中北京、广州的跌幅比较显著,跌幅均在45%以上;虽然二线、三线城市成交量环比持平,但各城市市场热度持续分化。

有一句话需要细读:

“本月整体成交表现不及2018年月均。”

什么意思?

10月销售数据拉了全年后腿,而10月本应是全年销售的第二个小高峰。

峰不成峰,反而成了谷。

这背后,是政策严控、房企失速、新房供应下滑、二手成交清淡、入市资金持续减少等多项因素交织的“撤退进行曲”。

根据往年经验,房价回调有5大征兆:成交量、贷款量、二手房价格、新盘供应和地产销售人员收入。

房企钱紧,导致两个结果:打折促销去库存,释放降价信号;同时拍地积极性下降,进一步减少新房供应,继续削弱行业景气。

买房人吃不准该买不该买,也有两个后果:观望,导致成交量继续下降;想置换的不置换了,进一步减少二手房供应。

中介在房价上涨的进程中居功甚伟,但在房价下滑的路上,却起不了什么用。

01

“打折货”的成交量

从8月底开始,恒大率先在全国范围内开出住宅8.9折、商铺6折的促销,泰禾、阳光城、碧桂园、万科等陆续跟上,行业平均折扣达9.3折,住宅折扣最高达6.4折。万科在厦门9月26日开盘的“首开万科白鹭郡”别墅项目直接打出了40%的降价幅度,从原价500万元,直接降到现价278万元。

这不是说打折就一定是坏事,事实上,打折是房企销售的常用手段,为了吸引买房人尽快落定,最常见的是几万抵几万的折扣,付款方式折扣、按时签约折扣、物业费减免等。

换句话讲,打折如果能加速销售,提振销售量,那它就是好事。

那么这次的“打折货”的促销结果如何呢?

根据国家统计局《2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》公布的新房销售数据,9月份,北京、广州、深圳较上年同期基本持平,上海则微跌0.2%。10月环比来看,北京、广州微涨0.2%,上海涨0.1%,深圳则下降了0.5%。同比增长方面,深圳、上海较上年同期下降0.4个百分点。

(来源:国家统计局)

此前,因为各地严监管,新房和二手房价格倒挂严重,新房对于很多买房人来说“买到就是赚到”,因此往往出现新盘销售大排长龙的场面。

然而进入10月以后,多家房企的促销手段不绝,包括限时特价房、总价折扣、减配精装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等,新房销售数据仍然低迷。10月份诸多城市新开盘项目开盘去化率普遍大幅下降,中签率显著上升,都足以说明当前市场已经显著降温。一线城市前期成交低位回升态势在10月戛然而止,北京、广州环比跌幅均在45%以上,这就很成问题了。

年末将至,开发商都将面临“年终大考”,现金流将是判断企业运营健康与否的重要标准,很显然房企降价促销、“以价换量”积极备粮以“过冬”的动作还将持续下去。

02

失速的房贷

最近刚出炉的10月金融数据,让分析师惊叹:10月老乡买房不给力,金融数据熔断了。

10月新增贷款环比缩水近一半,新增社会融资规模则只有9月的三分之一,而M2同比增速降至历史最低值——这里当然不止是购房贷款的因素,但购房贷款的占比非同小可,新增贷款的80%都是居民部门。

10月份住户部门贷款虽然是“增加5636亿元”↓

但相比前两月都是7000多亿的增幅,说“这个10月在用吃奶的力气刹车”并不为过。而10月本该是传统销售旺季。

不仅如此,因为严格限贷的监管政策,首套房的房贷利率持续上涨。根据融360发布的最新数据,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比上升0.18%,为连续22个月上涨。

连续三年急涨,已经掏空了很多家庭的“六个钱包”,加上贷款政策的收紧以及贷款利率的持续上浮,老乡的买房购买力确实已经触及瓶颈。

03

二手房:北上广深环比齐跌

如前所述,因为限购政策的存在,新房销售价格失真,二手房销售价格更代表市场真实价格。

而在中国房市,“北上广永远涨”已经俨然成了一种信仰。一线城市,永远保值,跌了也会涨回来,甚至还会涨得更高。

有一句业界流传的话叫“你以为房价到了天花板,其实一楼的天花板不过是二楼的地板”。确实很有说服力。然而,这毕竟是销售话术,北上广深的房价显然不是刚刚到达“一楼的天花板”,而“二楼的地板”却要仰赖诸如“四万亿”这样的宏大放水。天威难测,妄言的难免成为妄人。

就实际情况看,国家统计局10月数据显示,北、上、广、深的二手住宅销售价格指数,环比全低于100,这意味着其房价环比齐现下跌。这在2018年尚属首次。

(来源:国家统计局)

8月份全国楼市上涨达到顶峰,此后“金九银十”不再,楼市价格出现调整迹象。据中原地产首席分析师张大伟分析:7、8月份一线城市的过度透支,直接导致后续需求支撑明显不足,最终使得10月数据量价齐跌。

北京10月二手房销量,根据贝壳研究院数据环比跌幅达四成,创今年2月以来近8个月销量新低。11月第1周,北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平米,环比跌幅达2.8%,是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。

上海自2017年初以来,二手房市场始终保持低位盘整,目前绝对量已经处于近6年低位水平。易居地产研究院报告显示,10月份上海二手住宅成交约1.2万套,环比下降14%,同比增长14.4%。在9月份出现小幅回升后,随即出现了较为明显的下行。

深圳“731政策”出台后,市场观望持续存在、成交偏弱,看跌房价的预期明显增加。据深圳中原研究中心统计,9月二手住宅共成交4952套,环比下滑31.3%。10月深圳二手住宅成交量3787套,环比下滑23.5%,成交量创下近20月以来的最低值。

杭州在10月的二手房成交量仅2892套市区(含富阳不含临安),创了2014年来的同期新低,同比去年10月的7239套更是暴跌六成。

从需求角度来看,二手房市场的供应来自置换人群,不能直接新起炉灶的家庭,往往通过出售原有住房来换取位置更好、面积更大的房子。在新房打折、二手房价格回调的局面下,多数家庭的理性选择是暂停置换,以观后效。

这种观望带来的,是平均成交时间的进一步拉长。

二手房的拐点已经开始出现。

04

新房供应,釜底减薪

新房供应的预期仰赖两大重要因素:新房开工量和土地拍卖量。

根据国家统计局数据,10月全国新开工面积仅16171万平方米,为2018年最低,同比增速14.74%,环比下降16.17%。 

据克而瑞研究中心分析,一方面市场转向已现,多数房企虽然以加紧工期、加快资金回笼的态度来迎接新的市场环境,但是部分中小房企心有余而力不足,另一方面10月由于公立假期较多是传统的开工低落月份,可用于施工的时间也相对有限。初现匮乏的资金流与有限的工期相结合下,10月新开工量创年内新低。

从土拍的视角看,四季度应该是土地成交高峰期,像2017年10月份供求体量环比分别上涨15%和82%,但摆在今年10月份,市场并未显著上涨,供应、成交规模持续回落,底价成交、流派现象普遍存在,预期后续土地购置指标将维持小幅微降态势。

同时,正如前面提到的,房企降价促销、“以价换量”积极备粮以“过冬”,同时也降低了其投资开发的积极性,这必然影响后续新房的供应。

10月份,上海出让的地块均以底价成交,从侧面证明了房企拍地的意愿不足。

05

主动“瘦身”的中介

靠佣金抽成赚取收入的中介机构从业人员对房市的凉热最为敏感,市场的波动、收入的变化会首先让一批在牛市和旺季新加入的人无法生存。

据媒体汇总,连锁机构中原地产率先在上海“开刀”:10月1日起,所有岗位的福利待遇降至5折发放,部分部门佣金打8折发放,运营管理中心、品控部、交易监管部、网络发展部取消所有福利、激励制度。

上海中原总经理陆成发布的《公开信》中提到,“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲,现在就是‘排队去死,看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”

在北京,中原地产就推出了中原合伙人计划,计划把八成员工转变成“合伙人”。通过这种方式,中介公司就可以把占成本大头的经纪人的薪金和福利,通过低底薪甚至零底薪的合伙人制,减到最轻。

在这种寒风之中,非连锁、没有线上平台的中小中介在成批量死去:

北京燕郊,出现了大面积的中介关店潮,很多门店两三个月都开不出一单,到处都是“中介转让”、“闭店”的字眼。

南京河西成熟的商业街区内,11家中介门店接连关了5家,链家关店、我爱我家关店、顺庭地产五矿店关店、驰创房产关店、21世纪不动产店也处于歇业状态。仅剩的6家营业门店,也大量裁员,一个店原来20多个销售,如今只剩下孤零零的2、3个人。

以上所有征兆,往年都曾有过先例。集齐5个征兆,并不能召唤神龙。

但对于不得不靠掏空家庭积蓄来买房的朋友来说,当下已经显然是风险点。我不是说房价不会再涨,但何时涨?为何涨?过多久才会再涨?都是未知之数。

“房住不炒”的政策会松绑吗?

已经连涨22个月的首套房贷利率会降下来吗?

老娘舅的建议是,不见兔子不撒鹰,不看到真正的利好征兆汇集,不要轻易出手。至于房市利好的征兆是什么,那就是另一篇文章需要交代的了。

(来源:理财老娘舅的财富号 2018-11-16 11:33) [点击查看原文]

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